Cour d'appel, chambre 1-2, 4 décembre 2025 — n° 25/10420

*** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 1990, M. [Z] [S] et M. [H] [S] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Hôtel Interlaken des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 11]. Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises. Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022, la société Hôtel Interlaken a fait assigner ses bailleurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de les voir condamner, sous astreinte, à procéder au ravalement des façades et à la remise en état de la toiture et des planchers ainsi que tous autres gros travaux rendus nécessaires afin de permettre une parfaite jouissance des lieux. Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, la société Hôtel Interlaken a dénoncé la procédure à la SARL L§M Hôtels, laquelle a acquis de MM. [S], suivant acte notarié en date du 29 juin 2022, reçu par Me [W] [P], notaire associé de la SELARL [W] [P] et associés, les locaux donnés à bail. Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2023, la société Hôtel Interlaken a dénoncé la procédure à la société civile immobilière (SCI) [A], laquelle a acquis de la société L§M Hôtels, suivant acte notarié en date du 22 décembre 2022, reçu par Me [E] [N], les mêmes locaux. Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 26 avril 2023, MM. [S] ont mis en cause la SELARL [W] [P] et associés, Me [W] [P], la société L§M Hôtels et la société [A] aux fins d'obtenir, sous astreinte, le déblocage à leur profit de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains du notaire. Après avoir ordonné la jonction de ces procédures, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, par ordonnance en date du 12 Octobre 2023, a : - rejeté les demandes de mises hors de cause de MM. [S], de la société L§M Hôtels et de la société [A] ; - ordonné une expertise judiciaire en commettant pour y procéder M. [V] [K] aux frais avancés du preneur ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé à la charge de la société Hôtel Interlaken la charge des dépens. Il a estimé que la demande d'expertise sollicitée par la société [A] se justifiait en raison d'un motif légitime afin de déterminer les causes des désordres dénoncées par le preneur ainsi que la nature et le coût des travaux nécessaires pour y remédier. En revanche, il a considéré que la demande de provision sollicitée par le preneur était sérieusement contestable en l'état d'une expertise ordonnée afin de permettre de déterminer les causes des désordres et leur imputabilité. Il a considéré qu'il n'y avait pas lieu de mettre hors de cause MM. [S] au vue de la clause insérée dans l'acte de vente du 29 juin 2022 aux termes de laquelle ils s'engageaient à prendre en charge toutes condamnations pouvant être prononcées dans le cadre de la procédure initiée par le preneur et que, pour garantir cet engagement, la somme de 20 000 euros avait été séquestrée par prélèvement sur le prix de cession. Il a estimé que les mises hors de cause des sociétés L§H Hôtels et [A] n'étaient pas plus justifiées comme ayant été parfaitement informées de l'état du fonds exploité dans les locaux commerciaux acquis successivement. Enfin, il a considéré que la somme de 200 000 euros étant destinée à financer les travaux réclamés par le preneur, il n'était pas opportun d'ordonner au notaire de s'en dessaisir au profit de MM. [S]. Suivant déclaration transmise au greffe le 8 novembre 2024, MM. [S] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Par arrêt en date du 11 mars 2025, la cour a ordonné le retrait de la procédure du rôle des affaires en cours. Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, MM.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de relever qu'aucun appel, principal ou incident, n'a été formé concernant le chef de l'ordonnance entreprise ayant ordonné une expertise judiciaire. De même, la société Hôtel Interlaken, qui sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne sa demande de provision, les frais irrépétibles et les dépens, ne réitère pas la demande de travaux formée devant le premier juge. Dans ces conditions, la cour ne statuera que dans les limites de l'appel. Sur les demandes de mises hors de cause En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité et d'intérêt. L'article 31 du même code énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. L'article 32 du même code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, si MM. [S] étaient les propriétaires-bailleurs des lieux litigieux au moment où la société Hôtel Interlaken a initié son action en référé afin de les contraindre à réaliser des travaux portant notamment sur le ravalement des façades et la remise en état de la toiture et des planchers, il est acquis que les locaux ont été vendus, en cours de procédure, à la société L§M Hôtels puis à la société [A]. Pour autant, afin de tenir compte de cette procédure initiée avant que MM. [S] ne vende, le 29 juin 2022, les locaux à la société L§M Hôtels, le vendeur a déclaré (page 7 de l'acte de vente) faire son affaire personnelle du règlement de ce litige de façon à ce que l'acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet. Il déclare prendre à sa charge exclusive et personnelle ladite procédure et toute indemnité à laquelle il serait condamnée nonobstant le paiement des travaux de réparations auquel il pourrait être condamné. Afin de sécuriser l'acquéreur, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître [W] [P], notaire soussigné qui accepte, la somme de deux centre mille euros (200 000 EUR) représentant partie du prix à la sûreté de la prise en charge exclusivement par le vendeur des conséquences de la procédure énoncée ci-dessus. Dès lors que l'expertise judiciaire ordonnée par le premier juge vise à déterminer les travaux qui auraient être réalisés par MM. [S], du temps où ils étaient propriétaires des locaux, et qu'ils sollicitent la libération de la somme séquestrée à leur profit, ils ont qualité à agir tant en défense qu'en demande. Par ailleurs, dès lors qu'il est acquis qu'aucun travaux n'a été réalisé par les bailleurs successifs, les acquéreurs des locaux litigieux, la société L§M Hôtels puis la société [A], sont concernés par l'expertise ordonnée par le premier juge qui vise à déterminer, non seulement la nature des désordres, leur date d'apparition, leur origine, les travaux devant être réalisés, mais aussi les responsabilités encourues par les propriétaires-bailleurs successifs. Ils sont également concernés, le cas échéant, par la libération de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains de Me [P] aux fins de réaliser lesdits travaux. Ayant qualité pour se défendre sur ces questions, leur droit d'agir à la présente procédure est donc incontestable. Enfin, la mise en cause de Me [P] et la SELARL [W] [P] et associés s'explique par la demande de MM. [S] de leur remettre, en tant que séquestre, la somme de 200 000 euros. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de mises hors de cause. Sur la libération du séquestre conventionnel au profit des appelants Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, l'acte de vente, en date du 29 juin 2022, aux termes duquel MM. [S] ont vendu à la société L§M Hôtels les locaux litigieux, stipule (en page 7) que : Ainsi qu'il a été vu ci-dessus, le preneur a intenté une procédure à l'encontre du propriétaire en vue de la réalisation de travaux de ravalement de façades et de réfection de la toiture. Une décision sera rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice le 22 septembre 2022. Le vendeur déclare faire son affaire personnelle du règlement de ce litige de façon à ce que l'acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet. Il déclare prendre à sa charge exclusive et personnelle ladite procédure et toute indemnité à laquelle il serait condamnée nonobstant le paiement des travaux de réparations auquel il pourrait être condamné. Afin de sécuriser l'acquéreur, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître [W] [P], notaire soussigné qui accepte, la somme de deux centre mille euros (200 000 EUR) représentant partie du prix à la sûreté de la prise en charge exclusivement par le vendeur des conséquences de la procédure énoncée ci-dessus. Aucun devis n'est joint à l'assignation ci-dessus visée. En conséquence, l'acquéreur donne tous pouvoirs au vendeur à l'effet d'établir un devis, l'acquéreur faisant établir également un devis de son côté. Ces devis devront être réalisés par des entreprises notoirement connus. Dès réception des devis, le montant du séquestre sera modifié pour être ramené à la moyenne des deux devis augmentés de la somme de dix pour cent (10 %). Les devis seront validés en concertation entre le vendeur et l'acquéreur. La différence sera alors restituée au vendeur avec l'accord de l'acquéreur. Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par le remise des fonds : - au vendeur, directement et hors la présence de l'acquéreur sur la présentation d'un accord conventionnel avec le preneur le déchargeant de la réalisation de ces travaux ou sur la présentation d'un jugement devenu définitif exonérant le vendeur de toute obligation dans la réalisation desdits travaux et de toute condamnation à ce sujet, - au preneur, directement et hors la présence du vendeur, si à la date prévue, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un accord conventionnel entre lui-même et le vendeur à hauteur des indemnités dues ou à l'entreprise chargée d'effectuer lesdits travaux sur présentation d'un jugement définitif condamnant le vendeur à prendre à sa charge lesdites travaux à hauteur du montant desdits travaux. Le surplus sera restitué au vendeur.

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande M. [Z] [S] et M. [H] [S] tendant à ordonner le déblocage de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains de Me [W] [P] et de la société [W] [P] et associés, notaire, à leur profit, sous astreinte ; Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Hôtel Interlaken de provision de 60 000 euros à valoir sur les préjudices subis ou tendant à la libération du séquestre entre les mains de Me [W] [P] et de la société [W] [P] et associés, notaire, à son profit, dans la limite de 60 000 euros ; Dit n'y avoir lieu à référé sur les appels en garantie formés par Me [D] de la SELARL [L] [D], agissant en tant qu'administrateur ad hoc de la SARL L§M Hôtels, et la SCI [A] à l'encontre de M. [Z] [S] et M. [H] [S] ; Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à la SARL Hôtel Interlaken la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à Me [D] de la SELARL [L] [D], agissant en tant qu'administrateur ad hoc de la SARL L§M Hôtels, la somme de 1 500 euros sur le même fondement ; Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à la SCI [A] la somme de 1 500 euros sur le même fondement ; Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à Me [W] [P] et la SELARL [W] [P] et associés la somme de 1 500 euros sur le même fondement ; Déboute M. [Z] [S] et M. [H] [S] de leur demande formée sur le même fondement ; Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj - Montero - Daval Guedj et de la SCP Badie - Simon Thibaud - Juston, avocats aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La greffière La Présidente