Tribunal judiciaire, référés jcp, 15 avril 2024 — n° 24/00541

EXPOSE DES FAITS Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [F] épouse [J] sont propriétaires d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7], au sein de la copropriété Le [Adresse 5]. L’appartement se situe au premier étage de l’immeuble. Par acte sous seing privé du 1er décembre 2019, Monsieur [J] et Madame [J] ont donné à bail leur immeuble à Monsieur [S] [K] et Madame [P] [I]. Le 6 janvier 2024, l’ascenseur du bâtiment A de la résidence a cessé de fonctionner. Monsieur [K], personne à mobilité réduite du fait de la paralysie de ses membres inférieurs, doit nécessairement emprunter l’ascenseur pour quitter et regagner le logement qu’il occupe au 1er étage. Les locataires ont contacte le syndic de copropriété pour solliciter la remise en service de l’ascenseur. Par ordonnance du 18 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Lille a fait droit à la requête de Monsieur [K] et Madame [I] et les a autorisés à assigner en référé heure à heure Monsieur [J] et Madame [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA. Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 mars 2024, Monsieur [K] et Madame [I] ont assigné Monsieur [J] et Madame [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 25 mars 2024 aux fins d’obtenir : A titre principal : Ordonner à Monsieur [J] et Madame [J] et au syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA de faire remettre en service l’ascenseur de l’immeuble sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15e jour qui suivra la signification d’ordonnance,Ordonner à Monsieur [J] et Madame [J] de mettre en place une prestation par un tiers agrée permettant à Monsieur [K] de rentrer en toute sécurité dans son logement au rythme de 4 fois par semaine sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,Condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA à leur payer à titre de provision la somme de 990 euros, A titre subsidiaire : Condamner Monsieur [J] et Madame [J] à verser à Monsieur [K] la somme de 1 800 euros à titre de provision pour les dépenses liées à l’utilisation d’un service agrée lui permettant de sortir et d’entrer dans son domicile 4 fois par semaine, En tout état de cause : Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la société FONCIA et Monsieur [J] et Madame [J] à payer à Madame [I] et Monsieur [K] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [J] et la copropriété le [Adresse 5] aux dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024, lors de laquelle elle a été retenue. Monsieur [K] et Madame [I], représentés par leur conseil, reprennent les demandes contenues dans l’assignation. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et 1708 et suivants du code civil, ainsi que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que les bailleurs sont tenus de garantir tous les vices ou défauts de la chose louées, et doivent indemniser le locataire de toute perte conséquente.

MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. I. Sur la demande de remise en service de l’ascenseur L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] produit un devis de la société OTIS du 15 janvier 2024 pour l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] dont il ressort que le dysfonctionnement est lié à l’inondation de la fosse et que sont nécessaires de travaux de décorrodage et d’application d’une peinture anti-oxydation, de remplacement de la poulie tendeuse et du câble limiteur, ainsi que le remplacement des deux amortisseurs cabine en fond de cuvette. Le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 5] produit également un courrier de la société OTIS du 14 février 2024 dont il ressort que les poulies tendeuses et les contacteurs et câblettes de l’ascenseur sont immergés en raison de l’inondation des fosses, et que le matériel ne peut être remplacé tant que la cause de l’inondation n’est pas trouvée. Le syndicat des copropriétaires produit en outre le rapport d’expertise réalisé par la société [W] EXPERTISES le 6 février 2024 à la demande de la compagnie d’assurance du syndicat des copropriétaires. Il en ressort que les fosses de l’ascenseur du bâtiment A sont inondées, ce qui a endommagé le fonctionnement de l’appareil. Il est indiqué que l’excédent pluviométrique peut expliquer la formation d’eau accidentelle en fond de fosse ascenseur. Il est indiqué que l’entreprise SEMNORD est intervenue afin de procéder au pompage des fosses d’ascenseur. Il est également indiqué que la société OTIS  titulaire du contrat de maintenance des ascenseurs a indiqué qu’il n’y avait pas de contre-indication à remettre en service les ascenseurs mais qu’il convenait néanmoins au préalable de remplacer les contacteurs. Cependant, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] verse aux débats un rapport d’investigations en recherches de fuites réalisé le 8 mars 2024 par la société IRD VIDEO à la demande de la compagnie d’assurances de la copropriété dont il ressort que les causes de l’inondation sont liées à la remontée des nappes phréatiques, le défaut d’étanchéité de la fosse de la pompe. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les travaux nécessaires à la remise en service de l’ascenseur incluent, outre le remplacement par la société OTIS des éléments abîmés par la présence d’eau, des travaux d’étanchéisation de la fosse de l’ascenseur, dont la réalisation requiert un certain temps, de façon à ce que la remise en service soit pérenne et qu’une nouvelle inondation des fosses de l’ascenseur n’endommage à nouveaux les composants de ce dernier. Il n’est pas contesté que les réparations nécessaires à la remise en service de l’ascenseur incombent au syndicat des copropriétaires, qui a pour mission l’administration des parties communes et qui est responsable des dommages causés par les parties communes. Par ailleurs, il est établi que le fait de ne pas pouvoir quitter le logement constitue pour Monsieur [K] un trouble manifestement illicite, en ce qu’il ne peut jouir paisiblement du logement qu’il occupe. Il convient par conséquent d’ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5] de réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la remise en service de l’ascenseur du bâtiment A, en ce compris l’étanchéisation des fosses, de façon à faire cesser le trouble manifestement illicite affectant la jouissance par Monsieur [K] de son logement. Par ailleurs, il est nécessaire de s’assurer que les travaux soient réalisés dans un délai de temps permettant à Monsieur [K] d’être en mesure, le plus rapidement possible, de quitter le logement, ce qui justifie que la réalisation des travaux soit assortie d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Néanmoins, eu égard à l’importance des travaux à réaliser, l’astreinte ne courra qu’à compter d’un délai de 3 mois de la signification de la présente décision. II. Sur la demande de prestation par un tiers agrée permettant au locataire de quitter le logement L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1721 qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Monsieur [K] indique avoir besoin de quitter le logement à quatre reprises par semaine pour réaliser des soins de kinésithérapie. Il verse aux débats une carte mobilité inclusion attestant de l’invalidité dont il souffre. Il produit également une attestation rédigée par Monsieur [A] [T], kinésithérapeute, qui indique que l’état de santé de Monsieur [K] nécessite la réalisation de séances de kinésithérapie afin de lutter contre la spasticité de ses membres inférieurs, renforcer ses membres supérieurs et maintenir une activité cardio respiratoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire, CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à faire réaliser tous travaux nécessaires à la remise en état de fonctionnement de l’ascenseur du bâtiment A situé [Adresse 3] à [Localité 7], ce dans un délai de 3 mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que, passé ce délai, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 180 jours ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 600 euros par semaine à compter de la signification de la présente décision, pour permettre au locataire d’entrer et sortir du logement ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [S] [K] somme de 990 euros de provision sur dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance ; REJETONS la demande de Madame [P] [I] en paiement d’une provision de 990 euros ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à payer à Monsieur [S] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, aux dépens ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société par action simplifiées FONCIA, à garantir Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J] des condamnations prononcées contre eux ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 15 Avril 2024, par mise à disposition au Greffe. Le GreffierLe Juge