Cour de cassation, 1ère chambre civile, 14 janvier 2010 — n° 08-16.760

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Ordonne la jonction des pourvois n° G 08-16. 760 et C 08-21. 562 en raison de leur connexité ; Attendu que les époux X... ont, en 1995, fait construire une villa en méconnaissance du permis de construire qui leur avait été délivré ; que l'administration a, le 19 mars 1997, dressé un procès-verbal de non-conformité, avant de rejeter la demande de permis modificatif ; que par acte établi le 18 août 1998 par M. Y..., notaire associé, les époux X... ont vendu le bien immobilier à M. Z... ; que postérieurement à la vente, M. X... a été condamné sous astreinte à la démolition des constructions non conformes par une décision de la juridiction répressive désormais définitive (Cass crim. 9 septembre 2003, pourvoi n° 02-86. 692) ; que dans ces conditions et après avoir vainement mis en demeure l'acquéreur de procéder aux travaux de démolition prescrits, les époux X... ont engagé une action en responsabilité contre M. Z... et la SCP notariale, laquelle a, en cause d'appel, appelé en garantie les époux A..., adjudicataires du bien litigieux à la suite d'une saisie pratiquée en 2007 ; Sur le moyen unique des époux X..., pris en sa première branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, après avoir jugé, d'une part, que le notaire était en faute pour ne pas avoir recommandé l'insertion d'une clause imposant à l'acquéreur de respecter les condamnations sous astreinte auxquelles étaient exposés les vendeurs et énoncé, d'autre part, que le préjudice consécutif à ce manquement ne pouvait résider que dans la perte de chance, pour le vendeur, de réaliser les travaux de démolition dans le délai imparti sans avoir à supporter le risque de payer une astreinte, l'arrêt attaqué retient que le dommage ainsi invoqué était purement éventuel, dès lors qu'en l'absence, à ce jour, de contrainte ou d'avis de recouvrement délivré par l'administration, le vendeur ne s'exposait qu'à un simple risque de poursuites ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs de nature à exclure l'existence d'un dommage intégralement consommé, mais impropres à écarter la perte de chance invoquée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales du risque constaté, a violé le texte susvisé ; Et sur le pourvoi éventuel de la SCP notariale : Vu l'article 625 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation de l'arrêt du chef de dispositif déboutant les époux X... de leurs demandes dirigées contre le notaire s'étend, par voie de conséquence, aux dispositions rejetant les appels en garantie formés par l'officier public contre M. Z... et les époux A... ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen des époux X... : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. Z... et les époux A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les époux X..., demandeurs aux pourvois principaux Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR infirmé le jugement ayant déclaré M. Z... et la SCP Y... – C... responsables du dommages résultant pour les époux X... de la non-démolition des ouvrages irréguliers construits sur la maison individuelle à Marseille et tenus in solidum à la réparation de leur préjudice, constitué par le montant de l'astreinte qui sera effectivement payée au Trésor Public par M. X... en exécution de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 septembre 2002 et ayant dit que M. et Mme X... pouvaient, sur justification de la liquidation et du paiement de cette astreinte, ressaisir le tribunal en vue de la liquidation de leur préjudice ; AUX MOTIFS QUE Qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé le 19 mars 1997 par M. B..., agent de la direction de l'urbanisation, que la construction de M. X... qui avait fait l'objet d'un permis de construire en date du 4 avril 1995, était achevée, mais présentait d'importantes non conformités par rapport au permis délivré et au POS ; qu'une terrasse d'une surface d'environ 140 m ² et d'une hauteur de 3 m par rapport au niveau du terrain naturel avait été ajoutée, ainsi qu'une piscine avec local technique, et que le dessous de la terrasse comprenait un garage de 30 m ² environ et une salle de jeux d'environ 80 m ² ; que cette construction se situait dans l'espace boisé à conserver et à créer ; que la demande de modificatif de permis de construire déposée par les époux X... a fait l'objet d'un rejet le 11 juillet 1997 ; que postérieurement à la vente, M. X... a été condamné par le tribunal correctionnel de Marseille par jugement en date du 27 septembre 2000, pour ces faits constituant une infraction aux règles de l'urbanisme à une peine de 20. 000 frs d'amende et à la remise en état des lieux sous astreinte de 300 frs par jour de retard ; que cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de céans en date du 3 septembre 2002, la sanction consistant en la démolition des ouvrages litigieux sous astreinte de 75 € par jour de retard dans le délai d'un an à compter du jour où la décision sera devenue définitive ; que nonobstant une mise en demeure adressée par les époux X... à M. Z... le 14 janvier 2002, ce dernier se refuse à faire réaliser la démolition à laquelle les vendeurs sont seuls contraints en leur qualité de bénéficiaires des travaux litigieux à la date de la commission de l'infraction aux règles de l'urbanisme, ainsi que l'a d'ailleurs retenu la juridiction répressive en écartant le moyen opposé par le prévenu relatif à la cession de la propriété litigieuse ; que pour s'opposer à cette démolition, M. Z..., dûment représenté en première instance faisait valoir qu'aucune clause de l'acte de vente ne le contraignait à cette remise en état des lieux ; qu'en effet si la clause ci-dessus rappelée relative au permis de construire et aux poursuites dont les vendeurs faisaient l'objet sur ce point, permettait à ces derniers d'informer l'acquéreur sur la situation de non-conformité de partie de la construction objet de la vente, pour laquelle une négociation du prix est d'ailleurs intervenue, la rédaction de cette clause qui détermine la position des vendeurs sur l'absence de prise en charge des travaux de conformité « tant matériellement que financièrement » ne les garantissait pas d'une prise en charge corrélative de ces travaux par l'acquéreur ; que la connaissance par un professionnel du droit des règles d'urbanisme devait conduire le notaire, qui ne pouvait ignorer le risque que soit ordonnée pénalement la démolition des constructions non autorisées et non régularisés, démolition à la seule charge de celui qui les a fait illégalement construire, à prévoir dans l'acte dont la rédaction lui incombait une clause contraignant l'acquéreur à respecter les condamnations sous astreintes auxquelles les vendeurs s'exposaient ; qu'en omettant d'envisager une telle hypothèse, Me Y... a commis une faute dans l'exécution de l'obligation de conseil lui incombant à l'égard des vendeurs ; que le préjudice directement causé par cette faute, ne réside pas dans la condamnation pénale dont M. X...