Cour d'appel, 1ère chambre civile b, 18 novembre 2025 — n° 24/00248

PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il déboute M et Mme [N] de leur demande de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 5.000 euros, statuant de nouveau et y ajoutant, Condamne in solidum la société Centrale immobilière et la société MMA Iard, sous réserve de l'application de la franchise contractuelle en ce qui concerne cette dernière, à payer à M et Mme [N], la somme de 1.042 euros, Condamne in solidum la société Centrale immobilière et la société MMA Iard, sous réserve de l'application de la franchise contractuelle en ce qui concerne cette dernière, à payer à M et Mme [N], la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne in solidum la société Centrale immobilière et la société MMA Iard, sous réserve de l'application de la franchise contractuelle en ce qui concerne cette dernière, aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, La Présidente,

* * * * EXPOSE DU LITIGE M. [E] [N] et Mme [D] [F] épouse [N] sont propriétaires de trois immeubles comprenant 10 logements et deux locaux commerciaux sis [Adresse 2] et [Adresse 7]. Suivant contrat du 16 décembre 2008, M. et Mme [N] ont confié à la société Loirimmo un mandat de gestion immobilière sur leur immeuble [Adresse 2] comprenant neuf appartements. Suivant contrat du 20 janvier 2011, un nouveau mandat était confié à la société Loirimmo, en remplacement du précédent, sur l'ensemble de leurs biens comprenant 10 logements et deux locaux commerciaux. La société Loirimmo a cédé son activité à la société Régie centrale immobilière (la société) qui est devenue le nouveau régisseur des biens de M. et Mme [N]. Après en avoir avisé leur régisseur, M. et Mme [N] ont vendu ces biens par acte du 31 juillet 2017. M. et Mme [N] affirment qu'ils ont ensuite constaté que la société aurait gravement manqué aux obligations de son mandat. Le 16 juillet 2018, la société leur a transmis deux lettres de relance de la direction générale des finances publiques afférentes au paiement d'une facture d'eau du 3 octobre 2017. Par actes introductifs d'instance des 4 et 9 mai 2022, M. et Mme [N] ont fait assigner la société et son assureur, la société MMA (l'assureur), devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en responsabilité et indemnisation de leur préjudice. Par jugement contradictoire du 14 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a: - débouté M. et Mme [N] de leurs demandes, - débouté les parties du surplus de leur demande, - condamné M. et Mme [N] aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SELARL Valérie Berthoz. Par déclaration du 10 janvier 2024, M. et Mme [N] ont interjeté appel. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 22 août 2024, M. et Mme [N] demandent à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société et l'assureur de leur demande de frais irrépétibles en première instance, - réformer, informer et/ou annuler le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés aux dépens, Et statuant à nouveau pour le tout, - condamner in solidum la société et l'assureur à leur payer : - 7.770,45 euros à titre de dommages et intérêts équivalents aux impayés locatifs et factures d'eau non répercutées sur les locataires ou à la perte de chance de les percevoir, - 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, la société ayant perçu une rémunération pour un travail qu'elle n'a pas accompli, - 6.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - débouter la société et l'assureur de l'ensemble de leurs demandes, - condamner in solidum la société et l'assureur aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles elles seront condamnées et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Fabrice Pillonel, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. *** Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 2 juillet 2025, les sociétés Régie centrale immobilière et MMA demandent à la cour de : A titre principal - débouter M. et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes, comme étant particulièrement mal fondées, En conséquence, - confirmer le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu'il a: - débouté M. et Mme [N] de leurs demandes, - condamné M. et Mme [N] aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la SELARL Valérie Berthoz,

MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la responsabilité de la société M et Mme [N] font notamment valoir que: - la société n'a pas procédé au relevé périodique des compteurs d'eau des locataires des logements dont il étaient propriétaires ni régularisé annuellement les charges locatives auprès des locataires, - le régisseur ne procédait au relevé des compteurs d'eau qu'au départ des locataires, - postérieurement à la vente de l'immeuble, la société leur a transmis un compte-rendu de gestion trimestriel faisant apparaître d'importants soldes de charges dus par leurs locataires, - la société n'a pas pu récupérer les arriérés auprès des locataires, d'un montant total de 6 146,66 euros, outre la somme de 2 351,59 euros, correspondant à une facture d'eau, qu'ils ont dû payer au trésor public. La société fait notamment valoir que: - M et Mme [N] versent eux-mêmes aux débats les factures dont ils étaient les destinataires, - cela explique qu'elle n'ait pu les répercuter sur les locataires, - le compte rendu de gestion du 29 septembre 2017 est intervenu après la vente de l'immeuble, - c'est à l'occasion de cette vente que M et Mme [N] ont procédé à un relevé des compteurs et qu'ils lui ont répercuté les éléments nécessaires pour arrêter les comptes des locataires, ce dont elle ne disposait pas antérieurement, - elle disposait de 3 ans pour procéder au relevé des compteurs, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reproché. Réponse de la cour Il résulte des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction alors applicable, que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle mais lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. L'article 7-1 de la même loi ajoute que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Il résulte de ces dispositions que si les charges donnant lieu au versement de provisions n'ont pas été régularisées annuellement, le locataire est en droit de régler sa dette de façon échelonnée et que ce n'est que dans le délai de trois ans que le bailleur ne peut plus en réclamer le paiement. En l'espèce, il ressort de la lettre du 1er décembre 2017 de M et Mme [N], adressée à la société, que le préjudice dont ils demandent réparation correspond aux arriérés locatifs suivants: - M. [X]: 1048,61 euros, pour les charges dues de 2014 à 2017 - M. [B] [R]: 1673,96 euros, pour les charges dues de 2014 à 2017 - M. [A]: 108,64 euros, pour les charges dues de 2016 à 2017 - M. [J]: 2549,01 euros, pour les charges dues de 2014 à 2017 soit la somme de 6.146,66 euros, outre deux factures d'eau d'un montant total de 2.331,59 euros pour les consommations arrêtées au 31 juillet 2017. En premier lieu, il apparaît que ces deux dernières factures, qui correspondent à la consommation d'eau antérieure au 30 septembre 2017 sont comprises dans l'arriéré de charges locatives réclamé aux locataires. Il n'y a donc pas lieu de les ajouter. En deuxième lieu, il ressort du compte rendu de gestion du 29 septembre 2017 établi par la société que l'arriéré locatif de M. [A], d'un montant de 108,64 euros correspond à la période allant du 25 novembre 2016 au 31 juillet 2017. Il en ressort que la régularisation par la société selon le compte-rendu du 29 septembre 2017 a été effectuée dans l'année, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée. En troisième lieu, il ressort du relevé de gestion produit par la société arrêté à la date du 17 octobre 2024, que M. [X] reste devoir la somme de 1048,61 euros, M. [I] celle de 123, 96 euros et M. [J] celle de 910,52 euros. Il en ressort que la créance de M. et Mme [N] s'élève selon ce dernier décompte à la somme de 2.083,09 euros, étant précisé que les sommes de 150 et 640 euros versées par M. [I] et M. [J] ont bien été créditées sur le compte des bailleurs, ainsi qu'il résulte des comptes-rendus de gestion du 31 mars 2020 et du 31 janvier 2023. Ainsi, l'arriéré initial de 6.146,66 euros est passé à 2.083,09 euros. Par ailleurs, à la date du compte-rendu de gestion du 29 septembre 2017, les arriérés locatifs les plus anciens dataient de 2014, de sorte que leur recouvrement n'était pas prescrit. Il en résulte qu'en ne procédant pas à la régularisation annuelle des charges, ainsi que le prévoit la loi, la société a laissé s'accumuler une dette pour les locataires concernés qui est devenue plus lourde à solder, ce qui constitue une faute. Ainsi, la société a fait perdre une chance à M et Mme [N] de procéder au recouvrement de leur créance qu'il convient d'évaluer à 50%. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de condamner la société ainsi que son assureur, sous réserve de l'application de la franchise contractuelle, à payer à M. et Mme [N] la somme de 1.042 euros. La société et son assureur sont déboutés de leur demande tendant à être subrogés dans les droits et obligations de M et Mme [N], leur condamnation qui est motivée la faute de la société, ayant une nature indemnitaire. Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu de déduire les honoraires de gestion ou de prendre en compte les impôts qui auraient été payés par M et Mme [N]. 2. Sur les autres demandes Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M et Mme [N] de leur demande de dommages-intérêts supplémentaires en l'absence de démonstration d'un préjudice distinct. Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [N] et condamne la société et son assureur, sous réserve de l'application de la franchise contractuelle, à leur payer la somme globale de 2.000 euros à ce titre. Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de la société.