Conseil d'État, 3ème chambre jugeant seule, 17 décembre 2025, n° 488091

Vu la procédure suivante : M. C... A... et Mme B... A... ont demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values de cession d’immeubles, ainsi que des pénalités correspondantes, auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2016 à raison de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’une maison d’habitation située 130 chemin de la Paguette à La Cadière d’Azur (Var). Par un jugement n° 1901939 du 26 avril 2021, ce a rejeté leur demande. Par un arrêt n° 21MA02747 du 13 juillet 2023, la cour administrative d’appel de Marseille, statuant sur appel de M. et Mme A..., a ramené la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu et la plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux, respectivement, aux sommes de 377 960,05 euros et de 415 326,55 euros, a ramené la taxe sur les plus-values de cession d’immeubles mise à leur charge à la somme de 22 677,60 euros, les a déchargés dans cette mesure des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de la taxe sur les plus-values de cession d’immeubles, ainsi que des intérêts de retard correspondants, et a rejeté le surplus des conclusions de leur requête. Par un pourvoi, enregistré le 7 septembre 2023 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande au Conseil d’Etat : 1°) d’annuler les articles 1er, 2 et 3 de cet arrêt ; 2°) de rejeter l’appel de M. et Mme A.... Vu les autres pièces du dossier ; Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de la sécurité sociale ; - le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Muriel Deroc, maîtresse des requêtes, - les conclusions de M. Arnaud Skzryerbak, rapporteur public ; La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Krivine, Viaud, avocat de M. et Mme A... ; Considérant ce qui suit : 1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et Mme A... ont fait édifier une maison d’habitation déclarée achevée le 20 octobre 2010. Par un acte notarié du 23 juin 2016, ils ont cédé ce bien immobilier pour un montant de 1 405 000 euros et l’ont déclaré comme résidence principale, obtenant ainsi le bénéfice de l’exonération de plus-value, conformément aux dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts. A la suite d’un examen contradictoire de leur situation fiscale personnelle, portant sur les années 2014 à 2016, l’administration fiscale, estimant que la résidence principale de M. et Mme A... était située à une autre adresse, a remis en cause l’exonération d’imposition sur la plus-value immobilière au titre de ce bien immobilier et leur a notifié des rectifications en matière d’impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values de cession d’immeubles et de contributions sociales, assorties de pénalités. Par un jugement du 26 avril 2021, le tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande des contribuables tendant à la décharge des impositions supplémentaires mises à leur charge. Sur appel de M. et Mme A..., la cour administrative d’appel de Marseille, par un arrêt du 13 juillet 2023, jugeant que le bien en cause ne constituait pas leur résidence principale mais qu’il y a avait lieu de réduire le montant de son prix de cession pour la détermination de la plus-value imposable, a ramené la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu à la somme de 377 960,05 euros et la plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux à la somme de 415 326,55 euros (article 1er de l’arrêt), a ramené la taxe sur les plus-values de cession d’immeubles mise à leur charge à la somme de 22 677,60 euros (article 2), les a déchargés dans cette mesure des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values de cession d’immeubles, ainsi que des intérêts de retard correspondants (article 3) et a rejeté le surplus des conclusions de leur requête (article 6). Le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique se pourvoit en cassation contre les articles 1er, 2 et 3 de cet arrêt. 2. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I.- (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (…) ». Aux termes de l’article 150 V du même code : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ». L’article 150 VA dispose que : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte (…) / III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession ». Enfin, aux termes de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du III de l’article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s’entendent exclusivement : / (…) 5° Des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble ». 3. Pour faire droit aux conclusions de M. et Mme A... tendant à la réduction du prix de cession de l’immeuble pris en compte pour la détermination de la plus-value imposable, la cour administrative d’appel a relevé que les contribuables justifiaient avoir exposé, d’une part, des frais d’un montant de 55 905,91 euros correspondant à une créance hypothécaire d’un même montant détenue sur le bien par la société Natixis et, d’autre part, des frais de greffe de 74,04 euros et a estimé que l’ensemble de ces dépenses, pour un montant total de 55 979,95 euros, constituaient des frais exposés en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée d’une hypothèque grevant l’immeuble, prévus 5° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts. En statuant ainsi, alors que seuls les frais de greffe avaient un tel caractère, ce que le ministre ne conteste pas, mais que le montant de 55 905,91 euros correspondait au remboursement de l’encours de la dette elle-même et n’entraient donc pas dans les prévisions de ces dispositions, la cour a donné à cette dernière somme une qualification erronée. 4. Par suite, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est fondé à demander l’annulation des articles 1er, 2 et 3 de l’arrêt qu’il attaque, dans la mesure où il admet en déduction, du prix de cession de l’immeuble, la somme de 55 905,91 euros. 5. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de régler l’affaire au fond en application des dispositions de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, dans la mesure de la cassation prononcée. 6. Il résulte de ce qui a été dit au point 3 que M. et Mme A... ne sont fondés à demander la déduction, du prix de cession de l’immeuble, que des frais de greffe pour un montant de 74,04 euros, tandis que le montant de 55 905,91 euros dont ils demandent aussi la déduction constitue le remboursement de l’encours de leur dette envers le créancier hypothécaire, qui n’entre pas dans les prévisions du 5° de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts.