Cour d'appel, chambre civile 1-3, 27 novembre 2025 — n° 22/03622

FAITS ET PROCEDURE Le 24 février 2004, Mme [C] [L], épouse [V] (Mme [L]) a confié la gestion locative de l'appartement dont elle est propriétaire situé [Adresse 4] à la société Boulogne immobilier, exerçant son activité sous l'enseigne « Century 21 ». Par lettre simple du 18 janvier 2015, Mme [L] a résilié le mandat qui la liait à la société Boulogne immobilier reprochant à cette dernière des manquements dans la gestion du bien depuis courant 2013 et une information défaillante sur le départ des locataires de l'appartement le 23 décembre précédent. Par jugement du 29 mars 2016, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Boulogne immobilier convertie en liquidation judiciaire le 20 avril 2016. Par ordonnance du juge-commissaire du 4 octobre 2016, Mme [L] a été relevée de la forclusion encourue pour déclarer sa créance au passif de la liquidation judiciaire et elle a procédé à ladite déclaration pour la somme de 10 888,71 euros le 24 octobre 2016 entre les mains du liquidateur judiciaire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2017, Mme [L] a mis en demeure la société [Localité 9] immobilier devenue « Conseils et Patrimoine », estimant qu'elle avait agi comme mandataire de la société Boulogne immobilier, s'agissant des mêmes manquements que ceux reprochés à cette dernière, de lui payer la somme de 10 888,71 euros. Par actes d'huissiers des 20 et 25 avril 2018, Mme [L] a fait assigner la société Boulogne immobilier prise en la personne de son liquidateur, Maître [P], et la société [Localité 9] immobilier devenue « Conseils et Patrimoine » devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir condamner la société [Localité 9] immobilier devenue « Conseils et Patrimoine » à lui verser la somme de 10 888,71 euros en réparation de son préjudice matériel et aux fins de voir fixer la créance au passif de la société Boulogne immobilier, représentée par son liquidateur judiciaire, au même montant, en raison de leurs manquements en qualité de mandataires. Par conclusions du 5 décembre 2018, la société Generali, assureur de responsabilité civile de la société Boulogne immobilier, est intervenue volontairement à l'instance. Par jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - déclaré Mme [L] irrecevable pour défaut de droit d'agir à l'encontre de la société Boulogne immobilier prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [E] [P], - mis hors de cause la société [Localité 9] immobilier, - reçu l'intervention volontaire de la société Generali en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la société Boulogne immobilier, - débouté Mme [L] de l'intégralité de ses demandes, condamné Mme [L] à payer la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacune des sociétés Generali et [Localité 9] immobilier ainsi que la somme de 1 500 euros à Maître [O], ès qualités, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné Mme [L] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Isilde Quenault, avocat au barreau de Paris, s'agissant de Maître [O], ès qualités et au profit de Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la société Cabinet Dechezlepretrtre, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par acte du 1er juin 2022, Mme [L] a relevé appel de ce jugement et demande à la cour, par dernières écritures du 5 septembre 2025, de : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il : *a mis hors de cause la société [Localité 9] Immobilier, *l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes, *l'a condamnée à payer la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacune des sociétés Generali et [Localité 9] Immobilier, *l'a condamnée aux entiers dépens, Et statuant de nouveau, - juger recevable son action et bien fondée, - juger que la société [Loca…

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire la cour relève que l'accueil de l'intervention de la société Generali en sa qualité d'assureur responsabilité civile de la société Boulogne Immobilier ne fait pas l'objet d'une demande d'infirmation. De même, l'appelante ne demande pas l'infirmation du chef du dispositif du jugement la déclarant irrecevable dans son action engagée à l'encontre de la société Boulogne immobilier en la personne de son liquidateur . Ces chefs de dispositif sont donc irrévocables. Sur la mise hors de cause de la société [Localité 9] Immobilier Sur le fondement des articles 1991 à 1993 du code civil fixant les obligations du mandataire, le tribunal a retenu que si c'est à raison que Mme [L] a pu être entretenue dans la confusion entre les deux sociétés, elle n'avait signé de mandat qu'avec la société Boulogne Immobilier, qui seule avait effectué les actes relatifs à l'exécution de celui-ci. A l'appui de sa demande d'infirmation, Mme [L] soutient que la société Conseils et Patrimoine assurait, nonobstant l'absence de mandat écrit, la gestion immobilière de son bien de sorte qu'elle ne peut en conséquence être mise hors de cause. Elle précise que le fait que la société ne soit pas assurée pour cette activité non déclarée n'est pas un obstacle à l'action en responsabilité directement engagée à son encontre aux côtés de la société Generali. La société Conseils et Patrimoine et la société Generali affirment que les sociétés [Localité 9] Immobilier et Boulogne immobilier étaient deux sociétés juridiquement distinctes. Elle ajoute que seule la société Boulogne Immobilier était assurée pour la gestion locative. Sur ce, Comme relevé par le tribunal, les deux sociétés en cause constituaient des entités juridiques distinctes, dotées chacune de leur personnalité morale propre. Il n'est pas justifié qu'un mandat ait été accordé par l'appelante à la société [Localité 9] immobilier, seule la société Boulogne immobilier ayant valablement été engagée par le mandat consenti par Mme [L]. C'est également par des motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu la confusion qui pouvait légitimement ressortir des courriels des 1er février 2013 relatif à la facturation des ordures ménagères et du 21 décembre 2013 relative à la non restitution du dépôt de garantie, car ils portent la signature d'une gestionnaire de la société Boulogne Immobilier, tout en indiquant une adresse « Century 21 Beauharnais », sans que cette circonstance ne suffise à caractériser l'existence d'un mandat ou d'un engagement de la société Beauharnais immobilier en qualité de gestionnaire du bien de Mme [L], puisque les actes d'exécution du mandat produit à l'instance (extraits de compte, compte-rendu de gérance, états des lieux et baux) ont été effectués exclusivement par la société Boulogne Immobilier. Le jugement est confirmé en ce qu'il met hors de cause la société [Localité 9] Immobilier. Sur la responsabilité de la société Boulogne Immobilier Le tribunal a rejeté les demandes formulées par Mme [L] à l'encontre de la société Boulogne Immobilier et jugé qu'il ne pouvait être reproché à la société Boulogne Immobilier de ne pas avoir procédé, à la date de départ des locataires (le 24 décembre 2014), à la remise en location du bien, alors qu'aucun délai n'est mentionné dans le mandat. Il a retenu qu'à supposer qu'une faute du mandataire soit retenue, le préjudice qui en découlerait n'aurait pu être constitué que de la perte de chance de louer le bien dès le départ du locataire. Il a également jugé qu'aucune faute n'était caractérisée dans la rédaction de l'état des lieux d'entrée et de sortie permettant, par suite d'une comparaison entre les deux, de leur imputer les travaux de rénovation engagés, autre que la retenue de 720 euros sur le dépôt de garantie déjà effectué. Mme [L] estime que le gestionnaire du bien est responsable en ce qu'il a commis une faute de négligence dans l'exécution de son mandat tacite de gestion locative du bien. Elle affirme avoir été prévenue tardivement du départ de ses locataires ce qui a généré une perte de loyer de 808 euros et considère que le gestionnaire n'a pas établi un état des lieux conforme à la réalité. La société Conseils et Patrimoine et la société Générali soutiennent que l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une faute et souligne qu'il ne peut être mis à la charge de son ancien mandataire l'entretien de son bien, ni la perte de loyers résultant du temps des travaux et de la recherche d'un locataire suivant, étant précisé que l'appartement a fait l'objet d'une totale réfection qui incombe incontestablement au bailleur. Sur ce, En application des dispositions des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, il répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. Il appartient alors au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire qu'il allègue (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989, n° 87-16.530) Aux termes du mandat de gérance locative du 24 février 2004 conclu entre Mme [L] et la société Boulogne Immobilier, le mandataire, la société Boulogne Immobilier devait « gérer les biens désignés ('), assurer la location de façon exclusive, signer tous baux et location, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tout état des lieux ». En outre, le mandat prévoit que le mandataire devait « faire exécuter tous travaux dont l'importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant ». Il est établi que les locataires ont quitté le bien le 23 décembre 2014, qu'un état des lieux de sortie a été dressé et que, le 8 janvier 2015, la gestionnaire du bien, Mme [Y], a adressé un courriel à Mme [L] pour solliciter la copie des taxes nécessaires à la facturation aux locataires sans qu'ils soient indiqués comme sortants. Tout d'abord, s'agissant de l'obligation de notification par la société Boulogne Immobilier à Mme [L] dès septembre 2014 du départ de ses locataires, ainsi que de l'absence de relocation immédiatement ou le mois suivant le départ des locataires, il ne peut être reproché à la société gérante de faute que si le mandat prévoit ces obligations. S'agissant de l'obligation d'informer la bailleresse du départ des locataires, étant précisé que le mandataire est tenu d'accomplir sa mission avec diligence et loyauté et de rendre compte de sa gestion aux termes de l'article 1993 du code civil, il convient de relever que le défaut d'information du bailleur par le mandataire constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle. Néanmoins, la responsabilité ne peut être engagée que si ce manquement lui cause un préjudice. Or, si le mandat ne prévoit pas explicitement cette information, il prévoit néanmoins la gestion du bien, ce qui comprend notamment un compte-rendu de gestion annuel, ainsi que l'information sur les éléments essentiels de la gestion. Il n'est pas contestable que le congé donné par un locataire figure au rang des évènements importants d'une gestion locative, dont le mandataire ne peut soutenir qu'il n'a pas à le communiquer à son mandant, puisqu'il impacte nécessairement à la fois l'activité du mandataire qui doit faire établir un état des lieux et relouer et le mandant le cas échéant en raison d'une éventuelle rupture dans le paiement des loyers. Le préjudice invoqué par Mme [L] à la suite du défaut d'information est l'absence de relocation immédiate du bien à l'issue du bail résilié.

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Condamne Mme [C] [L] aux dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezleprêtre Desrousseaux, membre de la société Cabinet Dechezleprêtre, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Condamne Mme [C] [L] à payer à la société Conseil et Patrimoine et à la société Générali ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,