Tribunal judiciaire, 3ème chbre cab b4, 30 octobre 2025 — n° 23/04815

EXPOSE DU LITIGE : Par contrat de mandat du 25 septembre 2020, Monsieur [K] [G] a confié à la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 la gestion d'un appartement meublé sis [Adresse 3]. Par contrat du 1er juin 2021, la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148, pour le compte de Monsieur [K] [G], a donné le bien à bail à Monsieur [I] [W]. Le 5 juillet 2022, la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 a informé Monsieur [K] [G] de la survenance d'un dégât des eaux dans les lieux dans la nuit du 1er au 2 juillet 2022. Par courrier du 11 juillet 2022, le locataire a résilié le bail, à effet au 11 août 2022. Le 25 août 2022, un état des lieux de sortie a été réalisé par la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148. Des biens mobiliers manquants ont été relevés dans cet acte. Par acte d’huissier en date du 24 avril 2023, Monsieur [K] [G] a assigné la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du contrat de mandat du 25 septembre 2020, avec effet rétroactif à compter du 16 janvier 2023. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 octobre 2024, au visa des articles 1991 et 1992 du code civile, Monsieur [K] [G] sollicite de voir : - rejeter toutes prétentions contraires ; - prononcer la résiliation du contrat de mandat daté du 25 septembre 2020 et ce de manière rétroactive à compter du 16 janvier 2023 ; - condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 à rembourser à Monsieur [G] les sommes indûment perçues au titre du mandat de gestion pour la période courant du 16 janvier 2023 à ce jour ; - condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 à restituer à Monsieur [G] les jeux de clés de l'appartement en sa possession, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision a venir ; - condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 à verser a Monsieur [G] la somme de 900 € au titre du dépôt de garantie du locataire sortant ; - condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [G] la somme globale de 12 004,43 € en indemnisation de son préjudice, tous postes confondus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023 ; - condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 à verser la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 aux entiers dépens d”instance ; - ordonner l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [G] affirme que la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 est responsable de ses fautes sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil. En l'espèce, la défenderesse n'a pas fait les diligences nécessaires pour recouvrer l'impayé de loyer de Monsieur [W] entre le 1er juillet 2022 et le 11 août 2022. Au surplus, la défenderesse avait fait souscrire à Monsieur [K] [G] une garantie loyers impayés : elle n'a pas été mise en œuvre. Il convient donc de condamner la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 1 287 € de ce chef dont il conviendra de décompter la somme de 900 €, au titre du dépôt de garantie conservé par la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 et dont il est demandé la restitution. La défenderesse ne peut se retrancher derrière l'existence d'un dégât des eaux : un tel sinistre n'exonère pas le locataire de son obligation de régler les loyers. Et les mails qui ont été envoyés au locataire par la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 sont insuffisants au regard des obligations pesant sur la défenderesse selon les termes du contrat de mandat. La défenderesse a également fait établir l'état des lieux de sortie le 25 août 2022, hors la présence du locataire et ce, alors qu'il avait quitté les lieux le 11 août.

MOTIFS DE LA DECISION : Sur les sommes perçues par la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 au titre du mandat de gestion pour la période courant à compter du 16 janvier 2023 : L'article 5 du code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. » L'article 768 alinea 2 du même code dispose : « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. » Il résulte de la lecture combinée de ces deux textes que le Tribunal ne peut statuer au delà de ce qui lui est demandé, et que ce qui lui est demandé doit obligatoirement figurer dans la partie « dispositif » des conclusions. Il est constant en jurisprudence qu'une prétention non chiffrée n'est pas, de ce seul chef, irrecevable (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. civ. 2, 8 mars 2006, n°04-20.033 ; C. cass., ch. civ. 2, 3 février 2022, n°20-20.073). Toutefois, il convient de rappeler que la recevabilité diffère du bien fondé, selon le code de procédure civile. Une prétention peut être recevable mais mal fondée, entraînant de ce chef son débouté. Afin que le Tribunal puisse apprécier si une prétention est fondée, il doit être en mesure de connaître le montant de la somme réclamée, afin de ne pas risquer de statuer ultra petita comme l'article 5 le lui interdit. Sur ce point, il convient de relever que, comme énoncé par l'article 768 alinea 2 sus-cité, c'est le dispositif des conclusions d'une partie qui saisit le Tribunal et non pas les motifs. En l'espèce, la prétention de Monsieur [K] [G] figure comme suit dans le dispositif de ses conclusions : « condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 à rembourser à Monsieur [G] les sommes indûment perçues au titre du mandat de gestion pour la période courant du 16 janvier 2023 à ce jour ». Monsieur [K] [G] ne met pas le Tribunal en mesure de déterminer le quantum de sa prétention. Mais plus encore, même à tenter d'éclairer ce dispositif par les motifs des conclusions, le Tribunal ne peut que constater que Monsieur [K] [G] ne chiffre pas non plus cette prétention dans les motifs. Il indique : « la juridiction de céans constatera d'ailleurs à la lecture du décompte adressé à Monsieur [G] édité le 1er février 2023, que la SOCIETE IMMOBILIERE L'AGENCE DU 148 a continué à prélever des honoraires de gestion du loyer, de gestion de sinistre ou des frais d'accès extranet, alors même que le locataire était parti depuis plus de deux mois » Cette phrase ne comporte aucun chiffrage des « honoraires » en question. Au surplus, le Tribunal relève qu'au soutien de cette prétention, Monsieur [K] [G] produit un décompte émis par la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148. Le demandeur vise ce décompte en pièce n°30. Or, ce document ne comporte aucune somme postérieurement au 16 octobre 2022, alors que le demandeur sollicite le « remboursement » d'honoraires postérieurs au 16 janvier 2023. Du chef de tout ce qui précède, et notamment de l'imprécision du demandeur en sa prétention ainsi que de l'absence de preuve de la réalité de la créance, Monsieur [K] [G] sera débouté de cette demande. Sur la résiliation du contrat de mandat : L'article 1217 du code civil dispose que « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » L'article 1224 ajoute : « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. » Au terme du mandat du 25 septembre 2020, la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 s'est engagée auprès de Monsieur [K] [G], notamment, à « diligenter tant en demande qu'en défense toutes saisies, actions judiciaires, commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux » et ce afin de permettre au mandant, bailleur, de percevoir les loyers issus du bail. En l'espèce, la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 justifie avoir émis quatre courriers tendant au recouvrement des sommes dues à l'égard du locataire. Elle justifie avoir initié une procédure devant un conciliateur de justice, avec réunion prévue en avril 2023. Or, il résulte d'un courrier de Monsieur [K] [G] du 16 janvier 2023 qu'il a informé la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 à cette date de sa volonté de résilier le contrat de mandat litigieux. Il ne saurait donc être reproché à la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 sa carence de ce chef dès lors que la manifestation par Monsieur [K] [G] de sa volonté de résiliation unilatérale du contrat de mandat en janvier 2023 explique l'absence de diligences judiciaires ultérieures de la défenderesse, étant relevé qu'elle avait mis en œuvre des démarches amiables. S'agissant de l'état des lieux de sortie, Monsieur [K] [G] prétend qu'il a été dressé en l'absence du locataire. La société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 prétend que le locataire était présent mais a refusé de signer. Le Tribunal relève que même à suivre les explications de la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 sur le refus de signer du locataire, il lui incombait alors de faire procéder au constat d'état des lieux de sortie par huissier de justice, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. La société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 a manqué à ses obligations contractuelles qui lui imposaient de faire réaliser l'état des lieux de manière contradictoire et, évidemment, dans le respect des dispositions légales et notamment de l'article 3-2 sus-cité. A titre complémentaire et afin d'évaluer la gravité de la faute de la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148, le Tribunal relève que la défenderesse semble considérer comme une excuse à la tardiveté de l'état des lieux non contradictoire (réalisé le 25 août alors que la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 a quitté les lieux le 11 août et que la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 indique en avoir été informée dès le 22 juillet) le fait que ses locaux étaient fermés pour congés estivaux à compter du 16 juillet 2022 et jusqu'au 16 août. Or, d'une part, la défenderesse ne démontre pas la réalité de cette fermeture, d'autre part elle n'indique pas à quel titre contractuel elle pouvait s'exonérer, en tant que personne morale capable d'organiser un roulement de ses effectifs, du respect de ses obligations contractuelles sur la base d'une décision unilatérale de fermer ses locaux pendant une période donnée. La société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 reconnaît donc a fortiori sa carence de ce chef. Au titre du contrat de mandat, il incombait également à la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 de faire exécuter tous travaux requis dans le bien, soit d'initiative lorsque le montant des travaux n'excédait pas la valeur d'un mois de loyer, soit avec l'autorisation du mandant (Monsieur [K] [G]) dans le cas contraire. La société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 prétend avoir mandaté un plombier afin de parer au sinistre survenu dans la nuit du 1er au 2 juillet 2022 : elle ne le démontre pas.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : DEBOUTE Monsieur [K] [G] de sa prétention tendant au remboursement « des sommes » perçues au titre du mandat de gestion pour la période postérieure au 16 janvier 2023 ; PRONONCE à la date du 16 janvier 2023 la résiliation du contrat de mandat du 25 septembre 2020 passé entre les parties ; ENJOINT à la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 d'avoir à restituer à Monsieur [K] [G] les clefs du bien immobilier objet du contrat de mandat résilié ; DIT que faute pour la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 d'avoir restitué les clefs dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à cent euros (100 €) par jour de retard ; DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour Monsieur [K] [G], à défaut de restitution des clefs à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ; CONDAMNE la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 à restituer à Monsieur [K] [G] la somme de neuf cents euros (900 €) au titre du dépôt de garantie laissé par le locataire entre les mains de la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 ; CONDAMNE la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de neuf mille quatre cent neuf euros et quatre-vingt-seize centimes (9 409,96 €) en indemnisation de ses divers préjudices ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 aux entiers dépens ; CONDAMNE la société à responsabilité limitée L'AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; REJETTE les prétentions pour le surplus. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LE PRESIDENT