Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 juillet 2024 — n° 23-13.789

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er décembre 2022), la Ville de Paris a assigné M. [S] et Mme [R], propriétaires d'un appartement situé à Paris, devant le président du tribunal judiciaire saisi selon la procédure accélérée au fond, pour obtenir le retour à l'habitation du local et la condamnation des défendeurs au paiement de plusieurs amendes civiles, dont une pour en avoir changé l'usage en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Réponse de la Cour 3. La cour d'appel a, d'abord, relevé qu'entre janvier 2015 et octobre 2019, M. [S] occupait le local, réputé à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, quatre jours par semaine pour les besoins de son poste situé à Paris, pendant que Mme [R] et leurs enfants résidaient en Bretagne, l'appartement faisant l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage les fins de semaine. 4. Elle a, ensuite, retenu, d'une part, que l'occupation du logement par M. [S] pouvait ainsi être estimée à deux cent huit jours par an au cours de cette période, alors que les huit mois requis par l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 s'élèvent à deux cent quarante jours, d'autre part, qu'entre 2015 et 2019, M. [S] et Mme [R] avaient déclaré leurs revenus en commun et leur résidence bretonne comme résidence principale. 5. Elle a, enfin, constaté que M. [S] avait bénéficié d'une mutation professionnelle en Bretagne à compter du 1er octobre 2019, et que les locations de courte durée à une clientèle de passage avaient perduré au-delà. 6. La cour d'appel en a souverainement déduit que le logement situé à Paris n'avait pas constitué la résidence principale de M. [S] et Mme [R] pour l'application de l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation et a, à bon droit, retenu que sa mise en location pour de courtes durées à une clientèle de passage était subordonnée à l'obtention d'une autorisation préalable de changement d'usage, quel que soit le nombre de nuitées louées. 7. Le moyen n'est donc pas fondé. Mais sur le moyen relevé d'office 8. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code. Vu les articles 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 8 et 9 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, les principes de personnalité et d'individualisation de la peine qui en découlent et les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation : 9. Selon l'avant-dernier de ces textes, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. 10. Selon le dernier, toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article est condamnée à une amende civile. 11. Celle-ci constituant une sanction ayant le caractère d'une punition (3e Civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; 3e Civ., 9 novembre 2022, pourvois n° 21-20.464, 21-20.814, publié), son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d'individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum. 12. Pour condamner in solidum les propriétaires indivis au paiement d'une amende civile à la Ville de Paris, l'arrêt retient que l'infraction de changement d'usage sans autorisation préalable est caractérisée. 13. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes et principes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille vingt-quatre.