Tribunal judiciaire, 2ème chambre 2ème section, 27 février 2024 — n° 22/00746

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Ecarte des débats les pièces numérotées 29,30,31,32 et 33 produites par Mme [S] [Z] ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] de déclarer la vente parfaite entre celle-ci et M. [P] [J] de l’appartement situé au 4ème étage d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], cadastré section BF numéro [Cadastre 6] lot numéro 0284, au prix de 439.000,00 euros ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] d'ordonner la réalisation de la vente dans un délai de quatre mois de la signification du jugement à intervenir ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] d'enjoindre à M. [P] [J] de communiquer, sous astreinte dans le mois de la signification du jugement à intervenir, à l’étude de Maître [T] [M], notaire titulaire de l’office notarial à [Localité 8], [Adresse 5], tous les documents nécessaires à l’élaboration de la promesse et de l’acte de vente notarié ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] de dire et juger que, dans les quatre mois de la signification du jugement à intervenir, faute pour lui de réaliser la vente, M. [P] [J], ainsi que tous occupants de son chef, seront déchus de tout titre d’occupation sur ledit bien ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] de dire et juger qu’à l’issue de ce même délai, faute pour M. [P] [J] de réaliser la vente, Madame [S] [Z] devra faire établir par l’étude de notaire de Maître [T] [M], notaire titulaire de l’office notarial à [Localité 8], [Adresse 5], un acte de vente comportant les mentions exigées par la loi et l’identification précise du bien vendu ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] de dire et juger que faute pour M. [P] [J] de déférer à la sommation qui lui aura été délivrée quinze jours auparavant de signer cet acte, le jugement à intervenir vaudra vente dans les termes de cet acte ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] de condamner M. [P] [J] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 20.700,00 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de subie au titre des loyers versés ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] de condamner M. [P] [J] à lui payer la somme de 70.687,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte subie en raison de la hausse des taux d’intérêts ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] condamner M. [P] [J] à lui payer la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; Rejette la demande de Mme [S] [Z] de condamner M. [P] [J] à payer lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Rejette la demande de M. [P] [J] de condamner Madame [S] [Z] à lui régler la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la présente procédure. Condamne Mme [S] [Z] aux dépens et à payer à M. [P] [J] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024 La Greffière Le Président Sylvie CAVALIERobin VIRGILE

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Les 29 et 30 juillet 2021, M. [P] [J] a confié un mandat exclusif de vente à l’agence CITYA URBANIA ETOILE (CITYA) concernant la vente d’un bien immobilier lui appartenant situé [Adresse 1] (appartement et parking), au prix de 525.000 euros. Par un premier avenant en date du 16 août 2021, M. [P] [J] a consenti à une baisse du prix de vente à 514.000 euros. Par un second avenant du 14 septembre 2021, M. [P] [J] a consenti à une baisse du prix de vente à 466.000 euros. Les deux avenants stipulaient que toutes les autres clauses et conditions du mandat restaient inchangées. En novembre 2021, l’agence CITYA a informé M. [P] [J] que Mme [S] [Z] avait formulé une offre d’achat pour l’appartement, moyennant un prix de 439.000 euros frais d’agence inclus. Par courriel du 17 décembre 2021, le notaire de M. [P] [J] a informé le notaire de Mme [S] [Z] que celui-ci ne souhaitait plus vendre le bien et qu’il ne donnerait pas suite à la vente. Par exploit d’huissier en date du 13 janvier 2022, Mme [S] [Z] a fait assigner M. [P] [J] en réalisation forcée de la vente du bien immobilier précité. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 avril 2023, Mme [S] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1113, 1193, 1582 et 1583 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de : - DIRE ET JUGER que Monsieur [P] [L] [J] et Madame [S] [Z] sont convenus de la vente de l’appartement situé au 4ème étage d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], cadastré section BF numéro [Cadastre 6] lot numéro 0284, et ce au prix de 439.000,00 (quatre cent trente-neuf mille) euros ; - Déclarer la vente parfaite entre, d’une part, Monsieur [P] [L] [J] et, d’autre part, Madame [S] [Z], et la propriété acquise à cette dernière au prix de 439.000,00 (quatre cent trente-neuf mille) euros ; - ORDONNER la réalisation de la vente dans un délai de quatre mois de la signification du jugement à intervenir ; - ENJOINDRE à Monsieur [P] [L] [J] de communiquer, dans le mois de la signification du jugement à intervenir, à l’étude de Maître [T] [M], notaire titulaire de l’office notarial à [Localité 8], [Adresse 5], tous les documents nécessaires à l’élaboration de la promesse et de l’acte de vente notarié ; - ASSORTIR cette injonction à intervenir d’une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois, DIRE ET JUGER que, dans les quatre mois de la signification du jugement à intervenir, faute pour lui de réaliser la vente, Monsieur [P] [L] [J], ainsi que tous occupants de son chef, seront déchus de tout titre d’occupation sur ledit bien ; -DIRE ET JUGER qu’à l’issue de ce même délai, faute pour Monsieur [P] [L] [J] de réaliser la vente, Madame [S] [Z] devra faire établir par l’étude de notaire de Maître [T] [M], notaire titulaire de l’office notarial à [Localité 8], [Adresse 5], un acte de vente comportant les mentions exigées par la loi et l’identification précise du bien vendu ; - DIRE ET JUGER que faute pour Monsieur [P] [L] [J] de déférer à la sommation qui lui aura été délivrée quinze jours auparavant de signer cet acte, le jugement à intervenir vaudra vente dans les termes de cet acte ; - CONDAMNER Monsieur [P] [L] [J] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 20.700,00 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de subie au titre des loyers versés ; - CONDAMNER Monsieur [P] [L] [J] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 70.687,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte subie en raison de la hausse des taux d’intérêts ; - CONDAMNER Monsieur [P] [L] [J] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; - CONDAMNER Monsieur [P] [L] [J] à payer à Madame [S] [Z] la somme de10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de M. [P] [J] d'écarter des débats les pièces n° 29 à 33 produites par Mme [S] [Z] Au soutien de sa demande d’écarter les pièces n° 29, 30, 31, 32 et 33 produites par Mme [S] [Z], M. [P] [J] fait valoir que ces pièces sont pour l’essentiel des correspondances échangées exclusive-ment entre notaires ou échangées entre M. [P] [J] et son propre notaire, Me [H]. Il expose qu'ainsi, elles sont donc couvertes par le secret professionnel et, partant, irrecevables. Mme [S] [Z] fait valoir que le secret professionnel ne lui est pas opposable, celle-ci n’étant pas tierce à la vente litigieuse et qu’en outre, elle n’est pas astreinte au secret professionnel en versant aux débats des éléments de preuve dont elle a reçu communication lors de la vente, et ce encore moins à l’égard de M. [P] [J], son cocontractant. Sur ce, Le secret professionnel du notaire a pour source légale l’article 26 de la loi du 25 XI contenant organisation du notariat, modifié par l’ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, et qui institue une obligation spécifique de non révélation des actes passés devant lui, sous peine de dommages et intérêts et d’une amende. Il dispose : « Les notaires ne pourront également, sans l'ordonnance du président du tribunal de grande instance, délivrer expédition ni donner connaissance des actes à d'autres qu'aux personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayants droit, à peine de dommages-intérêts, d'une amende de 15 euros, et d'être en cas de récidive suspendus de leurs fonctions pendant trois mois sauf néanmoins l'exécution des lois et règlements sur le droit d'enregistrement et de ceux relatifs aux actes soumis à un publication ». Le règlement national des notaires, pris en application de l’article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, détaille les devoirs généraux du notaire et le secret professionnel y figure à deux titres : - à l’article 3.4, parmi les devoirs du notaire envers la clientèle : « Le secret professionnel du notaire est général et absolu. Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires. Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Il s’étend aux correspondances et échanges entre notaires ou avec les instances de la profession et avec les associés d’une société pluri professionnelle d’exercice. Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent. » - et à l’article 20, parmi les règles professionnelles du notaire à l’égard de ses confrères : « Le notaire est tenu au secret professionnel. Il doit : - n’accepter de témoigner sur ses clients ou affaires de son étude que dans les cas expressément prévus par la loi telle qu’elle est interprétée par la jurisprudence ; - refuser de donner communication des actes déposés en son office sauf aux parties elles-mêmes, leurs héritiers ou ayants-droit ou leurs mandataires, ou toute personne autorisée par la loi ou par décision judiciaire, qui auront à justifier de leur identité et de leur qualité (loi du 25 Ventôse, [Z] XI, article 23) ; - se faire assister lors de toute perquisition dans les locaux de son office par le Président de sa chambre ou son représentant. Le Président veille avec le juge d’instruction, au respect du secret professionnel conformément à la loi. » En l'espèce, M. [P] [J] sollicite que soient écartées des débats les pièces communiquées par Mme [S] [Z] sous les numéros 29 à 33. Ces pièces sont, chacune, soit des correspondances entre M. [P] [J] et son propre notaire, soit des correspondances entre son notaire et son confrère. De ce seul fait, lesdites pièces contreviennent au secret professionnel du notaire auquel il ne peut, compte tenu de son caractère intangible et absulu, être dérogé par la production de correspondances entre un notaire et son client ou entre un notaire et son confrère. Par conséquent, les pièces de Mme [S] [Z] n° 29 à 33 seront écartées des débats. Sur la demande de Mme [S] [Z] de réalisation forcée de la vente Mme [S] [Z] demande la réalisation forcée de la vente, sur le fondement des articles 1113, 1582 et 1583 du code civil. Elle fait valoir que le consentement des parties à la vente n’est soumis à aucune exigence de forme et qu’en l’espèce, l’accord sur le chose et le prix était intervenu entre les parties. Elle soutient qu’aux termes d’un courriel du 15 octobre 2021 envoyé par M. [P] [J] à son agent immobilier, nonobstant l’avenant n°2 signé le 14 septembre 2021, celui-ci a expressément donné son accord pour la commercialisation de l’appartement au prix de 425.000 euros et qu’il résulte des échanges de courriels du 12 octobre 2021 qu’il était disposé à revoir à la baisse le prix net vendeur de 440.000 euros. Elle fait valoir que la preuve de l’accord des parties pour la vente de l’appartement au prix de 439.000 euros frais d'agence inclus ressort : Du courriel du 13 janvier 2022 de M. [F] [O], agent immobilier de M. [P] [J], attestant avoir reçu la proposition d’achat du 26 octobre 2021, que M. [P] [J] l’avait verbalement acceptée le 28 octobre 2021 et qu’il avait commencé les démarches avec les deux notaires le 29 octobre 2021 ;Des échanges courriels du 29 octobre 2021 entre l’agent immobilier et le notaire de M. [P] [J] établissant qu’un accord était intervenu au prix de 439.000 euros entre les parties ;Du courriel adressé par le notaire de M. [P] [J] à celui de Mme [S] [Z] le 29 octobre 2021, cette communication ne pouvait avoir pour seul objet que la préparation de la signature de la vente ;Du courriel du notaire de M. [P] [J] le 10 décembre 2021, indiquant que celui-ci venait de lui confirmer le prix net vendeur de 418.000 euros ;Du courriel du notaire de Mme [S] [Z] le 4 novembre 2021, confirmant qu’il avait été contacté par l’agent immobilier en vue de la préparation de l’acte de vente au profit de celle-ci ;Des échanges courriels des 18 et 30 novembre 2021 entre le notaire de Mme [S] [Z] et l’agent immobilier concernant les documents relatifs à la vente ;Des échanges courriels entre les notaires du 5 novembre au 3 décembre 2021, établissant que l’accord de M. [P] [J] de vendre l’appartement à Mme [S] [Z] était définitif ;Des écrits de M. [P] [J] lui-même, visant la vente « [J]/[Z] ».Elle soutient que ces éléments établissent en outre le caractère brutal et inattendu du refus de M. [P] [J] de poursuivre la vente avec Mme [S] [Z]. M. [P] [J] soutient que Mme [S] [Z] n’apporte nullement la preuve de l’existence d’un accord entre les parties. Il fait valoir que Mme [S] [Z] n’a jamais formulé d’offre écrite et qu’il ressort du courriel du notaire de M. [P] [J] du 14 décembre 2021 qu’à cette date, les parties sont toujours en négociation. Que le sms adressé le 17 décembre 2021 par l’agence CITYA à M. [P] [J] démontre que Mme [S] [Z] était parfaitement consciente que son offre était insuffisante, que cette offre ne correspondait pas au mandat de vente donné par celui-ci à l’agence et que le sms envoyé par M. [P] [J] à l’agence le 13 août 2021 montre que celui-ci n’entendait pas vendre à un prix inférieur à 466.000 euros nets vendeur. Que le courriel de M. [P] [J] à l’agent immobilier du 15 octobre 2021 montre que celui-ci insistait pour baisser le prix mais que M. [P] [J] n’était pas disposé à descendre à un prix net vendeur pour l’ensemble (appartement + parking) de 480.000 euros, qu’il ne peut constituer une preuve que M. [P] [J] aurait accepté l’offre de Mme [S] [Z] moyennant un prix de 419.000 euros nets vendeur.