Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 26 avril 2024 — n° 22/15667

FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé des 1er, 11 et 12 septembre 2017, a été signée une promesse synallagmatique de vente, par laquelle M. [W] [T] et M. [M] [K] se sont engagés à vendre à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] (ci-après les consorts [U]), trois lots numéro 19, 20 et 21 de l'immeuble situé [Adresse 3], incluant notamment un appartement, moyennant un prix de 455.000 €, sous diverses conditions suspensives. Le notaire assistant les vendeurs était Me [A] [R], exerçant en l'office notarial Résidence [Adresse 1]. Conformément à cet acte, les consorts [U], acquéreurs, ont déposé la somme de 23.250 € à titre de dépôt de garantie, entre les mains de Me [A] [R]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2018, M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] ont notifié leur rétractation au notaire des vendeurs, Me [R]. Par courrier du 13 juillet 2018, Me [R] a répondu que le délai de rétractation prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation était expiré, la notification du compromis de vente ayant été effectuée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 septembre 2017. Par courriel du 20 août 2018, Me [B], notaire des acquéreurs, a indiqué que seul M. [F] [U] avait réceptionné les notifications du compromis de vente, de sorte que le délai de 10 jours de l'article L271-1 n'avait pas couru contre les autres acquéreurs. Par exploits d'huissier en date des 27, 28 et 30 juillet 2020, les consorts [U] ont fait assigner M. [W] [T], M. [M] [K] et Me [A] [R], devant le tribunal judiciaire de Paris, en restitution de la somme séquestrée de 23.250 €, compte tenu de la rétractation de M. [J] [U] et Mme [S] [U]. Dans leurs dernières conclusions, ils ont ajouté solliciter à titre subsidiaire de constater la caducité du compromis de vente et la nullité du compromis de vente, et en tout état de cause de condamner les vendeurs à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices. M. [T] et M. [K] ont sollicité reconventionnellement la condamnation des consorts [U] au paiement de la somme de 46.500 € à titre de dommages et intérêts en application de la stipulation de pénalité figurant au compromis de vente et la condamnation du notaire à les garantir de toute condamnation et à leur payer la somme de 46.500 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi en raison de l'immobilisation de leur bien pendant trois ans. Par jugement du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : - Ordonne la restitution à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U], pris ensemble, de la somme de 23.250 € versée entre les mains de Me [A] [R] à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er, 11 et 12 septembre 2017, - Autorise Me [A] [R], notaire séquestre, à libérer au profit de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] la somme de 23.250 € à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis de vente des 1er, 11 et 12 septembre 2017, - Rejette la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant au prononcé d'une astreinte, - Rejette la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] en paiement de la somme de 46.500 € au titre de l'indemnité prévue à la clause pénale, - Rejette la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant à la condamnation solidaire de M. [W] [T] et M. [M] [K] à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 1.500 € en réparation de leur préjudice économique, 5.000 € en réparation de leur préjudice moral et 10.000 € en réparation de leur préjudice résultant de la résistance abusive des vendeurs, - Rejette la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] tendant à la condamnation de Me [A] [R] à les garantir de toutes condamnations, - Rejette la demande de M. [W] [T] et M. [M] [K] tendant à la condamnation de Me [A] [R] à leur verser la somme de 46.500 € de dommages et intérêts, - Condamne M. [W] [T] et M.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a: - rejeté les demandes formées par et à l'encontre de M. [M] [K], - rejeté la demande de M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] tendant à la condamnation solidaire de M. [W] [T] et M. [M] [K] à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € en réparation de leur préjudice résultant de la résistance abusive des vendeurs ; Sur la validité de la rétractation de M. [J] [U] et Mme [S] [U] de la promesse de vente Les consorts [U] sollicitent de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution de la somme de 23.250 € qu'ils ont versée au notaire à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis ; ils estiment que seul M. [F] [U] a réceptionné les notifications du compromis de vente et que le délai de 10 jours de l'article L271-1 n'a pas couru concernant M. [J] [U] et Mme [S] [U] ; ils ajoutent que leur rétractation est valable et que la rétractation de deux des trois acquéreurs emporte l'anéantissement du compromis de vente ; M. [T] et le notaire estiment que le fils demeure à la même adresse que ses parents et qu'en vertu de la théorie de l'apparence, c'est à juste titre que le facteur puis le notaire ont considéré qu'il avait reçu mandat ou procuration de ses parents de recevoir les trois lettres recommandées ; ils considèrent donc que le délai de 10 jours a couru à compter du 19 septembre 2017 et qu'il était donc échu lors du courrier du 20 juin 2018 ; ils concluent que le fils ne s'est pas rétracté et que la rétractation des parents n'est pas valable ; le notaire ajoute que le fils a commis une faute en signant les accusés de réception de ses parents ; M. [T] ajoute que seul les parents se sont rétractés et que 'Nul ne peut invoquer sa propre turpitude' et subsidiairement que le fils en signant à la place de ses parents a engagé sa responsabilité ; Aux termes de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de la promesse synallagmatique de vente, 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours' ; En l'espèce, la promesse des 1er, 11 et 12 septembre 2017, stipule en page 33 : 'Faculté de rétractation : En vertu des dispositions de l'article l271-1 du code de la construction et de l'habitation, le bien étant à usage d'habitation et l'acquéreur étant un non-professionnel de l'immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter. A cet effet, le présent acte avec les pièces jointes lui sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, l'acquéreur pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception. A cet égard, le vendeur constitue pour son mandataire, Office notarial résidence [Adresse 1] aux fins de recevoir la notification de l'exercice éventuel de cette faculté ...' ; Trois lettres recommandées en date du 12 septembre 2017 ont été adressées par Me [R], notaire des vendeurs, à chacun des acquéreurs, soit à M. [J] [U], à Mme [S] [D] épouse [U] et à M. [F] [U], pour leur notifier la promesse synallagmatique de vente ; Il n'est pas contesté que ces trois lettres ont toutes été présentées par le facteur à M. [F][U], lequel a signé seul les accusés de réception le 19 septembre 2017 des trois lettres, par la même signature, sans autre mention particulière et sans cocher la case 'mandataire' (pièce 2 [T]) ; La notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, prévue par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, n'est régulière, dans le cas où le facteur ne laisse pas uniquement un avis de passage mais remet effectivement la lettre à une personne physique, que si ladite lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet ; Il est constant que M. [F] [U] ne dispose pas de pouvoir écrit de représentation de M. [J] [U] et de Mme [S] [D] épouse [U] pour recevoir la notification de la promesse de vente ; Le mandat apparent s'applique si le contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant et il importe donc peu de déterminer si le facteur, qui n'est pas un contractant de la promesse, avait cette croyance ; Il convient de considérer que le notaire, qui a envoyé les lettres recommandées de notification de la promesse de vente et a été mandaté par les vendeurs pour recevoir la notification de l'éventuelle rétractation, avait pour mission de vérifier les signatures des accusés de réception de la notification de la promesse, constituant le point de départ du délai de rétractation, et qu'il appartient à M. [T] de justifier que son notaire a pu croire que M. [F] [U] avait le pouvoir de représenter ses parents pour recevoir la notification de la promesse ; A la date de la promesse, M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et leur fils M. [F] [U], demeuraient au même domicile ; or aucun élément de la promesse ou extérieur à la promesse ne laisse penser qu'à cette date, le notaire des vendeurs a pu croire que le lien familial et le domicile commun entre les acquéreurs présumaient un mandat apparent pour recevoir la notification de la promesse ; Il n'est produit aucune pièce, courrier, attestation ou autre, postérieur à la promesse et antérieur à sa notification, laissant penser que M. [J] [U] et Mme [S] [D] épouse [U] aient eu l'intention de se faire représenter par M.

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [W] [T] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [J] [U], Mme [S] [D] épouse [U] et M. [F] [U] la somme unique supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de M. [W] [T] et de Me [A] [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE