Cour d'appel, 2ème chambre civile, 25 septembre 2025 — n° 22/03099

* * * EXPOSE DU LITIGE 1. Par acte sous-seing privé en date du 30 octobre 2017, les consorts [Z] et la société Hexagone Promotion, ont signé une promesse unilatérale de vente d'un immeuble sis à [Adresse 11], figurant au cadastre section BN n° [Cadastre 5], moyennant le prix de 915 000€ hors rémunération de l'agence AGIP Immobilier [Localité 8] d'un montant de 54.900€ stipulé à charge du bénéficiaire de la promesse, en l'occurrence la société Hexagone Promotion. Une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 64.050,00 €. Conformément aux stipulations de l'acte, le versement de l'indemnité d'immobilisation le cas échéant due aux promettants, les consorts [Z] , a été garanti par la remise d'un engagement de caution d'un établissement financier. Ainsi et par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2017, la [Adresse 6] a déclaré se porter caution solidaire de la société Hexagone Promotion à hauteur de la somme 64.050,00 € représentant cette indemnité d'immobilisation. 2. Faute de réalisation de la promesse dans les délais prévus par l'acte portant promesse unilatérale de vente, à savoir au plus tard le 30 septembre 2018, les consorts [Z] ont, après mise en demeure, fait délivrer assignation à la société Hexagone Promotion et à la banque concluante, d'avoir à comparaître par devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux auquel ils lui ont demandé de : - Dire et juger que le groupe Hexagone Promotion n'a pas respecté ses obligations contractuelles ; En conséquence, - Dire et juger sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil et des dispositions contractuelles que la condition suspensive réalisée : « à défaut de justification dans les délais prévus la présente condition sera réputée réalisée sans formalité particulière » ; - Condamner le groupe Hexagone Promotion et la caution solidaire, le BPACA à leur verser in solidum, la somme de 64.050€ outre les intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2018 ; - Condamner le groupe Hexagone Promotion à leur verser la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de l'inexécution de ses obligations contractuelles ; - Condamner le groupe Hexagone Promotion et la caution solidaire la BPACA à leur verser la somme de 8.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SCP Pelloit-Castillon avocat inscrit au barreau de Bayonne. 3. Par jugement en date du 21 avril 2022, le Tribunal Judiciaire de Bordeaux a : - Condamné solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 64 050 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018 au titre de l'indemnité d'immobilisation; - Condamné in solidum la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SARL Hexagone Promotion à payer à la [Adresse 6] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamné la SARL Hexagone Promotion à garantir la [Adresse 6] de l'intégralité des condamnations prononcées au terme de la présente décision, y compris quant aux dépens ; - Débouté les parties pour le surplus ; - Condamné solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] aux dépens ; - Accordé à la SCP Pelloit - Castillon, avocats, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire. 4.

MOTIFS Sur l'indemnité d'immobilisation 5. Il convient de rappeler qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 30 octobre 2017, le promettant, Mme [E] conférait au bénifiaire, la société Hexagone Promotion, la faculté d'acquérir son immeuble dans un délai qui était découpé en deux périodes: une première pèriode de trois mois à l'issue de laquelle le bénéficiaire avait le choix de donner suite à son acquisition ou d'y renoncer et une seconde période de huit mois durant laquelle le bénéficiaire avait soit le choix de se prévaloir de la promesse et d'acheter le bien soit d'y renoncer en versant en ce cas au promettant une indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 64 050 euros. Le tribunal après avoir considéré que la clause litigieuse n'était pas une clause pénale ayant vocation à sanctionner le comportement fautif de l'une ou l'autre des parties et qu'ainsi si la société Hexagone Promotion était en droit de ne pas réitérer la vente, elle devrait régler l'indemnité d'immobilisation du bien prévue au contrat. La SARL Hexagone Promotion considère au contraire que la clause litigieuse doit s'analyser en une clause pénale. Or, estimant qu'elle n'aurait commis aucune faute en ne déposant pas une demande de permis de construire qui n'aurait pas été acceptée. Si elle n'a pas renoncé rapidement à son projet c'est qu'elle a tout entrepris pour tenter d'obtenir le permis de construire qu'elle espérait. En outre les riverains de l'immeuble qu'elle voulait bâtir ont fait connaître leur hostilité à son projet et l'assurance des recours qu'ils entreprendraient dès le permis de construire accordé. A titre subsidiaire, elle sollicite une réduction du montant de la clause pénale. La [Adresse 6] demande à la cour de statuer ce que ce droit sur les prétentions respectives des parties sans vouloir interférer dans le débat de fond. Les consorts [Z] demande à la cour d'appel de faire sienne l'analyse des premiers juges. Sur ce 6. L'article 1304-3 du code civil dispose': «' La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'» 7. Aux termes de la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 30 octobre 2017, il était fixé une date butoir pour la signature de l'acte authentique au 30 septembre 2018, soit 11 mois plus tard. Cependant au 30 septembre 2018 la SARL Hexagone Promotion n'avait pas levé l'option. Or, en page 6 de la promesse, il était prévu la clause suivante': «' Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-QUATRE MILLE CINQUANTE EUROS (64 050 EUR)...Le versement de l'indemnité d'immobilisation due au PROMETTANT par le BÉNÉFICIAIRE au cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans les dix jours à compter des présentes (dans les conditions ci-dessous prévues), entre les mains du notaire soussigné pour le compte du PROMETTANT, d'un engagement de caution d'un établissement financier, cet établissement financier devant s'engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l'indemnité d'immobilisation...A toutes fins utiles, les parties précisent que le montant de cette indemnité serait égale à 7 % du prix, indépendamment du montant de la caution bancaire qui devait être produite... Dans l'hypothèse où le BENEFICIAIRE se trouverait dans l'impossibilité d'obtenir ladite caution dans le délai imparti, il aura la faculté d'effectuer à la comptabilité du notaire soussigné, dans le même délai, le versement d'une somme correspondant au montant de l'indemnité. .. Le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution. a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise, b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le BENEFICIAIRE n'aurait pas renoncé. c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives étant réalisées... Dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise ou notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues si bon semble au PROMETTANT... » 8. Par ailleurs, la promesse de vente a été conclue sous diverses conditions suspensives, dont plusieurs au bénéfice de la seule société Hexagone Promotion, qui pouvait ainsi s'en prévaloir ou y renoncer, dont l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Or, lorsque la promesse de vente a été conclue sous condition suspensive, la réalisation de conditions suspensives peut nécessiter l'accomplissement de démarches de la part du bénéficiaire de la promesse, comme en l'espèce l'obtention d'une autorisation administrative qui nécessite en amont le dépôt d'une demande de permis de construire. Si c'est le bénéficiaire de la promesse qui n'a pas permis la réalisation des conditions suspensives l'indemnité d'immobilisation revient au promettant puisque cette indemnité correspond au prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. 9. Aussi, le bénéficiaire ne peut demander à récupérer celle-ci sauf si l'absence de levée de l'option ou l'absence de réitération par acte authentique de la vente ne résulte pas d'un choix du bénéficiaire de la promesse mais de l'intervention d'un tiers ou d'un manquement du promettant à ses obligations. En l'espèce, l'appelante fait valoir un certain nombre de difficultés extérieures au promettant. Il convient de constater que le contrat passé par les parties prévoyait en page 3 que la promesse était consentie et acceptée pour une première période qui expirerait dans un délai de trois mois, soit le 31 janvier 2018, laquelle devait être mise à profit par la société Hexagone Promotion pour effectuer les démarches administratives nécessaires à la réalisation de l'opération immobilière envisagée. Il était en outre prévu qu'à l'expiration de cette période de trois mois la société Hexagone Promotion aurait le choix de donner suite ou non à la promesse de vente et si elle n'entendait pas y donner suite, elle devait alors le notifier aux consorts [Z]. 10. Or, ainsi que le tribunal l'a justement relevé, l'appelante n'a nullement fait connaître son intention de mettre un terme à son projet tout en s'abstenant de déposer un dossier de demande de permis de construire, ni davantage de certificat d'urbanisme. ( cf': pièces 15 et 16 des consorts [Z]) 11. En outre, la société Hexagone Promotion ne peut soutenir qu'elle aurait retardé son projet car [Localité 8] Métropole envisageait des travaux pour la construction de la ligne de bus à haut niveau de services alors qu'elle ne démontre nullement l'impact de tels travaux sur les siens propres lesquels en toute hypothèse n'étaient pas programmés faute de toute autorisation administrative sollicitée. 12. Par ailleurs l'attestation de son architecte, relativement imprécise, aux termes de laquelle celui-ci affirme que sa cliente n'aurait pas été capable de satisfaire ses objectifs et les demandes de la commune de [Localité 10] ne repose sur aucun élément objectif alors qu'aucune demande n'a été adressée à la commune. ( cf': pièce n° 7 de l'appelante) 13.

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris, y ajoutant': Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne la SARL Hexagone Promotion aux dépens d'appel, Condamne la SARL Hexagone Promotion à payer aux consorts [Z], ensemble, d'une part et à la [Adresse 6], d'autre part la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,