Tribunal judiciaire, troisième chambre, 2 mai 2025 — n° 23/01488

* * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 22 mai 1990, M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S], sa future épouse (ci-après les époux [AE]) ont fait l’acquisition d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 22], cadastré section E lieudit « [Localité 18] » n°[Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. L’acte d’acquisition, indique page 6, sous le titre « RAPPEL DE SERVITUDES GREVANT LA PARCELLE E N°[Cadastre 14] », à propos du mur des voisins jouxtant leur terrain : « Aux termes d’un acte reçu par Maître [P], notaire à [Localité 20], en date des 13 et 14 décembre 1962, contenant échange entre Monsieur [E] [W] et la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION, il a été rappelé ce qui suit littéralement rapporté : M. [T] comparant ainsi qu’il agit déclare que la parcelle présentement cédée par la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION est grevée des servitudes ci-après : A/ il existe dans le mur pignon de la maison contigue au terrain cédé faisant partie d’un immeuble cadastré section E N°[Cadastre 11] appartenant à M. [BP] [WN] dès avant le 1er janvier 1956, cinq ouvertures prenant jour sur le terrain cédé par la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION cadastré section E N°[Cadastre 14], à M. [N]. B/ il existe à la suite et attenant à la maison d’habitation de M. [BP] [WN] dépendant de sa propriété sus-désignée, une terrasse par laquelle on a vue sur le terrain présentement cédé à M. [W]. De convention expresse, M. [W] devra faire son affaire personnelle de ces servitudes sans aucun recours contre la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION. » Le 1er septembre 1998, par acte de vente, M. [K] [M] et Mme [BM] [Y], son épouse (ci-après les époux [M]), ont acquis l’immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 22], cadastré section E lieudit « [Localité 18] » n°[Cadastre 6] et [Cadastre 9]. Leur maison d’habitation se situe sur la parcelle n°[Cadastre 6] et est ainsi contigüe à la propriété des époux [AE] et plus particulièrement située devant leur parcelle [Cadastre 8] anciennement [Cadastre 5]. Considérant que leurs voisins avaient transformé certains des jours en vues directes par la mise en place de fenêtres ordinaires et créé trois nouvelles vues, les époux [AE] leur ont demandé de régulariser la situation en 2000. Ils ont saisi un conciliateur de justice en 2022, la conciliation n’ayant toutefois pas permis de parvenir à un réglement du litige. Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, les époux [AE] ont fait assigner M. [K] [M] et Mme [BM] [Y] aux fins de les voir condamner in solidum à supprimer les 7 vues donnant sur leur immeuble et à leur verser la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 septembre 2024, les époux [AE] demandent au tribunal de : Déclarant les requérants recevables et fondés en leur demande, - débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et moyens. Vu les articles 676, 678 et suivants du code civil.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande tendant à voir supprimer les vues L’article 678 du code civil dispose que l’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. La détermination du caractère des vues pratiquées sur l’héritage d’autrui constitue une question de fait qu’il appartient au juge du fond de trancher souverainement. Il résulte de l’acte notarié par lequel les époux [AE] ont acquis leur propriété que celle-ci était « grevée des servitudes ci-après : A/ il existe dans le mur pignon de la maison contigue au terrain cédé faisant partie d’un immeuble cadastré section E N°[Cadastre 11] appartenant à M. [BP] [WN] dès avant le 1er janvier 1956, cinq ouvertures prenant jour sur le terrain cédé par la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION cadastré section E N°[Cadastre 14], à M. [N]. B/ il existe à la suite et attenant à la maison d’habitation de M. [BP] [WN] dépendant de sa propriété sus-désignée, une terrasse par laquelle on a vue sur le terrain présentement cédé à M. [W]. De convention expresse, M. [W] devra faire son affaire personnelle de ces servitudes sans aucun recours contre la société civile immobilière de [Localité 23] et EXTENSION. » Il sera relevé que l’immeuble cadastré section E n°[Cadastre 11] correspond à l’immeuble acquis par les époux [M], le cadastre ayant ensuite été renuméroté (sections n°[Cadastre 6] et [Cadastre 9]), tel que cela apparaît sur le plan cadastral produit par les demandeurs. Si les demandeurs ne contestent pas le fait que l’existence des jours précités soit prévue dans leur acte d’acquisition, ils indiquent toutefois que certains de ces jours ont été transformés en vues directes à l’issue du changement de plusieurs menuiseries par les défendeurs en 1999/2000. Il résulte du procès-verbal de Maître [H] [A], commissaire de justice, en date du 30 novembre 2022 qu’il a constaté, à la requête des époux [AE], sur la maison des époux [M] ce qui suit : “ [ZC] * rez-de-chaussée Je constate la présence d’une fenêtre simple battant, avec une barre anti-intrusion. Je constate que cette vitre est non occultée et donne une vue directe sur la parcelle des requérants. Je constate aussi la présence d’une fenêtre rectangulaire basculante, avec barreaudage, non occultée, qui donne une vue directe sur la parcelle des requérants. * 1er étage Je constate la présence d’une fenêtre simple battant, non occultée, donnant une vue directe sur la parcelle des requérants. Je constate aussi la présence d’une fenêtre double battant, occultée, texturée. Façade arrière * rez-de-chaussée côté gauche Je constate la présence de briques de verre transparentes. * rez-de-chaussée côté droit Je constate la présence d’une fenêtre, ancienne, double battant, avec barreaudage, non occultée, donnant une vue directe sur le jardin des requérants. * entresol Je constate la présence d’une fenêtre rectangulaire, basculante, avec barreaudage, occultée par un voile trouble, qui donne une vue directe sur la parcelle des requérants. * 1er étage, gauche Je constate la présence d’une fenêtre, double battant, texturée, occultée, donnant une vue directe sur la parcelle de la requérante. * 1er étage, droite Je constate la présence d’une fenêtre rectangulaire, basculante non occultée, donnant une vue directe sur la parcelle des requérants. Je constate que les deux zones pelousées composant le jardin se situent à proximité immédiate de l’immeuble situé sur le fonds voisin. Ces deux zones me sont désignées comme étant les espaces de prise de repas. J’effectue quelques clichés photographiques à titre d’illustration. Je constate également que les ouvertures de la maison voisine donnent directement sur la piscine des requérants.” Il apparaît ainsi que les six fenêtres visées par les requérants dans leur dispositif peuvent être qualifiées de vues et non de simples jours. Il est par ailleurs constant que les murs pignon dans lesquelles sont percées les fenêtres donnent immédiatement sur la propriété des époux [AE]. Cependant, il ressort des dispositions des articles 688 et 689 du code civil que les vues et fenêtres peuvent constituer des servitudes continues et apparentes, lesquelles en application de l'article 690 du même code peuvent s'acquérir par la possession de trente ans. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le moyen tiré de la prescription acquisitive ne constitue pas une fin de non-recevoir mais un moyen de défense au fond. Les époux [M], qui se prévalent d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire, produisent notamment : - une attestation rédigée le 22 décembre 2000 par M. [O] [Z], qui indique avoir effectué des travaux de rénovation concernant les menuiseries extérieures chez les époux [M] et précise que “le changement des fenêtres bois existantes pour des fenêtres PVC a été réalisé de la façon suivante : - Dépose des ouvrants bois existants - Remise en état des cadres existants - Pose des menuiseries PVC sur les cadres existants (Principe de la rénovation) De plus les nouvelles fenêtres ont respecté l’aspect original de la maison : changement à l’identique.” ; - un courrier adressé aux époux [AE] par la Direction Départementale de l’Equipement des Yvelines en date du 13 juillet 2000, en réponse à un courrier du 28 juin 2000, qui indique : “Vous me faites part dans votre courrier de la réalisation de travaux sur des ouvertures existantes sur la propriété voisine. Après avoir effectué des recherches et avec la confirmation des services de la mairie, je vous informe qu’aucune demande d’autorisation n’a été sollicitée à ce jour par M. ou Mme [M]. Toutefois les travaux d’entretien sur une façade ne sont pas soumis à autorisation au titre de la réglementation de l’urbanisme dès lors qu’ils répondent aux critères suivants : - les proportions ne doivent pas être modifiées, - si les ouvertures sont fixes, elles ne doivent pas être rendues ouvrables à l’occasion des travaux” ; - une attestation rédigée le 20 juillet 2023 par M. [F] [J] qui indique que “les 4 fenêtres côté sud de M. et Mme [M] existaient bien depuis 1958, date à laquelle j’emménageais dans mon actuel domicile qui est mitoyen à ce mur fenêtre donc doté d’une fenêtre ouvrante cuisine, ainsi que les trois autres fenêtres ouvrantes aussi, donc ces quatre fenêtres déjà en place lorsque les prédécesseurs M. et Mme [K] y résidaient” ; - des photographies communiquées aux défendeurs par M. [J], portant la mention “Sandrancourt, mai 1960” sur leur face arrière, représentant M. [J] enfant dans la propriété appartenant désormais aux époux [AE]. Sur une de ces photographies, est visible en arrière plan l’habitation des [B] devenue celle des [M] avec les ouvertures et fenêtres, 1ère fenêtre débarras cuisine - 1 fenêtre cuisine, 1ère fenêtre WC et 1 fenêtre salle de bains sur deux murs pignons ; - une attestation rédigée par M. [XA] [R] le 19 juillet 2023 qui indique “Connaissant M. et Mme [B] [Adresse 17] depuis de nombreuses années et je connais très bien cette maison et ses fenêtres. Les fenêtres donnant sur le jardin de M. et Mme [J] étaient déjà existantes ainsi que celles qui donnent sur le jardin de M. et Mme [C] et je connais la maison depuis plus de 50 ans étant né à [Localité 23]” ; - une attestation rédigée par Mme [WG] [YV] épouse [R] le 19 juillet 2023 qui indique “Connaissant M. et Mme [B] [Adresse 17] à [Localité 23] depuis de nombreuses années. La maison qui appartient maintenant à M. et Mme [M]. Je connais très bien cette maison et ces fenêtres. Donc les fenêtres donnant sur le jardin de M.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Déboute M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] de l’ensemble de leurs demandes ; Déclare acquise la prescription acquisitive opposée par M. [K] [M] et Mme [BM] [Y] épouse [M] aux demandes alléguées de vue de M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] ; Condamne M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] à verser à M. [K] [M] et Mme [BM] [Y] épouse [M] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [ZW] [AE] et Mme [I] [S] épouse [AE] aux dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 MAI 2025 par M. Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT