Cour d'appel, 1ère chambre, 16 décembre 2025 — n° 24/06732

EXPOSE DU LITIGE Par mandat du 6 avril 2021, Mme [F] [N] et ses deux fils, MM. [C] et [Z] [N], ont confié à l'Office notarial du Goelo et de Penthièvre le soin de vendre leur maison et son jardin clos sur 612 m², située au [Adresse 8] à [Localité 11], cadastrée section E n° [Cadastre 2], pour le prix de 150.000 euros net vendeur. Ils ont également confié à cette fin un mandat à l'agence immobilière L'immobilière de [Localité 11]. Mme [T] [J], fille issue d'une première union de Mme [F] [N], a fait visiter la maison à M. [W]. Le 8 avril 2021, M. [W] a formé auprès de l'étude notariale une proposition d'achat au prix de 140.000 euros. Par une correspondance datée du 5 mai 2021 et adressée respectivement à MM. [Z] et [C] [N] ainsi qu'à Mme [F] [N], la négociatrice de l'étude notariale a indiqué à ceux-ci : « Nous avons reçu une offre de Monsieur [X] [W], concernant la maison de [Localité 11], situé [Adresse 9], d'un montant de 140.000 € net vendeur. Merci de revenir vers nous pour nous donner votre réponse à cette offre. » Le 7 mai, MM. [C] et [Z] [N] ont renvoyé au notaire, respectivement un courrier et un mail, indiquant, pour le premier « bon pour accord » et pour le second « je vous confirme mon accord sur cette somme ». S'agissant de Mme [F] [N], sa fille, Mme [T] [J], qui avait fait visiter la maison à M. [W], a répondu au courriel du notaire de la manière suivante : « C'est la seule offre que ma mère a eue à ce jour, elle l'accepte. Cordialement. Pour Mme [N] [F] ». Le 15 mai suivant, une autre proposition d'achat a été faite à l'agence immobilière pour un prix de 148.000 euros net vendeur, soit 155.000 euros au total, frais d'agence inclus.   Chacun des trois consorts [N] a donné son accord à cette seconde proposition d'achat. Par acte du 18 janvier 2022, M. [W] a fait assigner Mme [F] [N] et MM. [C] et [Z] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin que celui-ci déclare valable la vente du bien immobilier et, à titre subsidiaire, que les défendeurs soient condamnés à lui verser une somme de 14.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance d'acquérir le bien. Par jugement du 5 novembre 2024 (RG n°22/00258), le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a : débouté M. [W] de ses demandes principales et subsidiaires ; dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de garantie des consorts [N] à l'endroit de la SELARL Office notarial du Goelo et de Penthièvre ; débouté les consorts [N] de leur demande dirigée contre la SELARL Office notarial du Goelo et de Penthièvre ; condamné M. [W] aux dépens et à payer aux consorts [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre les consorts [N] et la SELARL Office notarial du Goelo de Penthièvre. M. [W] a interjeté appel de ce jugement le 17 décembre 2024. Par ses conclusions remises le 17 mars 2025, M. [W] demande à la cour : d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 5 novembre 2024 en ce qu'il a : débouté M. [W] de ses demandes principales et subsidiaires en validité de la vente immobilière et, subsidiairement en dommages et intérêts ; condamné M. [W] à verser aux consorts [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. dire valable la vente du bien situé [Adresse 8] à [Localité 11] au prix de 140.000 euros net vendeur, intervenue entre, d'une part Mme [F] [N] et M. [C] [N], et M. [Z] [R], et d'autre part M. [W] ; renvoyer les parties devant Me [G] [L], notaire à [Localité 11] aux fins de régulariser l'acte ; à défaut, dire que le jugement vaut vente et renvoyer M. [W] à en faire assurer l'enregistrement et la publication au service de publicité foncière compétent ; décerner acte à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'existence de la vente du bien au profit de M. [W] : Sur la validité de l'offre présentée par M. [W] : L'offre qui a été formulée par M. [W] suivant lettre adressée à l'office notarial (produite en pièce n° 2 de cette partie) est une offre ferme, sans condition suspensive de prêt. La circonstance tenant à ce que l'office notarial, en répercutant cette offre auprès des consorts [N], se soit trompé sur l'adresse, en indiquant que la maison de [Localité 11] se serait trouvée au [Adresse 9], plutôt qu'au n° [Adresse 8] est indifférente, contrairement à ce que soutiennent les consorts [N] : en effet, cette erreur, qui n'émane pas de l'auteur de l'offre mais simplement du notaire qui a fait l'intermédiation, n'a pas été susceptible d'entraîner une quelconque ambiguïté, dès lors qu'il est constant que les consorts [N] n'avaient qu'une maison à vendre et qu'eux-mêmes indiquent qu'il n'existe pas de [Adresse 12] à [Localité 11]. Ainsi, cette erreur, au demeurant vénielle s'agissant d'une simple information destinée à être corrigée dans l'acte de vente à venir, n'est aucunement de nature à avoir pu induire en erreur les consorts [N], qui ont d'ailleurs répondu sans tarder à cette offre une fois qu'elle leur a été transmise. Dès lors, le moyen des consorts [N], tiré de ce que le courrier qui leur a été adressé par le notaire ne pourrait s'analyser comme une offre, est mal fondé. Sur la validité de l'acceptation par M. [C] [N], apposée sur le courrier du notaire : Le fait que M. [C] [N] ait apposé la mention « bon pour accord » sur le courrier du notaire qui ne jouait qu'un rôle d'intermédiaire n'est pas, contrairement à ce que soutiennent les consorts [N], de nature à priver d'effet juridique cette acceptation. En effet, il importe peu que l'acceptation ait été apposée sur le courrier du notaire ou sur un écrit du candidat à l'acquisition dès lors que cette acceptation était elle-même dénuée d'ambiguïté. Sur l'existence d'un mandat apparent de la part de Mme [N] : À l'offre qui avait été faite par M. [W], il a été répondu par un courriel de Mme [J] adressé à la négociatrice de l'étude notariale le 7 mai 2021 en ces termes : « Bonjour c'est la seule offre que ma mère a eue à ce jour, elle l'accepte, cordialement pour Mme [N] [F] ». En soi, les termes de cette réponse sont dénués d'équivoque : il s'agit bien d'une acceptation ferme et définitive de l'offre d'achat qui avait été faite par M. [W]. Il demeure à déterminer si Mme [F] [N] a été engagée par sa fille au titre d'un mandat apparent de cette dernière. Depuis l'arrêt de la Cour de cassation ayant consacré les effets du mandat apparent (Ass. plén., 13 décembre 1962, n° 57-11.569), celui-ci requiert une condition : le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reproché, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ses pouvoirs. En l'espèce, Mme [T] [J] est la personne qui a fait visiter la maison jusqu'alors occupée par sa mère, laquelle l'a mise en vente avec les deux autres coindivisaires. Vis-à-vis de M. [W], il est avéré que Mme [J] disposait bien du pouvoir de représentation de sa mère, peu important que cette dernière ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection. Il ne peut être reproché à M. [W] de ne pas s'être assuré de ce que Mme [F] [N] était bien d'accord pour une diminution du prix de 10.000 euros, dès lors notamment que les deux fils de cette dernière avaient eux-mêmes donné leur consentement pour ce prix et que Mme [H], également fille de Mme [F] [N], remplaçait celle-ci pour faire visiter la maison et faire le lien avec le notaire. Dès lors, Mme [F] [N] est engagée, sur le fondement du mandat apparent, selon les termes de l'acceptation qui a été transmise par Mme [T] [J]. Sur l'existence d'autres conditions de la vente : Les consorts [N] considèrent qu'aucun accord n'est intervenu entre eux et M. [W] sur les modalités de paiement du prix, de sorte que la vente ne saurait être parfaite. Cependant, les consorts [N] n'indiquant aucunement quelles conditions de la vente ils auraient posées, dont l'absence de réalisation empêcherait de constater l'accord des volontés respectives des parties, cet argument ne peut être retenu. Les consorts [N] indiquent également qu'il ressort des conclusions de la société notariale, et notamment de sa pièce n° 8 versée aux débats, que la vente en cause était subordonnée à la conclusion d'un compromis de vente, ce qui remettrait en question la perfection de la vente puisque les parties conservent la faculté de consentir ou pas au compromis de vente qui pourrait contenir d'autres conditions non incluses dans l'offre. La pièce n° 8 en question est un échange de mails, le 18 mai 2021, entre l'office notarial et une représentante de l'agence immobilière de [Localité 11] : dans ce courriel l'office notarial indique que les consorts [N] se sont déjà engagés avec une personne, à savoir M. [W], et qu'ils se sont également engagés avec l'acquéreur trouvé par l'agence immobilière, ce dont l'office notarial conclut : « Je ne peux donc régulariser de compromis au profit de qui que ce soit en l'état actuel des choses. Je fais part de cette situation au vendeur. » Il ne s'infère aucunement de ce courriel une condition dont l'absence de réalisation empêcherait de constater la vente : le notaire a simplement fait part de ce que les vendeurs avaient donné leur consentement à la vente à deux personnes différentes, de sorte qu'en l'état, il ne souhaitait pas instrumenter. Les consorts [N] dénaturent cette pièce en indiquant qu'elle pose une condition à la vente qui n'aurait pas été réalisée. Ce moyen des consorts [N] est ainsi mal fondé. Sur la réalisation de la vente : En considération des éléments qui précèdent, il convient, en infirmant le jugement entrepris, de retenir que Mme [F] [R] est bien engagée, au titre du mandat apparent, en temps que cédante coindivisaire, pour la cession de la maison à fin de prix de 140.000 euros. Compte tenu de la rencontre des volontés qui s'est faite entre, d'une part, la proposition d'acquisition, à hauteur de 140.000 euros par M. [W] et, d'autre part, l'acceptation par chacun des trois consorts [N], il convient de constater le caractère parfait de la vente. Dès lors, la demande principale formée par M. [W], tendant à ce que soit constatée la validité de la vente du bien situé au n° [Adresse 8] à [Localité 11] au prix de 140.000 euros net vendeur, doit être accueillie et le jugement entrepris doit ainsi être infirmé. La demande principale de M. [W] étant accueillie, il n'y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire de dommages-intérêts. Sur les demandes reconventionnelles formées à titre subsidiaire par les consorts [N] : Sur la demande de réparation des consorts [N] au titre de ce qu'ils indiquent être leur préjudice financier : Selon les consorts [N], en n'ayant pas procédé à la vérification du consentement de Mme [F] [N], l'étude notariale aurait commis une faute dans l'exercice de sa fonction ; ils ajoutent qu'elle en a commis une également au regard de son devoir de conseil et de mise en garde, en ne les ayant pas prévenus sur l'étendue et la portée de leurs déclarations avant de contacter M. [W] pour lui faire savoir que sa proposition avait été acceptée. Ils exposent qu'elle aurait commis une autre faute encore au regard des dispositions de l'article 1992 du code civil, le mandataire répondant des fautes qu'il commet dans sa gestion. En considération de l'ensemble de ces fautes, les consorts [N] estiment avoir subi une perte de 8.000 euros, égale à la différence entre la proposition de M. [W], à 140.000 euros, et celle de M.

PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Déclare parfaite la vente consentie au profit de M. [X] [W] des droits et biens immobiliers que Mme [F] [N] et MM. [C] et [Z] [N] détiennent sur la maison et son jardin clos sur 612 m², située au [Adresse 8] à [Localité 11], cadastrée section E n° [Cadastre 2], au prix de 140.000 euros net vendeur, sans condition suspensive de prêt, les frais accessoires à la vente étant à la charge de M. [W] ; Ordonne à Mme [F] [N] et MM. [C] et [Z] [N] de se rendre à l'Office notarial du Goelo et de Penthièvre, [Adresse 13], à [Localité 11] afin de régulariser l'acte authentique de vente en présence de M. [W], dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ; Dit que passé ce délai, Mme [F] [N] et MM. [C] et [Z] [N] seront condamnés à payer à M. [W] une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de deux mois ; Dit qu'à défaut de conclusion de l'acte authentique dans les trois mois de la signification du présent arrêt, le présent arrêt vaudra acte de vente du bien ci-dessus mentionné et aura pour effet de fixer la date du transfert de propriété à cette date ; Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent à la diligence de M. [W] ; Rejette les demandes indemnitaires formées par les consorts [N] ; Condamne les consorts [N] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile s'agissant de l'office notarial ; Condamne les consorts [N] à verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à M. [W] la somme de 3.000 euros et à la société Office notarial du Goelo et de Penthièvre la somme de 2.000 euros. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT