Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 1 octobre 2024 — n° 24/01799

PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare parfaite dès le 30 avril 2024, la vente des biens immobiliers constitués d’un appartement et d’un garage, lots numéros 52 et 95 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 5] et EZ [Cadastre 6], entre le vendeur Madame [D] [X] née le 06 juillet 1988 à [Localité 10] (50) et les acheteurs Monsieur [G] [H] né le 30 septembre 1979 à [Localité 11] (85) et son épouse Madame [Y] [F] née 09 septembre 1985 à [Localité 9] (49) au prix net vendeur de 180.000 Euros (Cent quatre-vingts mille Euros) hors honoraires d’agence et frais d’acte de vente. Dit que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente, selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 07 mai 2024 par la société AVIC, sauf à modifier la date de réitération et à dire qu’elle devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2024. Ordonne qu’à défaut de réitération par acte authentique de la vente imputable à Madame [D] [X], dans le délai d’un mois à compter de la convocation adressée par le notaire et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180.000 Euros, le présent jugement vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et devra être publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service chargé de la publicité foncière d’[Localité 9], aux frais des acquéreurs. Ordonne à Madame [D] [X] de livrer la chose vendue selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 07 mai 2024 par la société AVIC, sous astreinte provisoire de 150 Euros (cent cinquante Euros) par jour de retard pendant une durée de six mois, à compter de la date qui sera fixée pour la signature de l’acte authentique de vente ou à défaut de la publication du présent jugement au service de la publicité foncière d’[Localité 9]. Condamne Madame [D] [X] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 2.000 Euros (deux mille Euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. Condamne Madame [D] [X] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 2.000 Euros (deux mille Euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier. Condamne Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] à payer à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN la somme de 9.000 Euros (neuf mille Euros) au titre des honoraires de l’agence. Déboute Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] de leur demande tendant à faire droit à la demande subsidiaire de la société AVIC de condamnation de Madame [D] [X] au paiement des honoraires d’agence. Déboute Madame [D] [X] de l’ensemble de ses demandes principales et de ses demandes présentées en tout état de cause. Condamne Madame [D] [X] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 4.500 Euros (quatre mille cinq cents Euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Condamne Madame [D] [X] à payer à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN la somme de 3.000 Euros (trois mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Condamne Madame [D] [X] aux dépens. Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER LE PRESIDENT

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE Madame [D] [X] est propriétaire d’un appartement type 2 avec garage dans un ensemble immobilier “[Adresse 4] à [Localité 9], dont elle a confié la vente à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, selon mandat de vente sans exclusivité du 22 mars 2024, au prix de 199.990 Euros, comprenant les honoraires du mandataire d’un montant de 11.990 Euros TTC. Par courrier électronique du 29 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN une proposition d’achat pour l’immeuble précité au prix de 185.000 Euros honoraires de l’agence inclus. En réponse, par courrier électronique du 30 avril 2024, Madame [D] [X] a informé la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN de son refus de l’offre des époux [H] mais a proposé un achat pour un montant de 180.000 Euros nets vendeur. Par courrier électronique du 30 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN une proposition d’achat au prix de 189.000 Euros honoraires inclus. La société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN a ensuite entrepris de rédiger un compromis de vente entre Madame [D] [X] et les époux [H]. Le 11 mai 2024, Madame [D] [X] a signé pour le même bien immobilier, une offre d’achat présentée par Monsieur [L] [U] au prix de 199.000 Euros frais d’agence inclus, rédigée sous l’égide de la SARL agence [B] [R] - IMMOBILIER PASSION, société à laquelle Madame [D] [X] avait également confié un mandat de vente. Par courrier du 11 mai 2024 adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, Madame [D] [X] a informé l’agence qu’elle déclinait la contre-proposition des époux [H], indiquant ne pas avoir reçu de contre-proposition écrite et signée de l’acheteur. Madame [D] [X] a réitéré cette position par courrier daté du 13 mai 2024 adressé à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, aux termes duquel elle a également mis un terme au mandat confié à la société AVIC. Par courrier daté du 17 mai 2024, le conseil de la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN, a contesté la validité de la rétractation de Madame [D] [X] et l’a invitée à signer le compromis de vente avec les époux [H]. Par lettre recommandée électronique du 18 mai 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont mis en demeure Madame [D] [X] de poursuivre l’exécution de la vente. Suivant ordonnance du 19 juillet 2024, rendue sur requête de Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H], les requérants ont été autorisés à assigner à jour fixe Madame [D] [X] et la société AVIC, pour l’audience du 03 septembre 2024 à 09 heures devant le tribunal judiciaire d’Angers. Par actes de commissaire de justice des 23 et 29 juillet 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire d’Angers, Madame [D] [X] et la société à responsabilité limitée (SARL) AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN aux fins de voir, sur le fondement des articles 840 du Code de procédure civile et 1583 du Code civil : ordonner que la vente des biens immobiliers constitués d’un appartement et d’un garage, lot n°52 et 95 de l’ensemble immobilier édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 5] et EZ [Cadastre 6] situées [Adresse 4], appartenant à Madame [D] [X] au prix net vendeur de 180.000 Euros hors frais de vente, est parfaite entre cette dernière et les demandeurs à compter du 30 avril 2024 ;ordonner que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente,

MOTIFS Sur les demandes tendant à ordonner la vente immobilière Conformément à l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. L’article 1114 du même code ajoute que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. En application de l’article 1121 du code civil, le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. En vertu de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Selon l’article 1583 du même code elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En l’espèce, suivant courrier électronique du 29 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont adressé à la société AVIC une offre d’achat libellée comme suit : “suite à la visite samedi 27 avril de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9] au 1er étage de la résidence, je viens vous faire part de mon intérêt pour ce bien, et vous proposer une offre d’achat au prix de 185.000€ honoraires inclus”. En réponse, par courrier électronique du 30 avril 2024, Madame [D] [X] a écrit à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN : “comme convenu suite à notre conversation téléphonique vous trouverez ci-joint ma contre-proposition : “ Je soussigné Madame [X] née le 06/07/1988, domiciliée au [Adresse 1], confirme par la présente la réception de votre offre d’achat datant du 29/04/2024 concernant l’appartement et son box, situé [Adresse 4]. J’ai pris note de votre offre pour un montant de 174.000€ net vendeur. Toutefois, je ne peux accepter de vendre à ce prix. Je peux proposer un achat pour un montant de 180 000€ net vendeur, à Mme et M. [H].” Par courrier électronique du 30 avril 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont répondu à la société AVIC exerçant sous l’enseigne NESTENN: “suite à la visite samedi 27 avril de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9] au 1er étage de la résidence, je viens vous faire part de mon intérêt pour ce bien, et vous proposer une offre d’achat au prix de 189.000€ honoraires inclus.” La société AVIC indique avoir informé par téléphone Madame [D] [X] de la nouvelle offre des époux [H] du 30 avril 2024, ce que cette dernière conteste. Si la société AVIC n’apporte pas la preuve directe de cet appel téléphonique, il ressort en premier lieu des termes mêmes du courrier électronique de Madame [D] [X] du 30 avril 2024 mais également des échanges de SMS versés au dossier, qu’il existait parallèlement à l’envoi de courriers électroniques, des échanges téléphoniques réguliers entre Madame [D] [X] et l’agent immobilier. Il s’avère ensuite que la société AVIC a échangé avec Madame [D] [X] plusieurs SMS le 07 mai 2024, afin d’obtenir les documents nécessaires à la rédaction d’un compromis de vente (taxe foncière, acte d’achat dématérialisé) suite à l’offre du 30 avril 2024, mais également pour informer Madame [X] des démarches auprès du notaire. La société AVIC démontre également avoir envoyé par courrier électronique du 07 mai 2024, comportant en objet la mention “partage d’un document pour relecture et de 25 annexes”, le projet de compromis de vente et ses annexes à Madame [D] [X] ainsi qu’à Monsieur [G] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H]. Il convient de constater que le projet de compromis joint à l’envoi, rappelle précisément l’identité des parties (page1), la désignation du bien vendu (page 3) et le prix convenu de 180.000 Euros net vendeur (page 15). En réponse, par courrier électronique du 09 mai 2024, Madame [D] [X] a indiqué à la société AVIC : “j’ai bien lu le document concerné, tout me semble correct. Je vous remercie. Avez-vous reçu l’acte authentique manquant?” L’ensemble de ces données ainsi que la chronologie des faits établissent de manière concordante que Madame [D] [X] a bien eu connaissance de l’acceptation des époux [H] du 30 avril 2024, contrairement à ses allégations. Il y a lieu d’observer en outre que dans son courrier du 13 mai 2024 par lequel Madame [X] informe la société AVIC de sa décision de retenir une autre offre au prix d’achat, Madame [D] [X] n’indique pas ne pas avoir eu connaissance de l’offre des époux [H] du 30 avril 2024 mais déplore seulement ne pas en avoir eu de confirmation écrite:“n’ayant pas eu de confirmation de la part de votre client à un prix plus bas à l’écrit”. Il ressort de ce courrier que Madame [D] [X] a une connaissance exacte de la teneur de l’offre des époux [H] du 30 avril 2024, en ce qu’elle fait expressément référence à une offre à un prix plus bas. Il y a lieu de rappeler que la vente est un contrat consensuel qui n’est soumis à aucun formalisme particulier. Madame [D] [X] n’est donc pas fondée à se prévaloir de l’absence de réception d’une offre écrite. Les éléments du dossier établissent clairement que l’acceptation des époux [H] du 30 avril 2024 a été précisément transmise à Madame [D] [X] par son mandataire la société AVIC. Il convient d’analyser ensuite le contenu des échanges entre les parties. * S’agissant en premier lieu de la chose et des parties : L’immeuble est désigné par les parties par son adresse complète et son étage dans la résidence, ce qui apparaît suffisamment précis, d’autant que Madame [D] [X] n’allègue par avoir mis en vente d’autres biens dans le même immeuble ou par l’intermédiaire de l’agence AVIC avec lesquels une confusion pourrait exister. Les époux [H] rappellent avoir effectué une visite du bien le 27 avril. La contre-proposition de Madame [D] [X] du 30 avril 2024 en réponse à la première offre d’achat des époux [H] est particulièrement explicite, en ce qu’elle rappelle précisément que l’immeuble objet de la vente est :“l’appartement et son box, situé [Adresse 4].” Au stade de l’offre, qui n’est soumise à aucun formalisme particulier, la référence à la composition du bien, sa superficie ou son cadastre ne sont pas nécessaires. En l’espèce, l’adresse rappelée par les parties dans leurs échanges permet d’identifier le bien de manière précise et certaine. S’agissant de l’état civil des acquéreurs, il y a lieu de rappeler là encore qu’aucun formalisme n’est imposé au stade de l’offre. Si le courriel des acheteurs est signé seulement “[G] [H]”, il émane d’une adresse électronique commune aux époux libellée distinctement avec le prénom de chaque époux. La lecture de la contre-proposition de Madame [X] du 30 avril 2024 démontre qu’aucune incertitude n’existait quant à l’identité des acquéreurs, en ce qu’elle est adressée nommément par Madame [X] aux époux [H] dans les termes suivants: “Je peux proposer un achat pour un montant de 180 000€ net vendeur, à Mme et M. [H].” Les moyens de Madame [X] sur le caractère imprécis des échanges relatifs à la chose et à l’identité des parties seront écartés. * S’agissant en second lieu du prix et de la manifestation de volonté des parties : Le courriel envoyé par Madame [D] [X] le 30 avril 2024 est expressément qualifié de contre-proposition par la défenderesse. Ce courriel comporte tous les éléments essentiels du contrat et sa rédaction formelle et détaillée commençant par “je soussignée (...)” traduit la volonté de l’offrant de s’engager dans le processus contractuel au prix de 180.000 Euros net vendeur, avec Monsieur et Madame [H] nommément désignés dans la contre-proposition, sans autre condition ou réserve.