Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 juin 2011 — n° 10-20.276

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 31 mars 2010), que les époux X..., propriétaires de lots de copropriété dans le bâtiment J de l'ensemble immobilier Résidence Montaigne à Angers, qui reprochaient à la société d'habitations à loyer modéré Logi Ouest (la société d'HLM Logi Ouest) d'avoir porté atteinte, par ses travaux de construction, à des parties communes ou à des parties à usage commun, l'ont assignée en rétablissement de certaines de celles-ci en leur état initial ; Attendu que les époux X...font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen : 1°/ qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, qu'ayant relevé que le titulaire du lot 2316 " bénéficiait du droit d'édification de tous bâtiments et constructions sur le droit de jouissance exclusif et d'utilisation compris dans ledit lot " la cour d'appel, qui a par là-même constaté l'absence de toute précision quant à la consistance des parties privatives du lot, ne pouvait retenir la qualification de lot de copropriété pour le lot n° 2316 ; qu'en statuant pourtant de la sorte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1, 2 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que les époux X...avaient expressément soutenu que la société Logi Ouest n'avait pas la qualité de membre de la copropriété de la Résidence Montaigne ; qu'ils avaient ainsi fait valoir que les droits de cette société dérivaient de l'acte du 29 juin 1992 qui ne constituait pas un acte transférant un véritable lot de copropriété faute de mentionner l'emplacement des bâtiments à usage d'habitation, la surface de terrain qu'ils occuperont, leur consistance réelle ni davantage la superficie des parties privatives, mention indispensable pour déterminer la quote-part des parties communes en fonction de la valeur relative de chaque partie privative ; que pour retenir la qualité de copropriétaire de la société d'HLM Logi Ouest, la cour d'appel s'est bornée à rappeler que " par acte reçu le 29 juillet i. e. : juin par M. Y..., notaire associé à Angers, la société civile particulière dite Résidence Montaigne, propriétaire du lot de réserve numéro 2316, a cédé ce lot à la société d'HLM Logi Ouest avec le droit d'édifier et la propriété exclusive et particulière d'un ensemble de bâtiments à usage d'habitation ou autre, le tout conformément au permis de construire qui sera délivré pour l'édification dudit bâtiment " ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ qu'un lot de copropriété est constitué de parties privatives assorti de droits indivis dans les parties communes, à l'exclusion de toute mention relative à un élément d'équipement commun ; qu'en énonçant dès lors que l'acte modificatif au règlement de copropriété ne mentionne aucun élément d'équipement commun inclus dans le lot 2316, la cour d'appel a en toute hypothèse statué par un motif inopérant et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°/ qu'un lot transitoire est un terrain non bâti privativement réservé à l'exercice du droit exclusif du titulaire d'y édifier une construction avec affectation d'une quote-part de parties communes ; que la création et la désignation du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété, seul document ayant valeur contractuelle ; que les époux X...soutenaient que les droits afférents au lot transitoire découlent du règlement de copropriété qui doit décrire avec précision la consistance du projet de construction, afin de vérifier, en vertu de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui est valablement assorti de tantièmes de copropriété et de charges comparativement aux parties privatives des autres lots ; qu'ils invoquaient le " laconisme total du règlement de copropriété du 2 janvier 1969, qui ne comportait aucune indication valant au moins l'ébauche d'une description des futures parties privatives d'un lot de copropriété " et rappelant les stipulations pour le moins elliptiques du règlement de copropriété ; qu'en se bornant à affirmer que " le lot n° 2316 appartient en pleine jouissance à la société Logi Ouest comme lot transitoire destiné à la poursuite du programme immobilier " sans rechercher, comme elle y était invitée, si le caractère sibyllin des mentions du règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la qualification de lot transitoire, pour le lot 2316, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 5°/ que le règlement de copropriété du 2 janvier 1969 mentionne, au chapitre " parties communes à tous les copropriétaires ", " la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier, sous réserve (...) des droits de jouissance qui ont été conférés (...), (...), les voies d'accès principales affectées à l'usage de l'ensemble de la copropriété " et au chapitre " parties communes spéciales aux propriétaires de certains lots " " les voies et passages secondaires à l'usage commun des lots composant le groupe " ; que le modificatif à ce règlement en date du 6 mars 1972 prévoit, pour la désignation du lot 2315 (dont est issu le lot n° 2316), " le droit de jouissance exclusive et particulière et d'utilisation à titre de propriété privative de toute la partie du terrain affectée, par convention de mise en copropriété, à la société civile " Résidence Montaigne ", (...), à l'exception encore des diverses voies d'accès desservant les différents lots de la copropriété et des parties affectées à l'usage commun " ; qu'en affirmant dès lors d'une part, que l'acte modificatif du règlement de copropriété ne " fait état d'aucune partie générale ou spéciale " pour en déduire que " les équipements dont les époux Giraud demandaient le rétablissement n'étaient que des aménagements provisoires à usage commun et non pas des parties communes telles que visées au règlement de copropriété " et d'autre part, que le lot n° 2316 ne comportait pas " des parties communes telles que voies de circulation (...) " pour en déduire que " la société Logi Ouest était en droit de supprimer les éléments d'équipement provisoires dont les copropriétaires n'avaient qu'un droit de jouissance temporaire ", la cour d'appel a dénaturé le modificatif du 6 mars 1972, ensemble le règlement de copropriété du 2 janvier 1969 et a violé l'article 1134 du code civil ; 6°/ que tous les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, notamment les constructions édifiées sur les parties communes, doivent être autorisés par l'assemblée générale, nonobstant toute clause du règlement de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'opération s'était déroulée de manière successive avec à chaque fois la création de lots transitoires pour permettre la construction ultérieure d'immeubles à usage d'habitation et retenu que c'était selon ce processus qu'avait été édifié le bâtiment J dans lequel les époux X...étaient copropriétaires, la cour d'appel qui a constaté que l'acte modificatif du règlement de copropriété ne mentionnait aucun équipement commun inclus dans le lot n° 2316 et qu'il n'était fait état d'aucune partie commune générale ou spéciale et souverainement retenu que les équipements dont les époux X...demandaient le rétablissement n'étaient que des aménagements provisoires à usage commun et non pas des parties communes telles que visées au règlement de copropriété et qui ayant relevé la faculté d'attribuer à chacun des lots nouveaux les tantièmes de propriété y afférents n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a exact…