Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 septembre 2025 — n° 23-17.579

PAR CES MOTIFS , et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande d'annulation des mandats présentée par la société Lavorel hôtels et par la société Lavorel Groupe, l'arrêt rendu le 4 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne la société Bellecôte immobilier aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 4 avril 2023), titulaire d'un mandat de vente d'un hôtel à [Localité 6], la société Bellecôte immobilier (la mandataire) s'est rapprochée de la société Lavorel hôtels et de la société de droit luxembourgeois Lavorel Groupe (les mandantes), les informant de la possibilité d'acquérir concomitamment l'hôtel et la parcelle attenante sur laquelle était édifié un chalet appartenant à un tiers. 2. Le 12 janvier 2016, la société Lavorel hôtels a confié à la mandataire un mandat n° 222, d'une durée de trois mois, de recherche de biens à [Localité 6], portant notamment sur l'hôtel et le chalet. 3. Le 5 mai 2016, la société Lavorel Groupe a confié à la mandataire un mandat n° 224, d'une durée de trois mois, de recherche de biens à [Localité 6], portant notamment sur le chalet. 4. Le 3 juillet 2017, le chalet a été vendu à la société Chatel transaction. 5. Le 26 octobre 2018, les mandantes ont acquis, d'une part, l'intégralité des parts de la société propriétaire du fonds de commerce et des murs de l'hôtel, d'autre part, par l'intermédiaire de la société civile de construction vente Les Résidences du [4], dont elles étaient les représentantes et les cautions, la parcelle attenante sur laquelle était édifié le chalet. 6. Soutenant avoir permis, par son entremise et ses conseils, la réalisation de ces acquisitions, la mandataire a assigné les mandantes en paiement des commissions prévues par les mandats n° 222 et 224 des 12 janvier et 5 mai 2016.

Réponse de la Cour 8. En application des articles 3 et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'agent immobilier a l'obligation d'être titulaire d'une carte professionnelle dont les numéro et lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit que ce dernier est tenu de formaliser pour une opération donnée. 9. Ces dispositions poursuivent l'objectif de réguler la profession d'agent immobilier, d'assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant (1re Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.112, 19-14.025, publié). 10. Il en résulte, au regard de ces objectifs, que l'absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n'affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d'une carte professionnelle régulièrement délivrée. 11. La cour d'appel, qui a constaté, par motifs adoptés, que la mandataire justifiait avoir été, à la date de signature des mandats, titulaire de la carte professionnelle numéro 622 délivrée par la préfecture de [Localité 5] le 10 juillet 2007 et valable pour une période de dix ans jusqu'au 31 décembre 2017, a exactement retenu que l'absence de mention du lieu de délivrance de cette carte sur les mandats litigieux était sans incidence sur leur validité. 12. Le moyen n'est donc pas fondé. Réponse de la Cour Vu les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 octobre 2016, et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : 14. Il résulte du second de ces textes qu'à moins que les parties en conviennent autrement, comme le leur permet le premier, lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat de recherche d'un bien en vue de l'acquérir, fait visiter un immeuble et qu'ensuite, l'acquéreur traite directement avec le vendeur, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier. 15. Pour juger que la mandataire avait droit aux commissions prévues par les mandats, l'arrêt retient que la double acquisition de l'hôtel et du chalet par les mandantes, bien que conclue le 26 octobre 2018, après expiration des mandats de recherche confiés à la mandataire, n'est intervenue que grâce à cette dernière, qui, par sa connaissance du secteur et son réseau, a permis la mise en relation des mandantes et des vendeurs et, par ses démarches et conseils, a contribué activement au bon déroulement du projet. 16. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d'expiration, l'interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l'agent immobilier à peine de lui devoir sa commission, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.