Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 septembre 2016 — n° 15-22.414

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° Y 15-22. 414 et n° C 15-25. 017 ; Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., épouse Z..., M. et Mme A..., M. et Mme B..., M. et Mme C..., M. et Mme D..., M. et Mme E..., M. et Mme F..., M. et Mme G... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 mai 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 28 mai 2013, pourvoi n° 12-17. 738), que M. et Mme H..., propriétaires du lot n° 15 situé dans un lotissement, l'ont divisé en trois nouveaux lots, un bâti (C) et deux non bâtis (A et B), et ont vendu, par acte du 19 septembre 2007 dressé par M. X..., notaire, le lot A à Mme I... et M. J..., qui ont entrepris l'édification d'une maison et d'un garage ; que plusieurs co-lotis, estimant le projet contraire au cahier des charges du lotissement, ont assigné en démolition de la construction entreprise, M. et Mme H..., Mme I... et M. J..., lesquels ont formé une demande subsidiaire en nullité de la vente et ont appelé M. X... en garantie ; Sur le premier moyen du pourvoi n° C 15-25. 017 de M. et Mme H... : Attendu que M. et Mme H... font grief à l'arrêt de dire que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle et de prononcer la nullité de la vente avec M. J... et Mme I..., alors, selon le moyen : 1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement La Cabro d'or ne peut être regardé comme la reproduction de la règle d'urbanisme contenue à l'article 8 du règlement du lotissement pour en déduire qu'il avait une valeur contractuelle, cependant que la règle prévue par l'article 3-02 du cahier des charges, selon laquelle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot », constitue la reprise pure et simple de celle de l'article 8 du règlement du lotissement, devenue caduque, qui prévoit qu'« une seule construction est autorisée par lot », la cour d'appel a dénaturé la portée de l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement La Cabro d'or, en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°/ que pour apprécier l'intention commune des parties au jour de la formation du contrat, le juge peut se référer au comportement ultérieur des parties de nature à la révéler ; qu'en affirmant que la contractualisation d'une règle d'urbanisme s'apprécie nécessairement lors de la création du lotissement, lorsque sont édifiés les documents le régissant, pour en déduire que le non-respect par d'autres colotis de la clause du cahier des charges autorisant l'édification d'une seule construction par lot était sans incidence, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable en la cause ; 3°/ que les clauses du cahier des charges d'un lotissement qui constituent la simple reproduction d'une règle du règlement du lotissement ne revêtent pas de caractère contractuel, à moins qu'il résulte d'une manifestation de volonté non équivoque des colotis que ceux-ci ont entendu leur donner une valeur contractuelle ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement, reproduisant la règle du règlement du lotissement prévoyant qu'une seule construction est autorisée par lot, a une valeur contractuelle, d'une part, que le préambule du cahier des charges expose que les clauses contractuelles régissant les rapports entre le lotisseur et les acquéreurs des lots sont fixées par le cahier des charges, d'autre part, que l'article 19-02 du cahier des charges prévoit qu'il sera inséré dans tous les actes de vente successifs des lots, enfin, que le cahier des charges a, par essence, vocation à régir les rapports entre les acquéreurs des lots, devenant colotis, entre eux, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser une manifestation de volonté non équivoque des colotis de donner une valeur contractuelle à la règle de l'article 3-02 du cahier des charges, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable en la cause ; Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement, prévoyant la création d'une construction par lot d'un ou plusieurs logements, n'était pas la reproduction de la règle d'urbanisme plus contraignante prévoyant une seule construction d'un logement par lot et exactement que cette règle du cahier des charges avait un caractère contractuel et était justifiée par la destination du lotissement et engageait les colotis entre eux, la cour d'appel, qui a relevé qu'une construction à usage d'habitation avait déjà été édifiée sur le lot n° 15, n'a pu qu'en déduire, sans dénaturation, que M. J... et Mme I... devaient démolir la construction édifiée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens du pourvoi n° Y 15-22. 414 de M. X..., réunis, et ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-22. 414 et le second moyen du pourvoi n° C 15-25. 017, réunis : Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que, pour condamner M. X..., notaire, à payer la somme de 110 000 euros à M. et Mme H..., du fait de l'annulation de la vente du terrain à Mme I... et M. J..., l'arrêt retient que, compte tenu du prix auquel M. et Mme H... ont vendu leur maison avec un terrain de 422 m ², la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour fixer à la somme de 365 000 euros le prix auquel ils auraient pu vendre leur maison avec le terrain de 1 043 m ², qu'ils n'auraient pas vendu leur maison au prix de 255 000 euros le 25 mai 2007 et que M. X... sera donc condamné à réparer le préjudice qu'il leur a causé en manquant à son obligation de conseil ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait pour évaluer le bien à 365 000 euros et alors que, du fait de l'annulation de la vente consentie à Mme I... et M. J..., la parcelle devait être restituée à M. et Mme H..., de sorte qu'il devait être tenu compte de cet avantage dans l'évaluation du préjudice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer aux époux H... une indemnité de 110 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, l'arrêt rendu le 13 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° Y 15-22. 414 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer aux époux H... une indemnité de 110.