Tribunal judiciaire, 1ère chambre civile, 25 juillet 2025 — n° 24/00586

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, REJETTE la demande en nullité de la promesse de vente ; DEBOUTE la SCI La falaise de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ; ORDONNE à la SCI La falaise de débloquer au profit de M. [I] [K] la somme de 9.500 euros séquestrée entre les mains de la SCP Arnaud Marcucci – Delaroque [V], notaire à Saint - Chaptes (30190) ; DIT que cette somme de 9.500 euros produira intérêts au taux légal à la charge de la SCI La falaise à compter du 12 avril 2024 ; CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la SCI La falaise la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice pour les dommages occasionnés sur son terrain par l’étude de sol ; DEBOUTE M. [I] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE la SCI La falaise aux entiers dépens de l’instance ; CONDAMNE la SCI La falaise à payer à M. [I] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI La falaise de sa demande en frais irrépétibles ; DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière, présent lors de sa mise à disposition. Le Greffier, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique reçu le 16 mai 2023 par Maître [L] [V], notaire à Saint-Chaptes, avec la participation de Maître [R] [T], notaire à Alès, la SCI La falaise, promettant, a conféré à Monsieur [I] [K], bénéficiaire, la faculté d’acquérir une maison d’habitation avec dépendances sise [Adresse 3], cadastrée Section KX Numéro [Cadastre 1]. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2023 à 16 heures. Avant la conclusion de la promesse de vente, M. [I] [K] a adressé à [Localité 7] Métropole une demande de raccordement au réseau d’assainissement collectif qui lui a été refusée par courriel du 10 mai 2023, au motif que « l’[Adresse 6] est privée ». La promesse de vente a été rédigée avec la clause suivante : « ACCES AU BIEN Le promettant déclare que l’accès au BIEN vendu s’effectue directement depuis la voie publique, dénommée « [Adresse 6] ». Le bénéficiaire atteste avoir pu vérifier les modalités d’accès. » Après la signature de la promesse de vente, M. [I] [K] a vainement persisté dans ses démarches de faire raccorder le bien au réseau d’assainissement collectif. Il a sollicité une diminution du prix, mais le promettant a refusé de signer un avenant, craignant qu’il fasse valoir sa faculté de rétractation. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 06 novembre 2023, Maître [R] [T], agissant en qualité de notaire du bénéficiaire, a avisé Maître [F] [U], agissant en qualité de notaire de la SCI La falaise, que M. [I] [K] se prévalait de la non-réalisation des conditions suspensives de droit commun. Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la SCI La falaise a assigné M. [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de le faire condamner à payer l’indemnité d’immobilisation contractuelle ainsi qu’à dommages et intérêts en réparation de son préjudice. * * * Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la SCI La falaise demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1231-3 du code civil, de : DÉBOUTER M. [I] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. CONDAMNER M. [I] [K] à lui payer à la somme de 19.000 euros à titre de paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2023 ; ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts. CONDAMNER M. [I] [K] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qu’elle subit. CONDAMNER M. [I] [K] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de M. [I] [K]. * * * Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, M. [I] [K] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1132 et 1240 du code civil, de : Débouter la SCI La falaise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Ordonner à la SCI La falaise de débloquer à son profit la somme de 9500 euros séquestrée entre les mains de la SCP Arnaud Marcucci – Delaroque [V], notaire à Saint - Chaptes (30190), outre intérêts produits sur cette somme depuis le 16 mai 2023 ; Condamner la SCI La falaise au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Ordonner l’exécution provisoire ; Condamner la SCI La falaise au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux entiers dépens. * * * Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures. * * * La clôture est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 14 avril 2025.

* * * MOTIFS DE LA DECISION SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur la nullité de la promesse de vente Aux termes de l’article 1132 du code civil, « L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. ». L’article 1133 du même code précise que « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité. ». L’erreur viciant le consentement implique donc une inadéquation entre la représentation intellectuelle que se fait l'un des contractants d'une qualité substantielle de la chose objet du contrat, d'une part, et la réalité, d'autre part. Elle suppose l’absence d’aléa, une discordance entre la réalité et la conviction du cocontractant, laquelle a déterminé son consentement. Il appartient au demandeur de faire la preuve notamment de ce que la qualité considérée l'avait déterminé à contracter. La démonstration que le consentement a été faussé nécessite de se reporter à l'état d'esprit de la victime lors de la conclusion du contrat ; il ne suffit pas d'invoquer la possibilité d'une erreur pour obtenir l'annulation. M. [I] [K] expose que le bien ayant fait l’objet de la promesse de vente trouverait son accès par une voie privée et serait donc en situation d’enclave. Cet état n’étant pas mentionné sur la promesse de vente alors qu’il constituerait une caractéristique essentielle du bien objet du contrat, il invoque une erreur ayant vicié son consentement. Le demandeur soutient la connaissance de la situation par le défendeur, qui aurait décidé de faire son affaire personnelle de la difficulté. Il estime que si l’erreur devait être reconnue, elle ne pourrait que ressortir comme inexcusable. En l’espèce, les échanges mails entre M. [I] [K], Maître [R] [T] et les différents services de la ville de [Localité 7] concernés établissent que le défendeur avait connaissance de la problématique relative à la nature privée ou publique de l’impasse. Quoique cet aléa n’ait pas été intégré dans le champ contractuel, la promesse de vente stipule expressément dans le paragraphe « assainissement » que « l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement, et qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse toutes eaux ». Il est également précisé qu’un « diagnostic, effectué par le SPANC le 7 février 2023, annexé, constate la non-conformité de l’installation d’assainissement ». M. [I] [K] expose lui-même dans ses conclusions avoir eu connaissance, grâce à l’étude de sol autorisée par le promettant, des difficultés afférentes à « l’installation d’une fosse », ce qui l’a poussé à demander le raccordement au réseau d’assainissement collectif, avec une réponse défavorable le 10 mai 2023. Le bénéficiaire de la promesse était donc parfaitement informé, lors de la signature de cet acte, de toutes les difficultés relatives aux réseaux, précision faîte que sur ce point il n’évoque que celui d’assainissement. Le défendeur reconnaît en outre que la confirmation par les services de [Localité 7] métropole du caractère privé de l’impasse l’a conduit à demander une diminution du prix au promettant, sans démentir ce dernier sur le montant sollicité de 2.500 euros, soit environ 1,3% du prix demandé. Au regard de ces éléments, et malgré la mention dans la promesse de vente de la nature publique de l’impasse, le défendeur ne démontre pas avoir commis une erreur ayant vicié son consentement sur une qualité essentielle de la chose. Sa connaissance de la situation et la réduction de prix sollicitée attestent que les difficultés potentielles de raccordement au réseau collectif d’assainissement n’étaient pas déterminantes pour lui. En outre, la promesse de vente n’évoque la nature publique de l’impasse que dans le paragraphe « accès au bien », précisant que « le bénéficiaire atteste avoir pu vérifier les modalités d’accès ». Il est établi en jurisprudence (Civ 3ème 11 mai 2009, n°08-14.640) que la nature privée d’une voie d’accès à un immeuble ne suffit pas à caractériser son état d’enclave, le demandeur sur ce point devant démontrer que celle-ci n’est pas ouverte au public. Il n’est donc pas davantage établi par le défendeur qu’il n’a pas d’issue ou une issue insuffisante sur la voie publique depuis l’immeuble pour caractériser l’enclave alléguée à l’appui de son erreur. En conséquence, le moyen tiré de la nullité de la promesse de vente pour erreur sur le consentement sera rejeté. Sur la réalisation des conditions suspensives Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». En l’espèce, la promesse signée le 16 mai 2023 stipule : « INDEMNITE D'IMMOBILISATION — TIERS CONVENU Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de DIX-NEUF MILLE EUROS (19.000,00 EUR). De convention expresse entre les parties la somme de NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (9.500,00 Euros) sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s'y oblige, au plus tard le 30 mai 2023, et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier. A cet effet, avec l'accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT. Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées: a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non levée de l'option résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies. ». Dans les conditions suspensives particulières est stipulé. « Que suite à la délivrance d’une étude de sol diligentée par LE BENEFICIAIRE et à ses frais exclusifs dans les meilleurs délais, le coût des travaux de mise en conformité de l’assainissement non collectif ou du coût de raccordement au réseau collectif ne soit pas supérieur à VINGT CINQ MILLE EUROS (25.000 €)/ Si le coût des travaux était d’un montant supérieur, et à défaut de renonciation à cette condition suspensive par le BENEFICIAIRE, les présentes seraient caduques. » L’étude de sol diligentée par le bénéficiaire visée dans cette clause conclut à la possibilité « qu’une arrivée d’eau soit visible au-dessus du niveau du sol de la parcelle en contrebas. Dans ce cas, des travaux de surcreusement devront être envisagés afin de mettre en œuvre une bâche étanche entre la zone d’infiltration et la limite de propriété permettant de diriger verticalement l’eau jusqu’à une cote inférieure au niveau du sol de la parcelle en contrebas ». Sur la base de cette étude, M. [I] [K] produit un devis de 28.195,09 euros de la SARL BEMR pour la mise en conformité de l’assainissement non collectif.