Cour d'appel, chambre a - commerciale, 16 décembre 2025 — n° 21/00920

~~~~ FAITS ET PROCÉDURE : La SCI [X] était propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (72), et la SARL Un monde à part exploitait un fonds de commerce d'institut de beauté dans les murs de cet ensemble, qu'elle louait à la SCI [X]. Toutes les deux avaient la même gérante, Mme [X]. Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 2015, la SCI [X] a conclu un avant-contrat portant sur la vente de son ensemble immobilier à M. [K] [D] et Mme [I] [A], son épouse, au prix de 200 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant total et maximum de 225 680 euros, d'une durée maximum de 20 ans, avec un taux d'intérêt annuel hors assurance de 2,80%, devant se réaliser avant le 27 janvier 2016, à défaut de quoi la vente serait considérée comme non réalisée. Il était convenu que l'acquéreur devrait notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres qui lui avaient été faites ou le refus opposé aux demandes de prêt, au plus tard le 27 janvier 2016. Quelques jours plus tard, le 4 décembre 2015, la SARL Un monde à part a conclu avec les mêmes acquéreurs, par acte sous seing privé, un avant-contrat portant sur la vente du fonds de commerce au prix de 90 000 euros. Ce prix était stipulé payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Dans ces deux actes, il est stipulé que les ventes des biens et droits immobiliers ci-dessus désignés et la cession du fonds sont des opérations indissociables, dont les régularisations devront intervenir concomitamment, ce qui était posé comme condition suspensive dans chacun des avant-contrats. Ces deux actes ont été établis par Mme [T], notaire associée au Mans (72), membre de la SCP [T], par-devant laquelle il était prévu que les actes authentiques de vente devaient être régularisés au plus tard le 29 février 2016. Les deux opérations avaient été, au préalable, négociées par l'intermédiaire de la société d'immobilier Capifrance, agent immobilier. Les acquéreurs ont fait part à Mme [X] d'un refus opposé à leur demande de prêt, en lui transmettant une attestation de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 10] portant la date du 26 janvier 2016, rédigée en ces termes : 'Je soussigné (...), chargé de clientèle professionnel de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 10], atteste par la présente que notre comité de crédit a émis un refus à la demande de financement de Monsieur et Madame [K] [D] d'un montant de 321 930 € pour la reprise du fonds de commerce ' Hammam Un monde à part' sur la durée de 7 ans et l'acquisition des murs professionnels sur 15 ans.' Par lettre recommandée de leur conseil du 26 mai 2016 avec avis de réception du 27 mai suivant, la SARL Un monde à part et la SCI [X] ont informé M. [D] de ce qu'elles considéraient qu'il n'avait pas respecté les conditions des avant-contrats et qu'il était débiteur des sommes de 20 000 euros et 9 000 euros au titre des clauses pénales prévues par ces deux actes, les invitant à leur payer les sommes réclamées ou à engager des démarches aux fins de parvenir à un règlement amiable. Par lettre recommandée de leur conseil du 20 juillet 2016, dont le pli a été retourné avec la mention 'avisé et non réclamé', la SARL Un monde à part et la SCI [X] ont vainement mis en demeure M. et Mme [D] de leur payer ces sommes. Le 29 novembre 2016, la SARL Un monde à part et la SCI [X] ont fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal de grande instance du Mans en paiement des sommes prévues aux clauses pénales. Le 31 mai 2017, M. et Mme [D] ont appelé en garantie Mme [T] et la SCP [T] devant la même juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par la SCI [X] L'acte sous seing privé du 27 novembre 2015 établi entre la SCI [X] et M. et Mme [D] comporte une clause pénale rédigée en ces termes : 'Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, à titre de clause pénale, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à 10% du prix de vente, soit la somme de vingt mille euros (20000 euros). (...) Observations étant ici faites en ce qui concerne le ou les prêts : - que le refus du ou des prêts devra être justifié au moyen d'une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressée à l'acquéreur et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts. L'original de cette lettre devra être produite au notaire susnommé. - Cependant, si le défaut d'obtention du ou des prêts résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s'il a refusé, sans motif légitime, la ou les offres reçues, la somme ci-dessus versée restera acquise au vendeur en application de l'article 1178 du code civil selon lequel 'la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.' Il appartient aux acquéreurs de démontrer qu'ils ont bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'avant-contrat. Faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive est réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil. Tel est le cas en l'espèce puisque les acquéreurs justifient d'un refus à une demande de prêt qui ne correspond pas aux caractéristiques prévues, en particulier, en ce qu'il est d'un montant beaucoup plus élevé. En effet, le prêt qu'ils ont sollicité est d'un montant de 321 930 euros à la fois pour la reprise du fonds de commerce et l'acquisition des murs professionnels quand le montant total ne devait pas dépasser 225 680 euros pour le financement des murs et qu'aucune condition suspensive d'obtention de prêt n'assortissait la cession du fonds de commerce. Pour justifier avoir demandé un prêt de ce montant, M. et Mme [D] expliquent qu'ils avaient prévu de financer le prix d'achat des murs et du fonds de commerce par un prêt et prétendent être victimes d'une erreur de la rédactrice de l'acte qui aurait oublié de prévoir dans l'avant-contrat sur la vente du fonds de commerce une condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt. Mais si ce moyen est opérant dans la mise en jeu de la responsabilité du rédacteur de l'acte, il n'est pas de nature à délier les acquéreurs de leurs engagements tels qu'ils ont été souscrits envers la SCI [X]. Celle-ci fait, en outre, observer que le montant du prêt que les acquéreurs ont demandé est même supérieur à celui figurant dans une étude du projet d'acquisition dont ils se prévalent pour établir leur intention de recourir à un prêt global, faisant apparaître un besoin de financement de 291 000 euros, compte tenu d'un apport en fonds propres de 29 000 euros. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que les époux [D], en demandant un prêt d'un montant supérieur à celui prévu au contrat, ont empêché la réalisation de la condition suspensive, étant relevé qu'il leur appartenait de justifier d'un refus d'un prêt conforme aux prévisions du contrat au plus tard le 27 janvier 2016, sans avoir à être mis en demeure par la SCI [X] de le faire, ce que le contrat n'impose pas. Les époux [D] demandent à la cour de faire usage de son pouvoir de modération afin de réduire à un euro symbolique le montant de la clause pénale. Aux termes du second alinéa de l'article 1152 du code civil le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Le caractère manifestement excessif du montant d'une clause pénale se mesure au préjudice qu'a causé au créancier l'inexécution contractuelle. La bonne foi du débiteur est indifférente sur ce point. Les époux [D] font valoir que la cédante n'a subi aucun préjudice dans la mesure où le bien a été immobilisé moins de deux mois du 4 décembre 2015 au 27 janvier 2016. La SCI [X] caractérise son préjudice par le fait qu'elle a finalement vendu son bien à un prix moindre, de 167 500 euros, le 24 janvier 2017, subissant alors la baisse du marché. Les époux [D], qui s'interrogent de plus sur les conditions de la remise en vente, voient au contraire dans cette baisse de prix la preuve que le prix convenu avec eux était au-dessus du marché. Mais même si cela était démontré, ce qui n'est pas le cas, cela ne réduirait pas le préjudice subi par la créancière qui doit s'apprécier au regard des obligations souscrites. Force est de constater que le préjudice de la cédante tient non seulement dans l'immobilisation du bien mais aussi dans l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur, retardant la vente, et dans le cas présent d'avoir finalement vendu à un prix inférieur que celui qu'elle aurait dû recevoir si les époux [D] n'avaient pas manqué à leur obligation. En l'absence de démonstration du caractère manifestement excessif de la somme de 20 000 euros par rapport au préjudice subi, les premiers juges seront approuvés en ce qu'ils ont écarté la demande de réduction de la clause pénale. La condamnation doit être assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2016, date de la mise en demeure conformément aux dispositions de l'article 1153 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. Les époux [D] ne peuvent se plaindre de subir les conséquences du délai de procédure dont ils ne sont pas responsables dès lors qu'il leur incombait de payer la somme due lorsqu'elle leur a été réclamée. Sur l'action en responsabilité contre la notaire Les époux [D] qui contestent avoir indiqué au notaire et au vendeur qu'ils entendaient payer le prix de cession du fonds de commerce sans recourir à un prêt et qui prétendent qu'au contraire, ils devaient y recourir n'ayant pas les moyens financiers de faire autrement, reprochent à la notaire un manquement à son obligation de conseil pour ne pas s'être enquise de leur intention de financer l'achat du fonds de commerce par un prêt et pour ne pas avoir attiré leur attention sur les conséquences de l'absence d'une condition suspensive s'y rapportant. Ils affirment que lors du rendez-vous de signature, les actes n'ont pas été lus entièrement et en détail de sorte qu'ils n'ont pas été en mesure de savoir que le mode de financement de l'achat du fonds de commerce subissait un sort différent de celui prévu pour la vente du bien immobilier, étant persuadés du contraire, comme le démontre leur demande de prêt d'un montant couvrant le cumul des prix des cessions projetées. Mme [T] et la SCP [S] [T] font valoir que les cessions avaient été préalablement négociées par une agence immobilière et que les parties s'étaient mises d'accord, au cours de cette phase de négociation, non seulement sur la chose et sur le prix mais également sur les conditions de financement puisque les époux [D] avaient alors fait savoir qu'ils n'avaient pas l'intention de recourir à un prêt pour financer l'acquisition du fonds de commerce et qu'ensuite, devant la notaire rédactrice de l'acte, non seulement les acquéreurs n'ont jamais exprimé leur intention de souscrire un prêt pour l'acquisition du fonds mais ils n'ont laissé apparaître aucun signe pouvant laisser penser au notaire que tel était bien leur intention. Elles prétendent que, contrairement aux allégations des acquéreurs, l'acte leur a été intégralement lu et en particulier la clause concernant les modalités de financement du fonds, et produisent une attestation de M.

PAR CES MOTIFS : la cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : - débouté M. et Mme [D] de leur demande en garantie dirigée contre Mme [J] divorcée [O] et de la SCP [S] [T], - condamné M. et Mme [D], in solidum, au paiement à Mme [J] et à la SCP [T] la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant, Dit que Mme [T] a manqué à son devoir de conseil, Condamne in solidum Mme [J] et la SCP [T] à relever et garantir les époux [D] de la moitié de la condamnation prononcée contre eux au titre de la clause pénale, Condamne M. et Mme [D] à payer à la SCI [X] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne in solidum Mme [J] et à la SCP [T] à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. et Mme [D] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,