Cour d'appel, 1ère chambre, 15 mai 2025 — n° 23/01977

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Le syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] au [Localité 13], a confié la gestion de son ensemble immobilier à la Sarl Cabinet Fabre Immobilier qui a le 15 mars 2016 souscrit une garantie financière avec reprise d'antériorité auprès de la Société de Caution Mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF) après que la Sa Compagnie Européenne de garantie et cautions (CEGC) a dénoncé sa garantie et publié le 15 janvier 2016 la cessation de cette garantie dans un journal d'annonces légales. Par jugement du 27 janvier 2017, le tribunal de commerce de Nîmes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire directe à l'égard de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier. A la suite de la découverte par le nouveau syndic d'anomalies financières, une enquête pénale a été diligentée et par jugement du 3 octobre 2019, M. [N] [G], ancien gérant de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier, a été déclaré coupable de faits d'escroquerie ayant causé un préjudice d'un montant de 80 824,90 euros au syndicat des copropriétaires du centre commercial [15]. Les deux assureurs en garantie financière, la SOCAF et la CEGC, et l'assureur en responsabilité civile professionnelle de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier, la société MMA Iard lui ayant refusé leur garantie, ce syndicat les a par actes des 15 et 23 mai et 18 juin 2018 assignées ainsi que la Sarl Cabinet Fabre Immobilier représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl BRMJ aux fins d'indemnisation de son préjudice devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 2 mai 2023: - a déclaré irrecevable sa demande à l'encontre de la société CEGC, - a débouté la SOCAF de sa demande tendant à faire déclarer irrecevable comme prématurée la demande du syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] à son égard, - l'a condamnée à lui payer la somme de 80 824,90 euros au titre de sa qualité de garantie financière, - a fixé la créance du syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] au passif de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier à la somme de 80 824,90 euros, - a débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] de sa demande contre la SOCAF, - a débouté la SOCAF de sa demande de garantie à l'encontre de la CEGC, - a condamné la SOCAF aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [15] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - a ordonné l'exécution provisoire du jugement. Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 80 824,90 euros dès lors que par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de Nîmes avait jugé que M. [N] [G], en abusant de sa qualité de syndic de copropriété et en employant des man'uvres frauduleuses avait trompé la copropriété pour la déterminer à remettre des fonds par l'émission de vingt-deux chèques de 80 824,90 euros qui avaient été encaissés directement sur son compte personnel.

MOTIVATION APPEL PRINCIPAL DE LA SOCAF': * recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires Selon l'article 42 du décret du 20 juillet 1972 'le paiement est effectué (...) par le garant à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la présentation d'une demande écrite accompagnée des justificatifs (...) Si plusieurs demandes sont reçues dans ce délai, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excèderait la garantie. Toutefois, si la personne garantie fait l'objet d'une procédure collective dans le délai fixé au premier alinéa, le règlement des créances peut être différé jusqu'au dépôt de l'état des créances au greffe du tribunal(...)'. Le tribunal a déclaré la demande du syndicat des copropriétaires recevable au motif que la liquidation judiciaire du garanti était antérieure et non postérieure à cette réclamation de sorte que le garant ne bénéficiait pas de la possibilité de différer son règlement. La SOCAF soutient que cette demande est prématurée car la Sarl Cabinet Fabre Immobilier est en liquidation judiciaire depuis le 27 janvier 2017, que l'état des créances n'a pas encore été déposé au greffe du tribunal de commerce et qu'en application de l'article 42 du décret du 20 juillet 1972, le garant financier peut différer le règlement des créances jusqu'au dépôt de l'état des créances, que la liquidation judiciaire soit antérieure ou postérieure à la réclamation du créancier. Le syndicat des copropriétaires intimé réplique qu'il bénéficie d'une action directe contre le garant financier, que la procédure collective a été ouverte postérieurement à la demande en paiement et que le délai prévu par la disposition invoquée qui ne concerne que le délai de règlement n'est pas une condition de recevabilité de l'action. Il ajoute que l'état des créances de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier a été déposé le 24 juin 2022 et que par jugement du 30 août 2023, le tribunal a ordonné la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif. Aux termes de l'article 42 du décret du 20 juillet 1972, le garant financier dispose d'un délai de trois mois à compter de la présentation de la demande écrite pour effectuer le paiement. Le montant de la garantie étant limité par le contrat, ce délai a pour finalité de laisser le temps au garant de procéder à une répartition au marc le franc s'il est saisi de demandes émanant de plusieurs créanciers différents et excédant le plafond de la garantie. Si le professionnel fait l'objet d'une procédure collective pendant ce délai de trois mois, le règlement par le garant est reporté jusqu'au dépôt de l'état des créances au greffe afin qu'il puisse connaître le nombre et le montant exact des créances et procéder à un désintéressement égalitaire des créanciers. La disposition invoquée par l'appelante ne concerne donc que le délai de paiement par le garant financier de la créance de restitution des fonds non représentés et n'a aucune incidence sur l'action du créancier tendant à la mise en 'uvre de la garantie financière. La SOCAF lui ayant refusé la mise en 'uvre de la garantie financière consentie au syndic de copropriété, le syndicat des copropriétaires pouvait engager sans délai contre le garant financier une action aux fins d'obtenir la mise en 'uvre de cette garantie. Sa demande est recevable et le jugement est donc confirmé sur ce point. *au fond L'essentiel des ressources d'une copropriété provient des versements effectués par les copropriétaires en exécution d'un budget prévisionnel établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical. Le syndic, en tant que représentant du syndicat, est chargé d'acquitter, au nom du syndicat, toutes les dépenses nécessaires à l'administration du syndicat, à la conservation et à l'entretien de l'immeuble. Il est aussi chargé de recouvrer, ès qualité, conformément aux dispositions légales et réglementaires, les fonds nécessaires à l'accomplissement de son mandat. Chaque copropriétaire, en tant que propriétaire de son lot, étant débiteur vis-à-vis du syndicat de sa quote-part dans les charges de copropriété, les fonds collectés et détenus par le syndic, mandataire, appartiennent donc au syndicat, son mandant. Pour assurer aux mandants l'effectivité de leur droit à restitution des sommes qui leur appartiennent et que le syndic détient pour leur compte, la loi Hoguet du 2 janvier 1970 a obligé les professionnels de l'immobilier dont les syndics de copropriété à souscrire une garantie financière. L'enquête pénale a établi que de 2013 à 2016, M. [N] [G], gérant de la Sarl Cabinet Fabre Immobilier, syndic de la copropriété Centre Commercial de [15], avait encaissé sur ses comptes bancaires personnels vingt-deux chèques tirés sur le compte bancaire de la copropriété, pour un montant total de 80 824,90 euros et que pour justifier ces transferts de fonds en comptabilité, il avait établi des fausses factures correspondant à des prestations fictives. Par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de Nîmes l'a déclaré coupable de faits d'escroquerie commis au préjudice du syndicat des copropriétaires. L'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit comme suit les modalités de mise en oeuvre de la garantie': « Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement'». Les premiers juges ont relevé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas réalisé la reconstitution du solde de trésorerie mais justifiait d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 80 824,90 euros dès lors que par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de Nîmes avait considéré comme établi que M. [N] [G], en abusant de sa qualité de syndic de copropriété et en employant des man'uvres frauduleuses, l'avait trompé pour le déterminer à remettre des fonds par l'émission de vingt-deux chèques de 80 824,90 euros encaissés directement sur ses comptes personnels. La SOCAF soutient que le jugement pénal ne suffit pas à justifier la créance car seuls les documents comptables et les états de rapprochement bancaire entre les écritures du Grand Livre et celles des relevés bancaires permettraient de contrôler la réalités des encaissements et décaissements effectués par le syndic pour le compte de son mandant et de connaître avec certitude la situation de trésorerie de l'immeuble à la date à laquelle le syndic a cessé ses fonctions': qu'en l' absence de ces documents, le solde de trésorerie reste inconnu de sorte que la créance alléguée n'est pas certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires réplique que l'existence des détournements n'est pas contestable lorsqu'elle résulte d'une procédure pénale ayant abouti à la condamnation du syndic, les décisions pénales ayant autorité de la chose jugée relativement à l'existence du fait incriminé et àla culpabilité de celui auquel le fait est imputé de sorte qu'il est définitivement établi que le syndic a détourné des fonds remis par les copropriétaires pour la gestion de la copropriété. Selon l'article 2 de l'article 39 du décret du 20 juillet 1972 la garantie joue sur les seules justifications que la créance du mandant contre son mandataire est certaine, liquide et exigible. Une créance est certaine lorsque son existence est avérée ; elle est liquide lorsque son montant en numéraire est déterminé avec précision ; elle est exigible lorsqu'elle le règlement immédiat peut en être demandé par le créancier. Il incombe donc au syndicat des copropriétaires de démontrer l'existence et l'étendue des détournements allégués. Selon l'article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

PAR CES MOTIFS : La cour Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la société CEGC de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur ce seul point, Condamne la société SOCAF et le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] à lui payer chacun la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance, Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée contre la société SOCAF, Condamne in solidum la société SOCAF et le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] aux dépens, Condamne le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] à payer à la société MMA IARD la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la société SOCAF à payer à la société CEGC et au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [15] à payer à la société CEGC la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,