Cour d'appel, 1ère chambre, 9 décembre 2025 — n° 24/00359

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME le jugement n° RG-24/15 rendu le 12 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, sauf en ce qu'il condamne la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral ; Statuant de nouveau, REJETTE la demande de Monsieur [J] [S] au titre de son préjudice moral et d'image ; Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP IMMOBILIER à payer à la SAS [Z] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance. Le greffier Le président

EXPOSÉ DU LITIGE En 2017, la société Cabinet [Z], exerçant une activité d'administrateur de biens, a racheté le cabinet ERA exerçant une activité similaire. Le Cabinet [Z] a ainsi repris la gestion locative des biens immobiliers détenus par Monsieur [J] [S] situés [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 8] à [Adresse 14], ainsi que ceux détenus par la SCI AMBP Immobilier, dont le gérant est Monsieur [J] [S], situés [Adresse 6] à RIOM, [Adresse 3] [Adresse 1] [Adresse 13], [Adresse 2] et [Adresse 4]. La relation contractuelle entre le Cabinet [Z] d'une part et Monsieur [S] et la SCI AMBP Immobilier d'autre part a pris fin à compter du 31 mars 2019. Allégant des fautes de gestion du Cabinet [Z], Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP Immobilier l'ont, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2021, assigné devant le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, demandant, par dernières conclusions récapitulatives du 11 mai 2023, de le condamner à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts pour préjudice d'image et moral, pour perte de chance et au titre du préjudice financier. Suivant un jugement n° RG-24/15 rendu le 12 janvier 2024, le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a : - Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à la SCI AMBP IMMOBILIER la somme de 795 € en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour l'appartement précédemment occupé par la société LISAPREF [O] ; - Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 5.736 € en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour les appartements précédemment occupés par Messieurs [W] [A] et [B] [F] et par Madame [T] [N] épouse [Y] ; - Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral ; - Dit que les sommes susvisées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; - Rejeté les autres demandes indemnitaires de la SCI AMBP IMMOBILIER et de Monsieur [J] [S] ; - Condamné la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] et à la SCI AMBP IMMOBILIER la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SAS CABINET [Z] aux dépens ; - Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ; - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration formalisée par le RPVA le 1er mars 2024, le conseil de Monsieur [J] [S] et de la SCI AMBP Immobilier a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés : 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués suivants : - Condamne la SAS CABINET [Z] à payer à la SCI AMBP IMMOBILIER la somme de 795 euros en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour l'appartement précédemment occupé par la société LISAPREF [O] ; - Condamne la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 5 736 euros en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour les appartements précédemment occupés par Messieurs [W] [A] et [B] [F] et par Madame [T] [N] épouse [Y] ; - Condamne la SAS CABINET [Z] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral ; - Dit que les sommes susvisées portent intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - Rejette les autres demandes indemnitaires de la SCI AMBP IMMOBILIER et de Monsieur [J] [S] ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 2 septembre 2025, la SCI AMBP Immobilier et Monsieur [J] [S] ont demandé de : au visa des articles 1104, 1231-1, 1991 et suivants du code civil, - Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SAS CABINET [Z] à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance ;

MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d'appel] (') », de sorte que les mentions tendant à 'Constater que'', 'Dire et juger que'', 'Juger que'', 'Dire que'' ou 'Donner acte...' qui figurent dans certains dispositifs de conclusions d'appel ne seront pas directement répondues dans le dispositif de la présente décision, constituant des éléments qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions et donnant lieu à motivation. 1/ Sur les manquements de la société CABINET [Z] L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article 1231-1 Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soient à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application des articles 1991, 1992 et 1993 du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. ll est constant que si le mandataire est, sauf cas forfuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier. En ce cas, il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire. En l'espèce, à titre liminaire, il y a lieu de préciser qu'aucun des contrats de mandat, confiés initialement à la société ERA IMMOBILIER puis repris par la SAS CABINET [Z], ne sont produits aux débats, ni par les appelants, ni par l'intimée. Cependant, comme l'a retenu le premier juge, il n'est pas contesté que la SAS CABINET [Z] a eu en charge, jusqu'au 31 mars 2019, la gestion locative des biens immobiliers appartenant à la SCI AMBP IMMOBILIER et à Monsieur [J] [S], ce qui résulte de l'attestation rédigée par la société intimée le 3 avril 2019. Ainsi, si l'étendue du mandat n'est pas connue précisément, l'intimée ne conteste pas avoir eu une mission générale de gestion locative, consistant notamment en la rédaction des baux après avoir trouvé des locataires et la perception des loyers, outre le paiement des factures correspondant aux charges des biens loués. En premier lieu, les appelants soutiennent que la société mandataire aurait manqué à son devoir de conseil, en ne leur conseillant pas de souscrire une garantie loyers impayés, malgré le nombre important de logements à gérer. Si la société CABINET [Z] ne soutient pas avoir délivré un tel conseil, c'est par une juste motivation que le premier juge a retenu que Monsieur [J] [S] et la SCI AMBP ne pouvaient ignorer les bénéfices d'une telle garantie, au regard de l'importance du patrimoine immobilier détenu par Monsieur [S], de surcroût au travers d'une SCI. Ainsi, aucun manquement du cabinet [Z] ne saurait être caractérisé de ce fait. En deuxième lieu, les appelants soutiennent que la société CABINET [Z] ne se serait pas acquittée de factures qui lui auraient été adressées directement, de sorte qu'ils se sont vus signifier des avis de poursuite, ainsi que des notifications de saisie administrative. A ce titre, les appelants fournissent : - deux avis de poursuite par huissier de justice, adressés à la SCI AMBP IMMOBILIER, pour des montants de 100,03 € et 123,64 € correspondant à des titres émis le 28 juin 2018 pour la modernisation des réseaux et la redevance pollution, - deux notifications de saisie administrative à tiers détenteur du 5 novembre 2019, adressés à la SCI AMBP IMMOBILIER, portant sur deux titres émis le 2 mai 2018 pour des montants de 3.859,99 € et 3.527,59 € pour l'eau et l'assainissement, - sept factures de la société GAZ adressées au CABINET [Z] pour des biens appartenant à Monsieur [S], factures finalement adressées à ce dernier faute de paiement, - deux factures ECLEA à régler avant le 31 juillet 2018, - une facture SOCLEAN NETTOYAGE en date du 14 septembre 2018. Il n'est pas contesté par l'intimée que ces factures n'ont pas été réglées par elle, alors même qu'elle avait encore la gestion de biens concernés, ces factures et titres étant tous antérieurs à la fin de son mandant. Néanmoins, le Cabinet [Z] fait valoir que le compte propriétaire était débiteur et produit à ce titre le compte de gérance portant sur la période du 1er avril 2018 au 30 juin 2018, qui laisse effectivement apparaître un solde débiteur de 13.364,89 €, compte tenu de divers règlements intitulés 'opérations sur propriétaires'. Il semblerait, sans certitude toutefois, que ces règlements soient des règlements adressés directement au propriétaire. Il apparaît alors très étonnant que le CABINET [Z] ait pu effectuer des virements directement au propriétaire sans attirer l'attention de ce dernier sur la nécessité de payer les factures. En tout état de cause, s'il est établi que le compte propriétaire était débiteur au moment où les factures susvisées lui ont été adressées, le cabinet [Z] a failli à sa mission en n'alertant pas le propriétaire sur la situation, et éventuellement en lui reversant une part des recettes perçues, engendrant l'impossibilité de payer les factures. En ce sens, le manquement du mandataire est pleinement caractérisé. En troisième lieu, les appelants font valoir divers manquements dans la gestion du bail consenti à la société LISAPREF [O] et notamment l'absence de toute vérification de la solvabilité du locataire et l'absence de caution. A ce titre, la société CABINET [Z] ne produit aucun justificatif des diligences qu'elle aurait pu effectuer au moment de la conclusion du bail signé le 12 mai 2017. En outre, aucun garant n'a été sollicité. C'est à juste titre que le premier juge a ainsi retenu un manquement du mandataire. En quatrième lieu, s'agissant du bail concernant Messieurs [A] et [F], la société [Z] ne justifie toujours pas en cause d'appel des démarches réalisées en vue de vérifier la solvabilité des locataires. En outre, l'acte de cautionnement a été régularisé par Monsieur [F], alors que celui-ci figure par ailleurs en qualité de locataire. Enfin, le bail n'est signé que par un seul des locataires. Il y a donc lieu de confirmer les manquements retenus à ce titre par le juge de première instance. Enfin, en cinquième lieu, concernant le bien loué à Madame [Y], le bail a été établi au nom de la SCI AMBP Immobilier. Si les appelants soutiennent que le bien appartenait en réalité à Monsieur [S], cet élément ne résulte que de l'attestation établie par le CABINET [Z] mais n'est pas corroboré, comme justement relevé par le premier juge, par un titre de propriété. En outre, la solvabilité de la caution, si elle n'a manifestement pas été vérifiée, n'est toutefois pas exclue du seul fait de son incarcération. Cependant, il est manifeste que le bail n'est pas signé par la locataire, de sorte que Monsieur [S] a du se prévaloir devant le Tribunal d'instance d'un bail verbal, et que l'acte de cautionnement rédigé par Monsieur [V] [L] comporte des erreurs, notamment en ce qu'il s'est porté caution pour lui même, de sorte que la caution n'était pas mobilisable. Ces erreurs constituent des manquements de la part du CABINET [Z]. Au surplus, le décompte locataire laisse apparaître l'absence de versement du dépôt de garantie et la seule capture d'écran produite par le mandataire de son logiciel, nécessairement complété par lui-même, ne saurait suffire à prouver la perception de ce dépôt de garantie par le propriétaire.