Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 septembre 2015 — n° 14-12.845

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 4 décembre 2013), que par acte authentique reçu par M. X..., la société Celia a vendu à M. et Mme Y... en l'état futur d'achèvement des lots d'un ensemble immobilier composés d'une maison individuelle d'habitation et d'emplacements de stationnement ; que le 19 avril 2011, M. et Mme Y... ont assigné la société Celia, le Crédit foncier de France et M. X... en annulation de la vente, en résolution du prêt souscrit pour l'achat et en indemnisation de leurs préjudices ; Sur le moyen unique du pourvoi principal pris en sa première branche et sur le moyen unique du pourvoi incident pris en sa première branche, réunis : Attendu que la société Celia et M. X... font grief à l'arrêt d'annuler le contrat de vente et le contrat de prêt et de les condamner à indemniser M. et Mme Y..., alors, selon le moyen : 1°/ que la nullité de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à raison de l'absence de mention dans l'acte de vente de la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, ne peut plus être invoquée par l'acquéreur lorsque l'immeuble a été achevé au jour où le juge statue ; que pour juger que les époux Y... étaient fondés à demander l'annulation de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement conclue le 7 février 2008 avec la société Celia, à raison de l'absence de constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a retenu qu'à la date de l'assignation introductive d'instance, l'immeuble n'était pas encore achevé et que l'offre de livraison faite aux époux Y... en juillet 2013 était postérieure à la date du jugement de première instance, assorti de l'exécution provisoire, ayant prononcé l'annulation de la vente ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses propres constatations qu'au jour où elle statuait, l'immeuble avait été achevé, de sorte que les époux Y... ne pouvaient plus demander l'annulation de la vente à raison du défaut de fourniture de la garantie d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ; 2°/ que l'achèvement de l'immeuble au jour où le juge statue fait obstacle au prononcé de la nullité de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à raison de l'absence de mention dans l'acte de vente de la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement conforme aux dispositions de l'article R. 621-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que les époux Y... étaient fondés à demander l'annulation de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement conclue le 7 février 2008 avec la société Célia, à raison de l'absence de constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, aux motifs que la condition d'inachèvement de l'immeuble devait être appréciée à « la date de l'acte introductive d'instance devant le tribunal », la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'action en annulation de M. et Mme Y... avait été introduite en avril 2011 et que l'immeuble avait été achevé au mois de juillet 2013 et exactement retenu qu'elle devait se placer à la date de l'acte introductif d'instance pour vérifier si la nullité du contrat de vente pour inobservation des dispositions de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation avait été utilement invoquée, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la demande d'annulation du contrat de vente, faute de fourniture d'une garantie d'achèvement, devait être accueillie ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi principal pris en ses quatre dernières branches et sur le moyen unique du pourvoi incident pris en ses quatre dernières branches, réunis, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'attestation d'achèvement des fondations, établie par un préposé d'une société appartenant au même groupe que la société Celia, ne remplissait pas les conditions d'objectivité requises pour apporter une garantie aux acquéreurs et, étant rédigée en termes généraux, ne portait pas spécialement sur l'achèvement des fondations du bâtiment comprenant la maison achetée par M. et Mme Y... et que l'avance de trésorerie consentie à la société Celia par sa société mère, la société Finaxiome, pour atteindre le taux de 75 % du prix de vente prévu des immeubles, ne garantissait pas la pérennité du financement faute de certitude qu'elle resterait dédiée à l'opération en cours et ne pouvait être considérée comme constituant des fonds propres de la société Celia, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes de M. et Mme Y... devaient être accueillies ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches du moyen unique du pourvoi principal et sur les deuxième, troisième, quatrième, cinquième, sixième et septième branches du moyen unique du pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Celia à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Celia. Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé l'annulation du contrat de vente en l'état futur d'achèvement des lots numéros 19, 116 et 117 formant le logement G 001 ainsi que les parkings aériens numéros 77 et 78 représentant 251/ 10. 000 èmes des tantièmes généraux de l'ensemble immobilier situé à NEUBOURG (département de l'Eure) 2 rue de la Porte de Pierre cadastré AW 135 et 138, conclu le 7 février 2008, entre M. Serge Y... et Mme Ingrid Z... d'une part, la société civile de construction vente CELIA d'autre part, et D'AVOIR en conséquence condamné la société civile de construction vente CELIA à payer aux époux Y... les sommes de 120. 900 € et de 13. 000 €, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2011, avec capitalisation des intérêts, AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la demande d'annulation du contrat de VEFA : Il est exact que l'article 261-11 du code de la construction dispose que la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux. Néanmoins la cour doit se placer à la date de l'acte introductif d'instance devant le tribunal pour vérifier l'existence de cette condition, qui se trouve ainsi remplie, puisque l'immeuble n'a été achevé qu'en juillet 2013, ce qui a conduit les époux Y... à en refuser la livraison. En outre, l'offre de livraison aux époux Y..., en juillet 2013, est largement postérieure à la date du jugement déféré, lequel était assorti de l'exécution provisoire. Contrairement à ce que soutient encore la SCCV Célia, la demande des époux Y..., introduite moins de deux ans après la date de livraison prévue, et après diverses promesses de livraison de la part de la SCCV Célia, acceptées par les époux Y... mais non tenues, ne peut être considérée comme tardive.