Tribunal judiciaire, 1re chambre civile, 2 juin 2025 — n° 22/00099

EXPOSE DU LITIGE : Suivant attestation de témoin du 28 février 2023, M. [Y] [P] a pris rendez-vous, par l'entremise de ce témoin, avec M. [A], aux fins de visite le 06 avril 2019 d'une maison située [Adresse 18] à [Adresse 23] (35) que ce dernier souhaite vendre au prix de 15 000 €. Suivant courrier de M. [P] en date du 13 mai 2019, la visite s'est effectuée le 05 avril précédent et en présence du notaire chargé de la vente, à la demande de ce dernier. Le 26 avril suivant, M. [P], lors d'un rendez-vous ménagé en l'étude de cet officier ministériel aux fins de signature d'un « compromis de vente », a refusé d'y procéder au motif que les honoraires de négociation mentionnés dans cet acte n'étaient pas, selon lui, dus. Suivant acte authentique en date du 18 mars 2021, intitulé « compromis de vente », MM. [F] et [C] [A] et Mme [S] [A] épouse [T] (les consorts [A]) ont vendu à M. [R] [J] et à Mme [K] [Z], son épouse, sous conditions suspensives, une maison individuelle d'habitation située [Adresse 18] à [Adresse 23] (35) et édifiée sur deux parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 5] et [Cadastre 12], au prix de 15 000 €. Le transfert de propriété a été prévu à la date de la réalisation de la vente par acte authentique, laquelle devait intervenir au plus tard le 18 juin 2021, la prorogation de ce délai ne pouvant excéder le 1er juillet suivant. Les parties ont, toutefois, stipulé que cette date n'était pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période pendant laquelle l'une d'elles pourrait obliger l'autre à s'exécuter, dans le délai d'un mois de la constatation de son refus de signer. Elles ont également prévu, au profit du notaire, des honoraires de transaction à hauteur de 1200€. Elles ont aussi convenu d'une faculté de substitution au profit des acquéreurs. Par lettre recommandée du 20 août 2021, avec accusé de réception, M. [B] [J], fils des acquéreurs, a notifié au notaire qu'il entendait se substituer à ses parents. Par courrier daté du 4 mai 2021, M. [P] a mis en demeure M. [F] [A] de lui « livrer » la maison précitée, sous menace de déposer plainte. Suivant courriel adressé le 7 mai suivant à M. [B] [J], le notaire a indiqué « souhaiter ne signer aucun acte de vente définitif tant que la situation n'est pas réglée au sujet de M. [P] ». Suivant courrier d'avocat de l'acquéreur en date du 28 septembre 2021, les vendeurs ont refusé de signer, le 17 septembre précédent, l'acte authentique de vente. Par actes de commissaire de justice du 04 janvier 2022, M. [B] [J] a assigné les consorts [A] et la société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Office notarial [L] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1003 et 1104 et suivants du code civil, aux fins de réitération par acte authentique de la vente du 18 mars 2021, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles. Par acte d'huissier du 02 février 2022, les consorts [A] ont appelé au procès M. [Y] [P]. Par conclusions en réplique notifiées par le RPVA le 29 juin 2023, M. [B] [J] demande désormais au tribunal de : Vu les articles 1103, 1104, 1118 du code civil, vu le compromis de vente signé le 18 mars 2021 en l’étude de Me [L], Vu les articles 1241, 1241, 1582 et 1589 du même code, Débouter M. [P] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; Déclarer parfaite au profit de M.

MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire Le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n°18-18.778). Sur la demande de réitération de la vente : L'article 1582 du code civil dispose que : « La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ». L'article 1583 du même code prévoit que : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L'article 1584 de ce code dispose que : « La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions ». M. [P] affirme qu'à l'issue d'un rendez-vous téléphonique en date du 2 avril 2019 avec les époux [A], « aucun désaccord » (recto de son 3ème feuillet de ses conclusions non paginées) n'existait entre eux. Il soutient que la question des honoraires de négociation du notaire n'est pas rentrée dans le champ contractuel puisque les parties se sont rencontrées, par téléphone, sans son entremise. Il ajoute que la formation d'une vente immobilière n'est pas subordonnée à la régularisation d'un compromis. Il sollicite, en conséquence, la condamnation sous astreinte des consorts [A] à s'exécuter. Ces derniers contestent l'existence de tout accord sur la chose et sur son prix. Ils affirment que les pièces versées aux débats corroborent le refus de M. [P] de régler les frais de notaire et donc, son désaccord sur le prix total de la vente. Ils ajoutent que l'intéressé ne verse aux débats aucune preuve écrite de l'existence d'un accord de volontés. Vu les articles 1353 et 1359, en leur premier alinéa, 1360 et 1361 du code civil : Selon le premier de ces textes, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il résulte du second que l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret, actuellement de 1 500 €, doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Selon le troisième, cette règle reçoit exception en cas d'impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit, s'il est d'usage de ne pas établir un écrit, ou lorsque l'écrit a été perdu par force majeure. Il résulte du dernier qu'il peut être suppléé à l'écrit par l'aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. Au cas présent, M. [P], sur qui repose la charge de la preuve, ne produit aucun écrit prouvant la vente qu'il dit être intervenue le 2 avril 2019 entre lui et les époux [A], ni n'allègue de circonstances de nature à l'en dispenser, pas plus que d'un commencement de preuve par écrit. Dès lors mal fondé en sa demande d'exécution forcée d'un contrat de vente dont il échoue à démontrer l'existence, il ne pourra qu'en être débouté. M. [J] forme la même demande à l'encontre des consorts [A], lesquels y ont acquiescé de sorte qu'il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif du présent jugement et sans qu'il n'y dès lors lieu au prononcé d'une astreinte, pas plus à leur endroit d'ailleurs qu'à celui du notaire. Le demandeur sollicite également, au visa de l'article 1240 du code civil, la condamnation de M. [P] à lui payer la somme de 15 000 €, à valoir sur la réparation de ses préjudices, en raison de la « revendication abusive » (page 8) formée par ce dernier, « avec mauvaise foi » (page 9). L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est, pas en soi, constitutive d'une faute, de sorte que mal fondé en cette prétention, M. [J] en sera débouté. La demande en paiement de M. [P], formée subsidiairement mais après celle relative au sort des dépens, à l'appui de laquelle aucun moyen n'est articulé dans sa discussion et auquel le tribunal serait tenu de répondre, sera rejetée. Sur les demandes annexes : L'article 696 du code de procédure civile, en son premier alinéa, dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Partie succombante, M. [P] supportera la charge des dépens. L'équité commande de le condamner à payer à M. [J] la somme de 2 000 €, au titre des frais non compris dans les dépens. Pour le même motif, les autres demandes formées à ce titre seront rejetées. DISPOSITIF : Le Tribunal : CONSTATE qu'est parfaite la vente : - par M. [F] [A], né le 14 mars 1938 à [Localité 28] (35), M. [C] [A], né le 31 octobre 1966 à [Localité 26] (35) et Mme [S] [A] épouse [T], née le 13 juillet 1965 à [Localité 26], - à M. [B] [J], né le 27 septembre 1976 à [Localité 26] (35), - d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 19] (35) et édifiée sur deux parcelles cadastrées section [Cadastre 15] n° [Cadastre 5] et [Cadastre 12], au prix principal de 15 000 € ; DIT qu'à défaut de signature, entre les parties, d'un acte authentique avant le 1er octobre 2025, le présent jugement vaudra acte authentique de vente ; ORDONNE la publicité du jugement définitif au service de la publicité foncière ; CONDAMNE M. [Y] [P] aux dépens ; le CONDAMNE à payer à M. [B] [J] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de ses frais non compris dans les dépens ; REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire. La greffière Le magistrat faisant fonction de président