Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 juillet 2014 — n° 13-18.534

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 mars 2013), que le 31 août 1999, la société civile immobilière Résidence de la Brétèche (la SCI) a vendu un appartement en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... ; que l'appartement n'a pas été livré; que par arrêt du 9 septembre 2004, la cour d'appel de Rennes a débouté M. et Mme X... de leur demande de condamnation de la SCI à livrer sous astreinte l'appartement vendu et condamné celle-ci à leur payer des dommages-intérêts au titre de la perte de chance de bénéficier de la loi Perissol et à leur rembourser l'acompte versé et les frais notariés ; que le 13 juin 2007, la SCI a consenti à la société Demeures invest une promesse unilatérale de vente portant sur le terrain à bâtir où devaient être réalisés en 1999 les immeubles, moyennant un prix de 490 000 euros hors taxes ; que la SCI a assigné M. et Mme X... afin de voir dire qu'ils sont propriétaires indivis avec elle de ces parcelles à bâtir, les voir condamner à payer le prix déterminé par référence au prix de la promesse unilatérale de vente, soit 7 448 euros et se voir autorisée à régulariser par acte authentique la vente des parcelles au prix de 490 000 euros hors taxes, avec compensation entre les sommes dues par les époux X... et la valeur de la quote-part indivise du terrain ; Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la SCI, de constater l'existence l'une propriété indivise entre les parties et de fixer leurs droits dans l'indivision sur les parcelles à 1/96ème , alors, selon le moyen : 1°/ qu''une partie doit présenter, dès l'instance initiale, tous les moyens qu'elle estime de nature à justifier le rejet total ou partiel de la demande formulée contre elle ; que l'arrêt attaqué a retenu que l'action de la SCI Résidence la Brétèche tendant à la constatation de l'existence d'une indivision, au paiement par M. et Mme X... de la valeur de leur prétendue quote-part indivise sur le terrain et à l'autorisation de vendre ledit terrain, ne se heurtait pas à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 9 septembre 2004 au prétexte que la demanderesse se bornait à tirer les conséquences juridiques de la situation existant entre les parties suite à cet arrêt et à l'absence de demande de résolution de la vente par M. et Mme X... ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur le point de savoir si la résolution amiable des autres ventes dont la SCI Résidence la Brétèche se prévalait pour invoquer une indivision n'existait pas lorsqu'a été rendu l'arrêt du 9 septembre 2004, auquel cas sous couvert d'une nouvelle action elle ne tendait qu'à remettre en cause sa condamnation irrévocable à verser à M. et Mme X... des dommages-intérêts pour n'avoir pas livré l'immeuble dans le délai convenu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1351 du code civil ; 2°/ que l'indivision postule que plusieurs personnes soient titulaires de droits identiques la même chose ; que la vente en l'état futur d'achèvement n'est pas la simple cession d'un terrain sur lequel l'acquéreur ferait construire un immeuble, mais un contrat complexe s'analysant en la vente d'un immeuble à édifier sur un terrain déterminé, dans lequel l'obligation de construire du vendeur est essentielle et les droits de l'acquéreur sont de nature hybride, tant personnelle que réelle ; qu'ainsi, faute de droits identiques sur le terrain, il ne peut exister d'indivision entre le vendeur et l'acquéreur, notamment suite à la résolution de certains des contrats de vente du même immeuble ; qu'en décidant au contraire qu'il existait une indivision sur le terrain entre la SCI Résidence la Brétèche et M. et Mme X... parce que la venderesse avait recouvré ses droits de propriété sur ledit terrain par l'effet des résolutions amiables des ventes conclues avec les autres acquéreurs, la cour d'appel a violé les articles 1601-1, 1601-3 et 815 du code civil ; Mais attendu, d'une part, que s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits ; qu'ayant constaté que la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'avait pas été prononcée par l'arrêt du 9 septembre 2004 et que la demande originaire des époux X... concernait l'inexécution par la SCI de son obligation d'édifier l'immeuble, alors que la demande actuelle de cette dernière tendait à définir le régime juridique applicable aux rapports entre les parties suite à cet arrêt, la cour d'appel en a exactement déduit que ces deux actions n'ayant pas le même objet ni la même cause, l'autorité de la chose jugée ne pouvait pas être opposée à la SCI ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que du fait de la non résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, les époux X..., déboutés de leur demande d'exécution forcée de l'obligation de construire, sont restés propriétaires d'une partie du terrain, celle sur laquelle la SCI leur avait transféré ses droits lors de la passation du contrat et que la SCI avait recouvré les droits de propriété des autres acquéreurs dans le cadre de résolutions amiables, la cour d'appel a pu en déduire que les parties se trouvaient dans une situation d'indivision sur les parcelles litigieuses ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'autorisation à vendre seule le terrain en indivision entre elle-même et les époux X..., alors, selon le moyen : 1°/ que l'autorisation de vendre que peut donner le juge à l'un des co-indivisaires dans le cadre de l'article 815-5 du code civil n'est nullement subordonnée à l'existence d' « une opération précise et déterminée », le juge pouvant autoriser le principe même de la vente, et se réserver d'en contrôler les modalités ultérieures d'application ; qu'en subordonnant l'autorisation à l'existence préalable d'un projet déterminé, la cour d'appel a violé l'article 815-5 du code civil ; 2°/ que l'autorisation de vendre est subordonnée à la condition que le refus du co-indivisaire récalcitrant mette en péril l'intérêt commun des co-indivisaires ; que la SCI Résidence de la Brétèche faisait valoir que tel était le cas en l'espèce, le terrain étant insusceptible de recevoir l'opération immobilière initialement programmée, et étant en train de perdre sa valeur ; que la cour d'appel en omettant de vérifier si la condition légale de mise en oeuvre de l'article 815-5 du code civil était remplie a privé sa décision de base légale au regard dudit texte ; 3°/ que l'autorisation de vendre a pour objet de passer outre le refus de vente d'un co-indivisaire et de passer outre son consentement à cette vente ; qu'elle avait donc en l'espèce pour objet de permettre la levée de la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Résidence de La Brétèche à un tiers acquéreur, condition suspensive liée à l'abandon de tout droit par les acquéreurs d'origine en l'état futur d'achèvement ; que la cour d'appel a méconnu les termes de cette promesse et violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que la société bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2007, qui n'a pris aucun engagement envers la SCI venderesse, n'avait pas levé l'option à la date prévue par la promesse et n'avait manifesté aucune volonté d'acquérir le bien au prix fixé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui n'avait pas à donner à l'un des indivisaires une autorisation de vendre de caractère général, sans précision sur le prix et sur la personne de l'acquéreur, a pu en…