Cour d'appel, chambre 1 section 1, 2 octobre 2025 — n° 22/02797

PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Dit que la condamnation solidaire de M. [H] [G] et de Mme [D] [X] à payer à la S.A.R.L [Localité 3] Immobilier la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2020 est ordonnée in solidum avec la condamnation solidaire de M. [Y] [F] et de Mme [K] [R] à payer à cette même société la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2020 prononcée par jugement du tribunal de proximité de Lens du 5 mai 2022 ; Condamne M. [H] [G] et Mme [D] [X] à une amende civile de 1 000 euros ; Les condamne in solidum aux dépens d'appel ; Les condamne in solidum à payer à la S.A.R.L [Localité 3] Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Les déboute de leur demande présentée en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2025 **** Le 30 janvier 2019, M. [Y] [F] et son épouse, Mme [K] [R], ont confié, pour une durée de huit mois, à la société à responsabilité limitée [Localité 3] Immobilier un mandat non exclusif de vendre une maison individuelle à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 8] (Pas-de-Calais) au prix de 170 000 euros, outre des honoraires de 7 000 euros à la charge de l'acquéreur. Par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 6 août 2019, M. [Y] [F] et Mme [K] [R] ont résilié ledit mandat avec effet au 21 août 2019 puis, par un acte authentique reçu le 14 novembre 2019, ont directement vendu leur bien à M. [H] [G] et Mme [D] [X] au prix de 153 600 euros. Soutenant avoir présenté ces derniers aux époux [F] le 9 juillet 2019, la société [Localité 3] Immobilier, par deux lettres recommandées avec accusé de réception du 7 janvier 2020 reçues respectivement les 8 et 11 janvier suivants, a mis acquéreurs et vendeurs en demeure d'avoir à lui régler la somme de 7 000 euros, les premiers, au titre des honoraires de négociation qu'elle estimait dus et les seconds, au titre de la clause pénale prévue dans le mandat, leur reprochant de l'avoir évincée de la transaction pour éluder sa rémunération. À la suite du refus de payer opposé par les intéressés, la société [Localité 3] Immobilier, par actes du 20 mai 2021, a assigné M. [Y] [F] et Mme [K] [R], d'une part, et M. [H] [G] et Mme [D] [X], d'autre part, devant le tribunal de proximité de Lens en paiement, les premiers, de la somme de 8 400 euros au titre de leurs obligations contractuelles, outre 1 500 euros de dommages et intérêts, et, les seconds, d'une indemnité de 7 000 euros au titre de leur responsabilité délictuelle, outre 1 500 euros de dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle. Par jugement contradictoire du 5 mai 2022, le tribunal de proximité de Lens : - a rejeté les moyens soulevés par M. [Y] [F] et Mme [K] [R] au titre de l'inopposabilité du mandat de vente, de la nullité de la clause pénale et du caractère abusif de la clause pénale du mandat de vente ; - les a solidairement condamnés à payer à la société [Localité 3] Immobilier la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2020 pour manquement à leurs obligations contractuelles ; - a condamné solidairement M. [H] [G] et Mme [D] [X] à payer à la société [Localité 3] Immobilier la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2020 au titre de leur responsabilité délictuelle ; - a débouté les mêmes de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - a rejeté le surplus des demandes présentées et non satisfaites ; - a écarté des débats la pièce numérotée 2 et intitulée « fiche de vente [Localité 3] » versée par la société [Localité 3] Immobilier ; - a condamné in solidum les époux [F], M. [G] et Mme [X] à payer à la société [Localité 3] Immobilier la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. [H] [G] et Mme [D] [X] ont interjeté appel de ce jugement le 10 juin 2022, en critiquant les seules dispositions les ayant condamnés au paiement des sommes de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2020 au titre de leur responsabilité délictuelle et de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Aux termes de leurs conclusions d'appelants remises le 9 septembre 2022, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris « en toutes ses dispositions » et, en conséquence, de : A titre principal, - débouter la société [Localité 3] Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire, - ordonner la vérification d'écriture prévue aux articles 287 à 295 du code de procédure civile ; A titre infiniment subsidiaire,

MOTIFS : Liminaire Il sera relevé que M. [Y] [F] et Mme [K] [R] n'ont pas relevé appel du jugement du tribunal de proximité de Lens du 5 mai 2022 qui leur a été signifié le 16 mai suivant, à domicile pour le mari et à personne pour la femme, et ne se sont pas davantage joints au recours dont la cour est saisie. Il en résulte que ce jugement a acquis autorité de chose jugée à leur égard. Il convient par ailleurs de rappeler que selon l'article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Dès lors ainsi que seul l'acte d'appel opère dévolution et que M. [H] [G] et Mme [D] [X] ont, dans leur déclaration d'appel du 10 juin 2022, limité leur appel aux seules dispositions du jugement les ayant condamnés au paiement des sommes de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2020 au titre de leur responsabilité délictuelle et de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, leurs conclusions ultérieures ne peuvent plus saisir la cour des chefs du jugement non évoqués dans l'acte d'appel. Or, alors qu'il ressort des énonciations du jugement dont appel qu'en première instance, M. [H] [G] et Mme [D] [X] avaient déjà, s'agissant des demandes formées contre la société [Localité 3] Immobilier, réclamé à titre reconventionnel la condamnation de cette dernière à leur verser une somme de 2 000 euros par application de l'article 1240 du code civil pour préjudice moral, demande dont ils ont été déboutés au terme dudit jugement, le dispositif de leurs conclusions remises le 9 septembre 2022 contient une demande strictement identique. N'ayant pas, dans leur acte d'appel, expressément critiqué le chef du jugement les ayant déboutés de cette demande, la cour n'en est pas saisie de sorte que ce point ne sera pas évoqué. Sur la responsabilité délictuelle des acquéreurs : M. [H] [G] et Mme [D] [X], qui contestent avoir signé un quelconque bon de visite avec la société [Localité 3] Immobilier, font valoir qu'avant même la visite prévue le 9 juillet 2019, ils connaissaient déjà le bien vendu dont ils savaient également déjà qu'il était en vente ; que si une visite de ce bien avait bien été prévue ce jour-là par l'intermédiaire de la société [Localité 3] Immobilier, elle n'a finalement pas eu lieu dès lors qu'ils estimaient le prix demandé trop élevé et le jardin trop petit ; que ce n'est qu'après avoir appris que le bien était toujours en vente mais à un prix plus abordable qu'ils en ont fait l'acquisition au prix de 153 600 euros, sans l'intervention de l'agence qui n'était alors plus mandatée par les vendeurs. Ils reprochent par ailleurs au premier juge de n'avoir pas procédé à la vérification de l'écrit contesté. Ils font enfin valoir, à titre subsidiaire, pour le cas où la cour entrerait néanmoins en voie de condamnation à leur égard, qu'en condamnant à la fois les époux [F] et eux-mêmes au paiement d'une somme de 7 000 euros au profit de la société [Localité 3] Immobilier, soit au paiement au total d'une somme de 14 000 euros là où elle n'avait vocation qu'à percevoir « une commission » de 7 000 euros, le premier juge a provoqué un enrichissement de cette société. La société [Localité 3] Immobilier fait valoir de son côté que, préalablement à leur acquisition le 14 novembre 2019 de l'immeuble vendu par M. [Y] [F] et Mme [K] [R], M. [H] [G] et Mme [D] [X] avaient, le 9 juillet 2019, visité ledit immeuble par son entremise en qualité d'acquéreurs éventuels et qu'ils avaient, à cette occasion, signé une fiche de « reconnaissance d'indications et de visites » par laquelle ils s'interdisaient toute entente avec les vendeurs qui aurait pour conséquence de l'évincer. Elle dénonce la mauvaise foi de M. [H] [G] et Mme [D] [X] qui, après avoir ainsi visité l'immeuble par son intermédiaire, ont conclu directement l'achat de la maison avec les vendeurs en leur cachant qu'ils avaient auparavant pris contact avec elle. Elle en déduit que, ce faisant, M. [H] [G] et Mme [D] [X] ont gravement manqué à l'obligation de loyauté à laquelle ils étaient tenus envers elle et se sont rendus coupables de collusion frauduleuse avec les vendeurs pour éluder son droit à commission, lui occasionnant un préjudice dont elle est fondée à réclamer la réparation sur le terrain de la responsabilité délictuelle. Sur ce : Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En l'absence de lien contractuel entre l'acquéreur d'un bien et l'agent immobilier détenteur d'un mandat de vente conclu avec le vendeur, la responsabilité du premier peut être engagée sur le fondement délictuel. Ainsi, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice. (Cass. ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, publié). Il appartient donc à la société [Localité 3] Immobilier, dès lors qu'elle entend voir la responsabilité délictuelle de M. [H] [G] et de Mme [D] [X] engagée, de rapporter la preuve, d'abord, que c'est par son entremise que ces derniers ont été mis en rapport avec M. [Y] [F] et Mme [K] [R], et ensuite qu'ils ont commis une faute à l'origine du préjudice dont elle réclame réparation. S'il résulte par ailleurs des articles 1231-1 et 1240 du code civil que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, peu important que leurs responsabilités résultent d'obligations distinctes, le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime s'oppose à ce qu'un même préjudice puisse être indemnisé deux fois. Il s'évince encore des articles 287 et 288 du code de procédure civile que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose, après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer sous sa dictée des échantillons d'écritures. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux. L'article 295 du même code prévoit enfin que s'il est jugé que la pièce a été écrite ou signée par la personne qui l'a déniée, celle-ci est condamnée à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. * S'agissant tout d'abord de la preuve de l'entremise de la société [Localité 3] Immobilier dans la réalisation de la vente intervenue ensuite directement entre les époux [F] et M. [H] [G] et Mme [D] [X], l'agence immobilière se prévaut d'un document à son en-tête, intitulé « Reconnaissance d'indications et de visites », dressé aux noms de M. et Mme [G], agissant en qualité d'acquéreurs éventuels, et demeurant à [Localité 6], [Adresse 1]. Cet acte porte sur un bien dont il est précisé qu'il est situé [Adresse 2] à [Localité 8], avec la référence de mandat 5377, qu'il s'agit d'un immeuble de type maison individuelle et que le prix s'élève à 177 000 euros. Les signataires s'y engagent notamment « à informer de [leur] visite de ce jour toute personne qui pourrait à l'avenir [leur] présenter le même bien ».