Cour d'appel, chambre 1-1, 14 janvier 2026 — n° 21/00932

*** Exposé des faits et de la procédure Le 5 mai 2015, Mme [T] [Y] et M. [V] [F] (les vendeurs) ont confié à la SARL [J] et [L] (l'agent immobilier), un mandat de vente sans exclusivité de leur bien immobilier à [Localité 7] au prix de 315 000 euros, comprenant les honoraires de l'agent immobilier à hauteur de 15 000 euros. Aux termes d'un avenant en date du 11 mai 2015, le prix de vente a été ramené à 270 000 euros et les honoraires du mandataire à la somme de 10 000 euros. Le 28 novembre 2015, Mme [W] [D] et M. [N] [U], qui étaient intéressés par le bien, ont confié à l'agent immobilier un mandat de recherche stipulant une rémunération d'un montant de 3 à 9 %. A l'issue de la visite qui a eu lieu le même jour, ils ont formulé une offre d'achat au prix de 275 000 euros, avant, au cours du mois de décembre 2015, de renoncer à l'achat. Le 4 février 2016, Mme [Y] et M. [F] ont donné mandat exclusif à la société Laforêt de vendre leur bien immobilier et le 7 avril 2016, un compromis de vente a été signé entre eux et les consorts [D] [U], par l'intermédiaire de cette agence. La vente a été réitérée par acte authentique du 7 juillet 2016. Se plaignant de n'avoir pas été avisée de cette transaction et de manquements par les vendeurs et les acquéreurs à leurs obligations, la société [J] et [L] les a assignés devant le tribunal de grande instance de Toulon en dommages-intérêts par acte du 12 juillet 2017. Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a : - condamné solidairement Mme [Y] et M. [F] à payer à la société [J] et [L] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné in solidum Mme [Y] et M. [F] à payer à la société [J] et [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Pour retenir la responsabilité des vendeurs à l'égard de l'agent immobilier, le tribunal a considéré qu'ils avaient manqué à leur engagement de ne pas traiter directement ou indirectement, dans les six mois suivant l'expiration du mandat, avec un acquéreur que celui-ci leur aurait présenté. Il a, en revanche, diminué le montant de la clause pénale, la considérant comme excessive dès lors que, d'une part le mandat de recherche conclu avec les acquéreurs portait sur un bien déjà identifié et que le temps et les moyens consacrés à la transaction inaboutie étaient peu importants, d'autre part l'agent immobilier ne justifiait pas du préjudice moral allégué, en l'absence de preuve d'une atteinte à sa réputation ou à son image. S'agissant des acquéreurs, le tribunal a considéré que la société [J] et [L], qui fondait son action sur la responsabilité délictuelle, ne rapportait la preuve d'aucune faute délictuelle de leur part. Par acte du 20 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société [J] et [L] a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif. M. [U] est décédé le 2 janvier 2025, laissant pour lui succéder, en qualité de légataire universel, Mme [D]. Celle-ci a notifié son décès aux autres parties le 16 avril 2025 et est intervenue volontairement à la procédure d'appel en qualité d'ayant droit de M. [U] par conclusions de reprise d'instance remises au greffe le 10 octobre 2025. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 octobre 2025. Prétentions des parties Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la société [J] et [L] demande à la cour de : ' infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [Y] et M.

Motifs de la décision 1/ Sur la recevabilité de la demande d'annulation du mandat de recherche 1.1 Moyens des parties La SARL [J] et [L] soutient qu'aucune demande d'annulation du mandat de recherche conclu le 28 novembre 2015 n'ayant pas été formulée devant le premier juge, cette prétention est nouvelle en cause d'appel et, comme telle, irrecevable. Mme [D] fait valoir que la nullité du mandat ayant été soulevée dans ses conclusions devant le premier juge, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en cause d'appel, comme telle irrecevable. 1.2 Réponse de la cour En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Dans leurs conclusions devant le tribunal, les consorts [D] [U] sollicitaient le rejet des demandes de la société [J] et [L] et sa condamnation à leur payer 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Le dispositif de leurs conclusions ne contient aucune demande d'annulation du contrat de mandat. Or, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et examine les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien de ces prétentions. La demande d'annulation du contrat de mandat n'a donc pas été soumise au premier juge et est nouvelle devant la cour. Cependant, il résulte du texte ci-dessus rappelé que la demande tendant à faire écarter les prétentions adverses, bien que nouvelle devant la cour, est recevable. Or, la demande d'annulation du contrat sur lequel l'agent immobilier fonde ses prétentions devant la cour, tend faire écarter les prétentions adverses, de sorte qu'elle est recevable même formulée pour la première fois devant la cour. 2/ Sur la recevabilité des demandes de la société [J] et [L] à l'encontre de Mme [D] 2.1 Moyens des parties Mme [D] fait valoir qu'en première instance, la société [J] et [L] agissait à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle et qu'en conséquence, les demandes indemnitaires, désormais fondées sur sa responsabilité contractuelle, sont nouvelles en cause d'appel et, comme telles, irrecevables. La société [J] et [L] n'a pas conclu sur cette fin de non-recevoir. 2.2 Réponse de la cour Les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ont été rappelées plus haut. Selon l'article 563 du même code, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. Il en résulte que seules les prétentions nouvelles sont irrecevables et que les parties sont recevables, pour justifier leurs prétentions devant la cour, à invoquer des moyens non soumis au premier juge. En fondant ses demandes sur la responsabilité contractuelle de Mme [D] et M. [U], alors qu'elle avait fondé ses prétentions en première instance sur leur responsabilité délictuelle, la société [J] et [L] ne fait que soumettre à la cour un moyen nouveau, comme l'y autorise l'article 563 du code de procédure civile. Aucune fin de non-recevoir ne peut donc être retenue à ce titre. 3/ Sur la recevabilité des demandes subsidiaires fondées sur la responsabilité délictuelle de Mme [D] et M. [U] 3.1 Moyens des parties Mme [D] fait valoir qu'en application du principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, la demande formulée à titre subsidiaire par la SARL [J] et [L] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, alors qu'elle fonde sa demande à titre principal sur le contrat, est irrecevable La société [J] et [L] n'a pas conclu sur cette fin de non-recevoir. 3.2 Réponse de la cour Les articles 1382 et suivants anciens du code civil, applicables en l'espèce au regard de la date à laquelle le contrat litigieux a été conclu (novembre 2015), sont sans application lorsque litige porte sur une faute commise dans l'exécution d'une obligation résultant d'un contrat, quand bien même la victime y aurait intérêt. Cependant, la règle du non-cumul n'interdit pas d'invoquer l'un des fondements à titre principal et l'autre à titre subsidiaire puisqu'elle vise simplement à interdire à une partie au contrat de rechercher la responsabilité de son cocontractant sur un fondement extracontractuel quand le fait générateur de responsabilité invoqué constitue un manquement au contrat. Il s'en déduit que la victime est recevable à invoquer, à titre subsidiaire pour le cas où le juge considérerait que la faute invoquée n'est pas de nature contractuelle, un manquement de nature délictuelle. En conséquence, les demandes formulées à titre subsidiaire par l'agent immobilier à l'encontre de Mme [D] sur le fondement de la responsabilité délictuelle sont recevables. 4/ Sur la demande de dommages-intérêts à l'encontre des vendeurs 4.1 Moyens des parties La société [J] et [L] fait valoir que M. [F] et Mme [Y], qui se sont interdits par le contrat de mandat conclu le 5 mai 2015, de traiter directement ou indirectement, pendant le cours du mandat et jusqu'à six mois après l'expiration de celui-ci, avec un acquéreur qu'elle leur aurait présenté, ont méconnu leurs obligations contractuelles en signant le 7 avril 2016 un compromis de vente avec M. [U] et Mme [D], qui avaient visité le bien par son entremise le 28 novembre 2015 ; qu'en vertu de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, la clause pénale d'un mandat de vente est applicable même si la vente du bien ne s'est pas réalisée ; que la clause pénale correspond à une évaluation forfaitaire et par avance du préjudice défini par les parties, due à la victime du manquement sans qu'elle ait à justifier de son préjudice et qu'en l'espèce elle n'est pas manifestement excessive au sens de l'article 1231-5 du code civil au regard de la valeur du bien immobilier sur lequel portait le mandat, dont elle représente seulement 3,7 % et des nombreuses diligences qu'elle a réalisées pour vendre le bien, indépendamment de l'appréciation qui est susceptible d'être portée sur ses diligences dans le cadre du mandat de recherche conclu avec Mme [D] et M. [U], puisqu'elle justifie avoir réalisé vingt-neuf visites avec des acheteurs potentiels. Elle revendique également un préjudice moral au motif que sa réputation d'entreprise familiale, en concurrence avec des grandes enseignes de l'immobilier, a été atteinte par le dénigrement dont elle a fait l'objet. M.

Par ces motifs La cour, Déclare recevables les demandes d'annulation du contrat de mandat conclu le 28 novembre 2015 et de dommages-intérêts formulées à l'encontre de Mme [D], ès qualités, par la SARL [J] et [L] ; Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Toulon le 5 novembre 2020 en ce qu'il a condamné solidairement Mme [Y] et M. [F] à payer à la SARL [J] et [L] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice et aux dépens ; Infirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, Déboute Mme [W] [D] de sa demande d'annulation du contrat de mandat conclu le 28 novembre 2015 ; Condamne Mme [D], à titre personnel et en qualité d'ayant droit de M. [N] [U], à payer à la SARL [J] et [L] une somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice ; Déboute la SARL [J] et [L] du surplus de ses demandes indemnitaires à l'encontre de M. [F], Mme [Y] et Mme [D], ès qualités ; Condamne M. [V] [F] et Mme [T] [Y] aux dépens d'appel et Mme [W] [D], ès qualités, aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute M. [V] [F], Mme [T] [Y] et Mme [W] [D], ès qualités, de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [V] [F], Mme [T] [Y] et Mme [W] [D], ès qualités, à payer à la SARL [J] et [L] une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour. Le greffier La présidente