Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 octobre 2025 — n° 24-13.058

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 janvier 2023), la Ville de [Localité 3] a assigné M. [H] et la société Thop Lhk Management, respectivement propriétaire et locataire d'un appartement situé à [Localité 3], devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner chacun au paiement d'une amende civile, pour l'avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, en contravention avec les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Réponse de la Cour Vu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : 3. Selon le premier de ces textes, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage. 4. Selon le second, toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. 5. L'affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d'habitation s'entend de l'affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l'irrespect éventuel de normes de décence et d'habitabilité alors en vigueur. 6. En outre, un local affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu'il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l'usage de ce dernier (3e Civ., 13 juin 2024, pourvoi n° 23-11.053, publié). 7. Pour rejeter les demandes de la Ville de [Localité 3], l'arrêt retient que l'appartement litigieux est issu de la réunion de deux lots, dont l'un, porte D, d'une surface de 25 mètres carrés, était occupé au 1er janvier 1970 par la société le Select bar avec un loyer compris dans son bail commercial, sans qu'il soit établi un usage d'habitation de cette surface, et l'autre, porte F, consistait en un appartement, d'une surface de 6 mètres carrés, qui faisait l'objet d'un bail d'habitation au moins au 1er janvier 1970, et qui était donc à usage d'habitation à cette date, mais que la preuve de l'usage d'habitation d'un bien d'une surface non habitable puisqu'inférieure à 9 mètres carrés ne suffit pas à donner au local, résultant de la réunion de ces deux locaux, un usage d'habitation au 1er janvier 1970. 8. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. [H] et la société Thop LHK Management aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [H] et le condamne, in solidum avec la société Thop LHK Management, à payer à la Ville de [Localité 3] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.