Cour d'appel, chambre civile, 25 novembre 2025 — n° 23/01898

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 2 janvier 2017, Mme [P] a vendu à M. [E] et Mme [Z], un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2], constitué d'une partie modulaire, et d'une extension édifiée en béton par la venderesse. Se plaignant de désordres, les acquéreurs ont sollicité une expertise judiciaire, qui a été ordonnée par le juge des référés le 12 décembre 2017. L'expert judiciaire, M. [Y], a déposé son rapport définitif le 19 novembre 2019. Le 28 septembre 2020, M. [E] et Mme [Z] ont fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d'obtenir réparation de leurs préjudices sur le fondement des vices cachés, et à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie décennale. Sur incident, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande fondée sur les dispositions de l'article 1641 du code civil pour cause de forclusion. Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire de Tours a : - rejeté les demandes de M. [E] et de Mme [Z] présentées sur le fondement de l'obligation de délivrance ; - rejeté les demandes de M. [E] et de Mme [Z] présentées sur le fondement de la garantie décennale du constructeur ; - condamné M. [E] et de Mme [Z] aux entiers dépens et accordé à Me [T], membre de la SARL Arcole le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par déclaration du 24 juillet 2023, M. [E] et Mme [Z] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, M. [E] et Mme [Z] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, A titre principal, - dire et juger que Mme [P] n'a pas délivré la chose convenue ; - condamner Mme [P] à les indemniser de leurs préjudices ; A titre subsidiaire, - dire et juger qu'en qualité de constructeur, Mme [P] a engagé sa responsabilité décennale à leur égard ; - condamner Mme [P] à les indemniser de leurs préjudices ; A titre infiniment subsidiaire, - dire et juger que Mme [P] a engagé sa responsabilité contractuelle et/ou a commis un dol à leur égard ; - condamner Mme [P] à les indemniser de leurs préjudices ; En conséquence, et en toute hypothèse, - condamner Mme [P] à leur régler les sommes suivantes : . travaux de reconstruction/démolition : 230 015 euros avec indexation sur l'indice BT 01, avec pour indice de départ la date de novembre 2019, date du dépôt du rapport d'expertise de M. [Y] ; . frais de déménagement et emménagement : 5 000 euros avec indexation sur l'indice BT 01, avec pour indice de départ la date de novembre 2019, date du dépôt du rapport d'expertise de M. [Y] ; . préjudice de jouissance jusqu'au paiement des condamnations à intervenir : 500 euros par mois depuis le 2 janvier 2017 ; . préjudice de jouissance pendant les travaux de démolition / reconstruction : 2 000 euros par mois pendant 12 mois, soit 24 000 euros ; . préjudice moral : 20 000 euros ; - condamner Mme [P] au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais de référés et d'expertise ; - accorder à Maître Anne-Sophie Lerner membre de la SARL Arcole le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, Mme [P] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il : rejette les demandes de M. [E] et de Mme [Z] présentées sur le fondement de l'obligation de délivrance et sur le fondement de la garantie décennale du constructeur ; condamne M.

MOTIFS I- Sur l'obligation de délivrance Moyens des parties Les appelants soutiennent que le bien est constitué d'une partie modulaire et d'une extension en béton cellulaire rajoutée par Mme [P] et construite par elle-même pour la vente ; que la description du bien dans l'acte de vente fait état de la vente d'une maison d'habitation, alors que le bien vendu n'est pas constitutif d'une maison d'habitation ; que l'expert judiciaire a indiqué que les bungalows ne sont pas conçus pour l'habitation « ou tout du moins durable » ; que le défaut de conformité était caché puisqu'ils n'ont découvert le fait que la chose achetée n'était pas une maison dans le rapport de M. [Y] ; qu'ils rapportent la preuve de ce que la chose délivrée n'est pas conforme à celle indiquée dans l'acte de vente, puisque des bungalows ne peuvent être constitutifs d'une maison d'habitation, et que la venderesse a ainsi manqué à son obligation de délivrance conforme ; qu'un bien, pour être constitutif d'une construction, doit être un ouvrage fixe, pérenne et apte à remplir sa fonction, laquelle est déterminée concernant la destination d'habitation comme étant soit un logement, soit un hébergement ; que l'expert judiciaire indique clairement que le bien vendu n'est ni fixe, ni pérenne, et n'est dès lors pas constitutif d'une construction et que de plus, ne peut en aucun cas remplir une destination d'habitation, puisque le bien est un bungalow, bien qui n'est pas conçu pour l'habitation ; que l'article R.111-42 du code de l'urbanisme dispose que les résidences mobiles de loisirs ne peuvent être installées que dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, dans les villages de vacances classés en hébergement léger et dans les terrains de camping régulièrement créés, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que s'ils ont accepté d'acquérir la partie modulaire, ils ne pouvaient à aucun moment se douter que cette partie modulaire ne saurait en aucun cas constituer une maison d'habitation ; qu'il y a un défaut de conformité en ce que le bien vendu n'est pas constitutif d'une maison d'habitation, puisque le bien n'est ni fixe, ni pérenne, ni apte à remplir sa fonction d'habitation ; que Mme [P] se fonde sur l'autorisation d'urbanisme qui a changé la destination des locaux de bureaux en maison d'habitation pour justifier que le bien livré serait bien conforme ; que, cependant, l'autorisation d'urbanisme ne vérifie pas le respect des dispositions du code civil et ne concerne ni les règles de droit privé, ni le respect du règlement sanitaire départemental, ni la bonne conception du bâtiment au titre du code de la construction et de l'habitation, ni le respect des règles issues du code de la construction et de l'habitation ; que l'autorisation d'urbanisme répond uniquement à la demande formulée au visa des règles d'urbanisme ; que le permis de construire modificatif ne modifie en rien le fait que le bien livré n'est pas une maison d'habitation ; qu'il ressort très clairement de l'acte de vente que le toit restait à végétaliser, alors qu'il résulte du rapport d'expertise que la structure ne pourrait en aucun cas supporter une végétalisation du toit ; que l'acte de vente mentionne qu'une réduction de 5 000 euros a été négociée, uniquement s'agissant du non-respect de la RT 2012 ; que cette réduction de prix en raison de l'absence de RT 2012 n'influence en rien le défaut de délivrance conforme allégué ; que la venderesse a, de fait, engagé sa responsabilité contractuelle et ils sont fondés à demander la réparation de ce préjudice sur le fondement des articles 1603, 1147 et 2224 du code civil ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes. Mme [P] réplique que l'obligation de délivrance conforme s'apprécie conformément aux stipulations contractuelles contenues au sein même du contrat de vente ; qu'une maison d'habitation s'entend d'un bâti dédié à l'habitation et ne s'apprécie pas en fonction de ses caractéristiques techniques, dispositions constructives ou encore architecturales ; que l'acte authentique de vente stipule que la vente porte sur une maison d'habitation dont les caractéristiques sont rappelées, à savoir qu'elle est construite en éléments modulaires avec extension en béton creux, décomposée en une partie modulaire et une extension ; que les demandeurs à l'instance ont donc acquis, en parfaite connaissance de cause, un bien dont ils connaissaient, déjà avant même la date de la vente, la composition et les caractéristiques techniques ; que la cour ne pourra que constater qu'il n'existe, dans le cadre de la vente litigieuse, strictement aucun défaut de conformité, ceci dès lors que la vente a été négociée en parfaite connaissance de cause ; que les acquéreurs ne peuvent aujourd'hui prétendre que le bien ne serait pas habitable, alors qu'ils l'habitent depuis plus de 7 années, et que le prétendu caractère inhabitable de la maison résulte ni plus ni moins que de leur choix délibéré de ne pas réaliser les travaux en prévision desquels ils ont négocié de multiples rabais sur le prix de vente ; que l'absence de conformité du bien à sa destination relève exclusivement du domaine des vices cachés ; que les demandeurs ne peuvent donc pas soutenir qu'ils pourraient agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme lorsque la chose s'est révélée impropre à l'usage auquel elle était destinée sur la foi du rapport de [Y] ; qu'il n'a jamais relevé de la mission de l'expert [Y], définie par référence aux vices identifiés par l'expert [V], de se prononcer sur d'éventuels défauts de conformité ; que les demandeurs ne peuvent pas extrapoler les propos de l'expert [Y] pour leur donner un sens qu'ils n'ont pas, et ne peuvent pas non plus se prévaloir des caractéristiques techniques du bâti pour soutenir qu'il ne s'agirait pas d'une maison d'habitation alors que des maisons sont aujourd'hui réalisées dans des containers ; que sur le plan urbanistique, un changement de destination des bâtis modulaires a été accordé par le maire de la commune de [Localité 8] ; que les demandeurs soutiennent que le bien ne serait pas une maison en ce qu'il ne s'agirait pas d'un ouvrage fixe et pérenne, alors qu'ils formulent des demandes sur le fondement de la garantie décennale ; que contrairement à ce que les demandeurs soutiennent, l'expert n'a jamais écrit qu'il ne s'agissait pas d'une maison d'habitation puisqu'il a juste précisé que le mode de fondations ne discrimine pas les bâtiments entre eux et reconnaît que la maison a été élaborée à l'aide de techniques relevant de la construction en ayant recours à des fondations en forme de massifs en béton ; que le bien délivré est conforme au règlement sanitaire départemental et à sa destination et les demandeurs ne peuvent pas désormais remettre en cause la destination d'habitation sous le prétexte de l'existence de malfaçons et de désordres relevant des vices cachés ; que les appelants ont visité cette maison et ont obtenu tous les renseignements techniques, de sorte qu'ils avaient la pleine connaissance de ce que la maison acquise n'avait pas les caractéristiques d'une maison traditionnelle avec des fondations ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [E] et Mme [Z] sur le fondement de la délivrance conforme. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a l'obligation de délivrer la chose qu'il vend.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 15 juin 2023, en ce qu'il a : - rejeté les demandes de M. [E] et de Mme [Z] présentées sur le fondement de la garantie décennale du constructeur ; - condamné M. [E] et de Mme [Z] aux entiers dépens et accordé à Me Lerner, membre de la SARL Arcole le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ; STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT : DIT que Mme [P] doit sa garantie décennale à M. [E] et Mme [Z] au titre de la fenêtre coulissante de la chambre parentale de l'immeuble vendu ; CONDAMNE Mme [P] à payer à M. [E] et Mme [Z] la somme de 1 500 euros au titre des travaux de reprise de la fenêtre coulissante de la chambre parentale ; DÉBOUTE M. [E] et Mme [Z] du surplus de leurs demandes indemnitaires ; DÉBOUTE Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE Mme [P] aux entiers dépens d'appel, de première instance et de référé, comprenant le coût des honoraires de l'expert judiciaire ; AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE Mme [P] à payer à M. [E] et Mme [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT