Tribunal judiciaire, 7ème chambre, 15 janvier 2026 — n° 21/08084

EXPOSE DU LITIGE La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a fait édifier, en qualité de maître d'ouvrage, un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 11] " à SAINT-CLOUD (92210)[Adresse 1] [Adresse 4]. Les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement. Le 15 avril 2019, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a vendu, par acte authentique, en l'état futur d'achèvement les lots 28, 61, 68, 99 de l'ensemble immobilier à la SCI [M]. La livraison devait intervenir au plus tard au 2ème trimestre de l'année 2020. Le 3 mars 2020, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a informé la SCI [M] d'un report de livraison au 4ème trimestre 2020, en raison de l'abandon du maître d'oeuvre initialement désigné pour assurer le suivi du chantier associé aux divers mouvements sociaux. A titre commercial, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a concomitamment décidé d'une suspension des appels de fonds jusqu'à la livraison. Par courriel du 20 mars 2020, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a informé la SCI [M] de ce que le délai de livraison contractuel se trouvait suspendu à la suite de la crise sanitaire liée à l'épidémie de COVID-19. Le 2 juin 2020, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a indiqué à la SCI [M] que la livraison était de nouveau repoussée dans le courant du premier trimestre 2021. La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a, par l'intermédiaire de son Conseil, proposé, à titre commercial, à la SCI [M] une indemnité de 1 % des appels de fonds d'ores et déjà versés, soit la somme de 4.020,50 euros. La SCI [M] a refusé cette proposition et a sollicité de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE le rachat de leurs lots pour la somme de 830.000 euros. Par l'intermédiaire de son conseil, la SCI [M] a, le 23 septembre 2020, mis en demeure la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE de procéder à la résolution de la vente moyennant le remboursement de la somme globale de 426.118,43 euros et de lui régler une indemnité mensuelle de 2.300 euros jusqu'au jour de la résolution, outre la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral. La livraison des lots à la SCI [M] est intervenue le 10 mars 2021. Par acte d'huissier en date du 8 octobre 2021, la SCI [M], M. [G] [R] et Mme [O] [S] ont fait assigner la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de la voir condamner à les indemniser des préjudices subis du fait du retard de livraison. * Selon des conclusions signifiées par la voie électronique le 30 mars 2023, la SCI [M], M. [G] [R] et Mme [O] [S] demandent au tribunal, de : Vu les dispositions de l'article 1231-1 du code civil : - Condamner la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE à régler à la SCI [M] la somme de 3.425,47 euros en réparation de ses préjudices financiers, Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil : - Condamner la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE à régler à M.

MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur l'existence d'un manquement contractuel dû au retard de livraison Aux termes des dispositions de l'article 1601-1 du code civil, " la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ". Aux termes de l'article 1601-3 du code civil, " la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ". Aux termes de l'article 1611 du code civil, " dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ". Selon l'article 1231-1 du code civil " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ". L'acte authentique de vente signé par les parties le 15 avril 2019 stipule que " l'achèvement des biens objets des présentes, est prévu au plus tard dans le courant du deuxième trimestre 2020 sauf prorogation conventionnelle prévue ci-après sous le titre " Travaux modificatifs acquéreurs " et sauf survenance d'un cas de force majeure ou, plus généralement, d'une cause légitime de suspension du délai de livraison précisée ci-après en seconde partie de l'acte ". Il stipule également à l'article 29.2 Délai d'achèvement : " 29.2.1. Principe Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des Biens vendus soient achevés et livrés dans le stipulé en première partie de l'acte sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Les cas de force majeure s'entendent de tous les évènements remplissant les conditions définies à l'article 1218 nouveau du Code civil, c'est-à-dire tous les évènements empêchant temporairement l'exécution par le vendeur de son obligation d'achever à bonne date les travaux de construction des Biens pour autant qu'ils échappent au contrôle du Vendeur, qu'ils ne pouvaient pas être raisonnablement prévus lors de la conclusion de la vente et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ; la survenance d'un cas de force majeure ayant pour objet d'empêcher temporairement le vendeur de poursuivre les travaux de construction des Biens ayant pour seule conséquence de différer de plein droit la date de livraison des Biens, sans que l'une ou l'autre des parties puisse se prévaloir de la résolution de la vente. 29.2.2. Causes légitimes de suspension du délai de livraison Conformément à l'article 1231-1 du code civil, seront considérées, d'un commun accord entre les parties, comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison : - Les intempéries et phénomènes climatiques, - La grève, qu'elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou complémentaire ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier, y compris sous-traitante, - La faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan, déconfiture ou l'abandon de chantier des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, y compris sous-traitante, des bureaux d'études, maîtres d'œuvre, etc., - La résiliation d'un marché de travaux aux torts d'une entreprise, - L'occupation illégale du terrain selon le cas du terrain, du chantier ou de l'immeuble, - La recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaire, - Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, - La recherche ou la découverte de vestiges archéologiques, - Les troubles résultant d'hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, - Les accidents de chantier, les incendies, - Les retards dus à des préconisations de l'expert judiciaire ou liés à une durée anormalement longue de sa mission dans le cadre d'un référé préventif, - Les retards dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides ou dans l'exécution par l'aménageur des travaux à sa charge (réseaux et viabilité de l'immeuble), - La rupture d'approvisionnement en énergie nécessaire pour la réalisation du chantier, - Les retards dans la délivrance par les administrations compétentes des autorisations administratives préalables nécessaires à la réalisation du chantier, sauf si le Vendeur en est à l'origine ; - Les retards pour cause de fouille archéologiques, travaux de dépollution, désamiantage ou encore inondation du chantier et de façon plus générale tout retard provenant d'anomalie du sous-sol telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d'immeubles avoisinants, débords des immeubles voisins en sous-sol, et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, - Les retards apportés par l'Acquéreur dans la confirmation de ses choix de prestations à la date à laquelle l'Acquéreur est invité par le Vendeur à y procéder, - Les retards dans le règlement des appels de fonds. Il est en outre précisé que seront considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, les jours d'intempéries au sens de la règlementation du travail dans les chantiers dûment constatés par un certificat du Maître d'œuvre de réalisation auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard. S'il survenait un cas de fore majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps égal à lui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux majorés de 8 jours. Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à une attestation établie sous sa propre responsabilité par le Maître d'œuvre de réalisation chargé du suivi des travaux de construction ". Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d'être invoquées par le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dont l'obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l'exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l'existence d'un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur. Par ailleurs, lorsque le vendeur invoque une clause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d'application de la clause étaient bien réunies. La SCI [M] entend engager la responsabilité contractuelle de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE qui, en ne livrant pas leur bien à la date prévue au contrat de VEFA, a manqué à son obligation de résultat.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE à payer à M. [G] [R] et Mme [O] [S] la somme de 6.572,05 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif au paiement des loyers ; CONDAMNE la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE à payer à M. [G] [R] et Mme [O] [S] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral ; CONDAMNE la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE à payer à la société [M] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE aux dépens de l'instance ; CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision. signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,