Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 janvier 2026 — n° 23-21.673

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 27 juillet 2023), la société Etablissements Scoppa et M. [W], propriétaires de divers biens immobiliers donnés à bail, ont confié leur gestion locative à la société Strozzi (l'agent immobilier), couverte par la garantie financière de la société Crédit lyonnais (le garant). 2. Le garant a dénoncé sa garantie financière et a publié, le 25 mai 2017, par application de l'article 44 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, un avis de cessation de garantie dans un quotidien distribué dans le département du siège de l'agent immobilier. 3. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 janvier 2019, la société Etablissements Scoppa (la bénéficiaire de la garantie) a demandé au garant de garantir sa créance contre l'agent immobilier, mis en redressement judiciaire, au titre de loyers perçus par ce dernier dans le cadre de sa mission de gestion locative, puis, à défaut de paiement volontaire, l'a, avec M. [W], assigné à cette fin.

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui est irrecevable. Réponse de la Cour 6. Selon l'article 44 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cessation de la garantie financière accordée à l'agent immobilier peut notamment résulter de la dénonciation du contrat de garantie par le garant. Cette cessation ne peut intervenir avant l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant la publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, mentionnant notamment le délai de production des créances et son point de départ. 7. Selon l'article 45 du décret précité, en cas de cessation de la garantie, le garant en informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises à l'agent immobilier garanti depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l'article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l'article 65. La lettre mentionne le délai de production des créances ainsi que son point de départ. Toutes les créances entrant dans le champ de la garantie antérieures à la date de sa cessation restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre susmentionnée, lorsque celui-ci est au nombre des personnes concernées, ou, dans les autres cas, de la publication de l'avis prévu par l'article 44. Ce délai ne court que s'il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l'avis, selon le cas. 8. Il en résulte que le créancier à qui la cessation de garantie doit être notifiée par le garant dispose d'un délai de trois mois pour produire sa créance au garant à compter de la notification individuelle. 9. A défaut de cette notification obligatoire, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l'article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, auxquels les articles 51 et 65 du décret précité lui donnent accès, le délai de trois mois pour produire sa créance n'est pas opposable au créancier (1re Civ., 3 octobre 1984, pourvoi n° 81-10.685, publié). 10. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Crédit lyonnais aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Crédit lyonnais et la condamne à payer à la société Etablissements Scoppa et M. [W] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.