Cour d'appel, 1ère chambre civile, 15 janvier 2026 — n° 23/01087

* * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 27 août 2019, [B] [W] et [J] [L] ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de [P] [V] et [S] [U], son épouse, portant sur un bien neuf représentant le lot n° 35 d'une copropriété sise [Adresse 10], d'une superficie privative de 82,40 m². La promesse a été reçue par Maître [F] [K], notaire associé de la société Notaires Trouville Foch, exerçant sous le nom commercial SCP Yann Maymaud et [F] [K], Notaires Associés. La promesse était conclue pour un prix de 240 000 euros et sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires. Elle stipulait une indemnité d'immobilisation de 24 000 euros, soit 10 % du prix, due en cas de renonciation sans motif légitime. Le bien était garanti exempt de désordres matériels le rendant impropre à son exploitation ou inhabitable. Une clause stipulait de plus que la validité de la promesse ne pourrait être remise en cause que par un sinistre, apparu pendant la durée de validité de la promesse, de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. La date d'expiration était fixée au 27 novembre 2019. A la demande des époux [V], en raison du retard pris dans l'obtention de leur prêt, la signature de l'acte authentique a été reportée une première fois par avenant des 5 et 12 décembre 2019 au 10 janvier 2020. Le 9 janvier 2020, les époux [V] ont de nouveau demandé un report de la date de signature de l'acte authentique de vente, pour les mêmes raisons. Le 6 février 2020, l'étude notariale a informé les promettants de l'obtention de l'offre de prêt par les époux [V] et leur a proposé la signature de l'acte authentique de vente le 27 février suivant. En application de la promesse, les époux [V] ont effectué le 24 février 2020 une visite du bien avant signature, en présence de l'agent immobilier ayant participé à l'opération. Ils ont alors constaté la présence de champignons et d'humidité en bas des cloisons dans plusieurs pièces de la maison. Considérant ces désordres comme rendant le bien impropre à son exploitation au sens de la clause de la promesse, le 25 février 2020, les époux [V] se sont adressés à l'étude notariale ainsi qu'à l'agent immobilier pour leur faire part de leur rétractation de la promesse. Par courrier en date du 27 février 2020, [B] [W] et [J] [L] ont sollicité des explications à l'étude notariale sur l'annulation du rendez-vous pour la signature de l'acte authentique de vente. Le 11 mars 2020, le sinistre a été déclaré auprès de l'assureur dommages-ouvrage. Le 6 juillet 2020, l'expert mandaté par l'assureur a remis son rapport aux termes duquel il a conclu à un défaut d'étanchéité des menuiseries extérieures PVC et a fixé le montant de l'indemnisation proposée à 2 750 euros. Aux termes d'un rapport complémentaire du 10 novembre 2020, l'expert de l'assureur a maintenu son analyse du sinistre en portant le montant de la prise en charge par l'assureur à la somme de 6 377,71 euros. Une entreprise est intervenue pour réaliser, notamment, les travaux de réfection du sinistre et, le 12 janvier 2021, les a facturés pour un montant total de 2 981 euros hors taxes, outre des travaux de remplacement des menuiseries à l'origine du sinistre.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'indemnité d'immobilisation Au soutien de leur appel, les époux [V] font valoir en substance que la promesse de vente contenait une clause de garantie selon laquelle les promettants garantissaient le bien exempt de désordres matériels, que le sinistre survenu avant la signature de l'acte authentique justifiait leur refus de poursuivre l'acquisition dans la mesure où il rendait le bien impropre à son exploitation ou inhabitable, que les pièces produites démontrent l'ampleur réelle des désordres et des travaux à réaliser, lesquels dépassent largement le montant de 2 750 euros initialement annoncé, le remplacement des baies vitrées et les travaux s'élevant à 5 012,31 euros et 3 279,10 euros, soit 8 291,41 euros, montant connu simplement en janvier 2021, qu'ils étaient donc légitimement fondés à refuser de lever l'option tant que les travaux n'étaient pas réalisés, et que la clause stipulant une indemnité d'immobilisation devrait, au regard des manquements des promettants, être réputée non écrite ou, à tout le moins, l'indemnité réduite en application de l'article 1231-5 du code civil. Les intimés répliquent en substance que la clause en cause précisait que seul un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation pourrait justifier une rétractation des bénéficiaires, que le défaut d'étanchéité constaté par l'expert de l'assurance, de faible importance et réparable dans un délai très court, ne constituait pas un tel sinistre, que de même, le complément d'expertise rendu nécessaire pour le remplacement d'une baie vitrée, ne saurait justifier un élément de nature à rendre le bien inutilisable ou à porter atteinte de manière significative à sa valeur, que le bien demeurait parfaitement habitable et exploitable, si bien que les bénéficiaires n'étaient pas dispensés de lever l'option et de signer l'acte authentique, la réparation devant intervenir ultérieurement, et qu'aucune dissimulation fautive ne peut leur être reprochée, l'ensemble des éléments relatifs au sinistre ayant été communiqués en cours de procédure et ne révélant en tout état de cause qu'un désordre mineur normalement pris en charge par l'assurance dommages-ouvrage. Il résulte de l'article 1124 du code civil que la faculté de rétractation dans une promesse unilatérale de vente ne peut être exercée que dans les conditions prévues par la loi ou stipulées dans le contrat. Or, la promesse prévoyait expressément que le bénéficiaire pouvait y renoncer s'il existait un motif légitime. Pour être légitime, le motif doit être objectif, sérieux et contemporain de la rétractation. Il résulte de la lettre de la clause et de l'économie générale de l'acte que l'indemnité d'immobilisation litigieuse a pour objet de rémunérer l'exclusivité consentie par les promettants au profit des bénéficiaires pendant la durée de validité de la promesse, en contrepartie de l'engagement des promettants de ne pas aliéner le bien à un tiers et de tenir en échec d'autres opportunités de vente. Cette indemnité n'a donc pas pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation née à la charge des bénéficiaires, lequel n'est tenu que de lever ou non l'option, mais constitue le prix de la faculté d'acheter à des conditions déterminées pendant une certaine durée. Dans ces conditions, et en l'absence de stipulation expresse la qualifiant de clause pénale, l'indemnité d'immobilisation ne peut être assimilée à une telle clause et n'est pas susceptible de réduction sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil. Reste à déterminer si les époux [V] disposaient d'un motif légitime de rétractation. Ils soutiennent avoir découvert des désordres importants lors de la visite préalable à la signature de l'acte authentique. Ils font valoir que cette maison était neuve et n'avait jamais été habitée, que l'agent immobilier les a dissuadés de finaliser la vente compte tenu de la situation, et que le notaire les a confortés dans leur décision. Ils invoquent le fait que ni l'agent immobilier ni le notaire n'ont réclamé leurs honoraires, ce qui confirmerait selon eux le bien-fondé de leur renonciation. Les intimés contestent cette appréciation et soutiennent que les désordres constatés n'étaient pas de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. Ils produisent une expertise amiable évaluant le coût des travaux de réfection à 2 750 euros HT, montant qui, selon eux, démontre le caractère mineur des désordres. Ils invoquent également un rapport complémentaire de l'expert dommages-ouvrage et des factures de travaux effectués. Il résulte des pièces du dossier et notamment de l'expertise amiable que le sinistre a consisté en des infiltrations localisées, ayant affecté certains châssis de menuiseries et pouvant être réparés par des travaux ponctuels de reprise de peintures des murs et plafonds et de remplacement partiel des parquets et menuiseries. Le rapport d'expertise évaluait le coût de ces travaux à 2 750 euros HT, soit environ 1,15 % du prix de vente convenu. Ce montant ne caractérise pas un vice de nature à rendre le bien impropre à son exploitation ou inhabitable au sens de la clause de garantie stipulée dans la promesse. Ensuite, si en novembre 2020 l'expert amiable de l'assurance a accepté de porter le montant des travaux à réaliser à la somme de 6 377,71 euros, ce montant apparaît toujours limité dès lors qu'il ne représente que 2,66 % du prix global de la vente à intervenir, et étant observé que cette seconde évaluation porte sur le remplacement de la menuiserie à l'origine du sinistre pour un montant de 5 012,31 euros TTC, outre 1 365,40 euros TTC au titre de la reprise des dommages à proprement parler, par une entreprise dont la menuiserie en place « n'était pas de sa gamme » et qui justifiait ainsi l'option d'un remplacement en l'absence d'une autre entreprise disponible pour le type de menuiserie déjà en place. Il convient de relever que les intimés ont fait procéder aux travaux nécessaires par l'entreprise Lexopose en janvier 2021 et que le bien a été remis en état en neuf jours, ce qui confirme que les désordres n'étaient pas irrémédiables ni de nature à affecter substantiellement l'usage du bien. Le coût réel des travaux, sans remplacement de la menuiserie en cause, s'est élevé à la somme de 2 981 euros hors taxes, soit 3 279,10 euros TTC, ou encore 1,37 % du prix du bien. Le remplacement des menuiseries en cause a également été réalisé par l'entreprise Lexopose en janvier 2021 pour un montant de 5 012,31 euros TTC. En admettant que le remplacement des menuiseries était rendu nécessaire et non un choix en raison des entreprises compétentes disponibles pour ce faire à cette période, l'ensemble des travaux payés en janvier 2021 représente la somme totale de 8 291,41 euros, soit 3,46 % du prix total du bien. Il s'ensuit que, quelle que soit l'hypothèse retenue sur l'étendue du sinistre et sa reprise, le coût des travaux de remise en état du bien ne portait objectivement pas atteinte à sa valeur de manière significative. Si les appelants évoquent la présence de champignons et d'humidité importante, ils ne produisent néanmoins aucun élément objectif permettant d'établir que ces désordres rendaient effectivement le bien inhabitable ou impropre à son exploitation au sens de la clause conventionnelle. Les photographies versées aux débats ne sont pas de nature à démontrer une atteinte d'une telle gravité.

PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ses dispositions déférées à la cour ; Y ajoutant, Rejette la demande de [P] [V] et [S] [U], épouse [V], en condamnation solidaire de [B] [W] et [J] [L] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute [P] [V] et [S] [U], épouse [V], de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Condamne [P] [V] et [S] [U], épouse [V], à payer à [B] [W] et [J] [L] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne [P] [V] et [S] [U], épouse [V], aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI