Cour d'appel, 1ère chambre, 19 mars 2024 — n° 22/02308

EXPOSE DU LITIGE : Le 31 mai 2005, M. [G] a signé avec la SARL Adour Immobilier exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier, un mandat de recherche d'un 'appartement type T3 avec garage, ou petite maison du même type' dans [Localité 10] ou [Localité 15] au prix maximum de 130 000 euros. Par acte sous-seing privé en date du 30 juin 2005, M. [D] a cédé sous conditions suspensives à M. [G] un appartement sis [Adresse 11] à [Localité 10] désigné de la façon suivante : « un appartement situé au premier étage du bâtiment AA de type T3 et les 215/1000 èmes des tantièmes de copropriété, comprenant séjour, kitchenette, cellier, deux chambres, une salle de bains, un wc, une terrasse et un garage », moyennant le prix de 114 300 euros outre 7 200 euros de commission d'agence soit un total de 121 500 euros. Le 22 septembre 2005, M. [G] et M. [D] ont régularisé un acte authentique de vente reçu par Maître [W], notaire à [Localité 12], et portant sur le bien suivant : « Dans un ensemble immobilier sis [Adresse 11], figurant aux plan et matrice de ladite commune sous les énonciations suivantes : » [Section AD n° [Cadastre 6]] « soumis au régime de la copropriété suivant acte dressé par Me [X] [W], notaire à [Localité 12] le 3 août 1990, publié au bureau des hypothèques de [Localité 10] le 14 octobre 1990 vol.1990 p. n° 6506. Les biens et droits immobiliers suivants : - Le lot numéro deux (2), bâtiment AA 1er étage, de type 3 comprenant : séjour, kitchenette, cellier, deux chambres, une salle de bains, un wc, une terrasse, et les parties communes générales de l'ensemble immobilier attaché à ce lot, soit 215/1000èmes. » Après la signature de cet acte authentique, M. [D] a confié à M. [G] les clés d'un garage constituant le lot n° 3 d'une copropriété située à [Localité 10], [Adresse 11] cadastrée section AD n° [Cadastre 5]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2019, M. [D] a mis en demeure M. [G] de libérer le garage sous quinzaine. Par acte d'huissier du 21 juillet 2020, M. [D] a assigné M. [G] devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1875 et suivants du code civil et 1240 du code civil : - constater que M. [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2019, du garage constituant le lot n° 1 de la copropriété cadastrée AD n° [Cadastre 5], sise [Adresse 11], appartenant à M. [D], - ordonner l'expulsion sans délai de M. [G] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 20 euros par jour au-delà d'un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, - condamner M. [G] à verser à M. [D] une indemnité d'occupation de 50 euros par mois à compter du 1er février 2019, et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [G] à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par actes d'huissier des 5 et 8 février 2021, M. [G] a assigné la SARL Miradour Immobilier et la SARL Laure Larran, Olivier Maysonnave et Hélène Mounaix, notaires et associés, en intervention forcée afin d'appel en garantie. Par ordonnance du 1er avril 2021, la jonction des deux affaires a été ordonnée. Suivant jugement réputé contradictoire du 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Dax a : - Débouté M. [N] [D] de l'ensemble de ses demandes ; - Constaté que la vente intervenue entre M. [K] [G] et M. [N] [D] portant sur le garage situé à [Localité 10], [Adresse 11], cadastré AD [Cadastre 5] lot n° 3 pour 44/1000 est parfaite et que M. [G] occupe ce bien en qualité de propriétaire ; - Condamné M. [N] [D] à régulariser l'acte authentique complétif de celui du 22 septembre 2005, par devant Maître [W], notaire à [Localité 13], sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la sommation d'avoir à comparaître qui sera signifiée à la diligence de M. [K] [G], pendant trois mois ; - Condamné M. [N] [D] à payer à M.

MOTIFS : Sur la propriété du garage en litige : Les parties s'opposent sur la propriété du garage occupé par M. [G], puisque M. [D] soutient que celle-ci n'a pas été transférée à M. [G] lors de la vente de l'appartement sis [Adresse 11] à [Localité 10], et que ce garage est resté sa propriété de sorte que M. [G] devrait en être expulsé. La cour constate, comme le premier juge, qu'il existe une discordance entre l'acte sous-seing privé intervenu entre les parties le 30 juin 2005, portant sur un appartement avec garage, et ce en conformité avec le mandat de recherche confié par M. [G] à la SARL Miradour Immobilier, et l'acte authentique régularisé en l'étude notariale le 22 septembre 2005, ne mentionnant que l'appartement sans le garage. Rien n'indique que la mention d'un garage dans cet acte sous-seing privé résulterait d'une erreur de plume comme le soutient M. [D], alors au contraire que les circonstances entourant la vente démontrent qu'il était de l'intention des parties de procéder à une vente d'un appartement avec garage, puisque le vendeur et l'acquéreur ont été mis en contact par la SARL Miradour Immobilier en vertu du mandat de recherche mentionnant un garage, et M. [D] a remis à M. [G] les clés du garage situé dans la même rue que l'appartement vendu, sans aucune condition ni réserve, dès la réitération de la vente par acte authentique. Ces éléments démontrent au contraire que l'erreur de plume invoquée par M. [D] se situe dans l'acte authentique du 22 septembre 2005 ayant omis de reprendre la mention du garage dans le descriptif du bien vendu. Or, en application de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé. En signant l'acte sous-seing privé du 30 juin 2005, M. [D] a manifesté son accord de vendre à M. [G] « un appartement situé au premier étage du bâtiment AA de type T3 et les 215/1000 èmes des tantièmes de copropriété, comprenant séjour, kitchenette, cellier, deux chambres, une salle de bains, un wc, une terrasse et un garage », moyennant le prix de 114 300 euros outre 7 200 euros de commission d'agence soit un total de 121 500 euros, et M. [D] ne peut soutenir que la chose, en l'espèce le garage, était indéterminé alors que dès la réitération de la vente par acte authentique, il a remis les clés du garage litigieux à M. [G] sans réserve ni condition. En particulier, M. [D] ne rapporte nullement la preuve qu'il était question de prêter ce garage à titre gratuit à M. [G], avec lequel il n'avait aucun lien particulier, et auquel il n'a rien réclamé durant 14 ans. La cour confirmera donc le jugement entrepris ayant considéré que la vente du garage était parfaite dès le 30 juin 2005, et donc que M. [G] possède celui-ci à titre de propriétaire depuis cette date. De ce fait, M. [G] ne peut se voir valablement opposer une quelconque prescription relative à une contestation de l'acte authentique du 22 septembre 2005 alors que la vente est parfaite par l'effet de l'acte sous-seing privé. Par ailleurs, la demande de M. [G] tendant à voir condamner M. [D] à régulariser un acte authentique compétitif pour tirer les conséquences de cette situation n'est pas soumise à la prescription quinquennale dont se prévaut M. [D], puisqu'il ne s'agit que de régulariser, à l'égard de la publicité foncière notamment, une situation juridique existante entre les parties depuis le 30 juin 2005 et constatée par le jugement du 22 juin 2022 confirmé par la cour. C'est donc à bon droit que le premier juge a : - débouté M. [D] de ses demandes consistant à voir expulser sous astreinte M. [G] et condamner celui-ci à une indemnité d'occupation, - condamné M. [D] a régularisé un acte authentique compétitif sous astreinte, étant précisé toutefois que le Me [W] est parti à la retraite de sorte que cette régularisation devra être ordonnée devant l'un des notaires de la SARL Larran-Maysonnave-Mounaix. Sur les demandes dirigées à l'encontre de la SARL Miradour Immobilier : La SARL Miradour Immobilier n'a été mise en cause par M. [G] qu'à titre subsidiaire, pour le cas où celui-ci ne serait pas reconnu propriétaire du garage et se verrait expulser. Or, la cour a confirmé le jugement ayant reconnu M. [G] propriétaire du garage litigieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur une quelconque responsabilité de l'agence immobilière, ni même d'examiner l'éventuelle prescription de cette demande. Sur les demandes dirigées à l'encontre de la SARL Larran-Maysonnave-Mounaix : La cour estime qu'il ressort des circonstances de la cause que, lors de l'établissement de l'acte authentique, le notaire instrumentaire a omis de reprendre la mention du garage figurant dans l'acte sous-seing privé du 30 juin 2005. Toutefois, M. [G] ne présentait des demandes à l'égard de la SARL Larran-Maysonnave-Mounaix qu'à titre subsidiaire, pour le cas où ce manquement aurait eu une incidence sur l'issue du litige ; tel n'est pas le cas en l'espèce de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner la responsabilité de l'étude notariale. Sur la demande indemnitaire de M. [G] : Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a alloué à M. [G] la somme de 2 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi à raison du comportement de M. [D], lequel a entendu tirer parti d'une omission dans l'acte authentique pour récupérer indûment la propriété d'un garage qu'il avait vendu à M. [G] avec son appartement, et ce 14 ans après la vente. Sur le surplus des demandes : Le jugement entrepris sera confirmé dans ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. [D], succombant son appel, sera condamné à en supporter les dépens et à payer la somme de 2 000 € à M. [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, avec la précision que l'acte compétitif de celui du 22 septembre 2005 devra intervenir par devant l'un des notaires en exercice au sein de la SARL Larran-Maysonnave-Mounaix, y ajoutant, Condamne M. [N] [D] à payer à M. [K] [G] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, Rejette les autres demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [N] [D] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE