Tribunal judiciaire, 3ème ch. civile cab. 3, 21 janvier 2026 — n° 24/10355

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement la S.A.S ICADE PROMOTION et la S.A ALBINGIA à payer à la S.C.I COSTA MEIRA, prise en la personne de Me [U] [N], liquidateur judiciaire, la somme de 16 242,40 € au titre de la garantie décennale ; CONDAMNE solidairement la S.A.S ICADE PROMOTION et la S.A ALBINGIA aux entiers dépens ; CONDAMNE solidairement la S.A.S ICADE PROMOTION et la S.A ALBINGIA à payer à la S.C.I COSTA MEIRA, prise en la personne de Me [U] [N], liquidateur judiciaire, la somme de 2 789,20 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que dans les rapports entre coobligés, la S.A ALBINGIA garantira l'intégralité des condamnations de la S.A.S ICADE PROMOTION, y compris les dépens et les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la S.C.I COSTA MEIRA de sa demande distincte de remboursement de ses frais exposés ; DÉBOUTE la S.A.S ICADE PROMOTION du surplus de ses demandes ; RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12], le 21 janvier 2026. Le Greffier Le Président Aude MULLER Anaëlle LAPORT

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié en date du 23 avril 2021, la S.C.I COSTA MEIRA a acquis, en l'état futur d'achèvement, auprès de la S.A.S ICADE PROMOTION un ensemble immobilier constitué d'un appartement et d'un garage, respectivement lot n° 116 et lot n° 304, sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour un montant de 454 000 €. L'opération était assurée par la SA ALBINGIA en tant qu'assureur dommages-ouvrages, qui est également d'assureur en responsabilité civile et décennale de la S.A.S ICADE PROMOTION. Un procès-verbal de livraison des locaux et de remise des clefs a été signé le 6 mai 2021. Par acte en date du 5 octobre 2021, l'appartement et le garage sis [Adresse 1] à [Localité 7] ont été donné à bail à Mme [Z] [B] pour une durée de 3 ans avec reconduction tacite pour la même durée. Par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 février 2023, la S.C.I COSTA MEIRA a été placée en liquidation judiciaire. Un dégât des eaux est intervenu en avril 2023, raison pour laquelle la S.C.I COSTA MEIRA a déclaré le sinistre auprès de la compagnie d'assurance ALBINGIA. Par courrier en date du 26 avril 2023, la S.A ALBINGIA a informé la S.C.I COSTA MEIRA de sa décision de mandater un expert. Par un arrêt en date du 10 octobre 2023, la Cour d'appel de Paris a infirmé le jugement du 9 février 2023 et a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la S.C.I COSTA MEIRA. La S.A ALBINGIA a, par courrier du 9 juin 2023, confirmé sa garantie au titre de la police d'assurance dommages-ouvrages souscrite. La S.C.I COSTA MEIRA a contesté l'estimation de l'expert mandaté s'agissant du coût des travaux de reprise et a fait réaliser lesdits travaux en novembre 2023. Par courrier LRAR reçu le 11 mars 2024, la S.C.I COSTA MEIRA a mis en demeure la SA ALBINGIA de faire une proposition d'indemnisation. Par jugement en date du 31 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire. La S.E.L.A.L.F.A MJA, prise en la personne de Me [U] [N] a été désignée en qualité de liquidateur. Estimant que les sociétés venderesse et assureur sont tenues de lui rembourser le coût des travaux de remise en état et de l'indemniser, la S.C.I COSTA MEIRA a, par assignation signifiée le 31 octobre 2024, fait attraire la S.A.S ICADE PROMOTION et la S.A ALBINGIA devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Par acte en date du 16 avril 2025, la S.E.L.A.L.F.A MJA est intervenue volontairement, représentée par Me [U] [N], es qualité de liquidateur judiciaire de la S.C.I COSTA MEIRA. Bien que régulièrement assignée par remise à personne morale, la S.A ALBINGIA n'a pas constitué avocat. Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, le jugement est donc réputé contradictoire à l'égard de tous les défendeurs. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé à l'assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 11 juin 2025 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 12 novembre 2025. L'affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026. *** Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 avril 2025, la S.C.I COSTA MEIRA demande au tribunal de : - CONDAMNER solidairement les sociétés ICADE PROMOTION et ALBINGIA à lui verser, en la personne de son liquidateur, la somme de 20 561,77 € TTC en remboursement des travaux de remise en état engagés dans le logement constituant le lot n° 116 de l'immeuble sis [Adresse 2] ; - CONDAMNER solidairement les sociétés ICADE PROMOTION et ALBINGIA à lui verser, en la personne de son liquidateur, la somme de 789,20 € en remboursement de ses frais exposés ; - CONDAMNER in solidum les sociétés ICADE PROMOTION et ALBINGI aux entiers frais et dépens ;

MOTIFS I - Sur la demande principale au titre de la garantie décennale Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. Il est constant que la réalisation d'un ouvrage neuf constitue un ouvrage au sens de cet article. Conformément à l'article 1792-1, est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. Conformément à l'article 1792-2 du même code, la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. L'article 1792-4-1 du code civil dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. Enfin, selon l'article 1792-6, la garantie décennale ne s'applique que s'il y a eu réception de l'ouvrage au sens de l'article 1792-6 du code civil. En l'espèce, aucun procès-verbal de réception n'a été produit à l'instance. Cependant, la réception n'est pas contestée. Par ailleurs, la livraison du bien à la S.C.I COSTA MEIRA en date du 6 mai 2021 induit l'existence d'une réception antérieure. Il sera donc retenu qu'une réception est intervenue entre le 23 avril 2021, date de signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, et le 6 mai 2021, date de livraison de l'immeuble. A) Sur la nature, l'origine et la qualification du désordre Il ressort des rapports d'expertise réalisés sur mandat de la S.A ALBINGIA qu'il existe une fuite d'eau sur la selle de raccordement des eaux de l'évier de la cuisine. Ce constat est corroboré par les photographies produites ainsi que par le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023. Il n'est par ailleurs nullement contesté par les sociétés ICADE PROMOTION et ALBINGIA. L'existence du désordre affectant la colonne d'évacuation des eaux est ainsi suffisamment établie. S'agissant de l'ampleur du désordre, l'assureur dommages à l'ouvrage a admis sa garantie, qui n'était mobilisable qu’au titre d'un désordre décennal. Il ne peut donc pas aujourd'hui contester la nature décennale du désordre. Concernant le vendeur VEFA, dès lors que la fuite d'eau existante sur la selle de raccordement des eaux de l'évier de la cuisine implique notamment la présence d'humidité sur les cloisons de la gaine technique et sur un mur, il est établi par des rapports d'expertise et constats d'huissier concordants, bien que non contradictoires, que cette fuite est de nature à rendre le bien impropre à sa destination ; ce qui n'est pas contesté. Le désordre est donc de nature décennale. B) Sur les responsabilités et la garantie des assureurs 1) Sur la garantie de l'assureur En raison de la nature décennale des désordres et en application de l'article L. 242-1 du code des assurances, la garantie de l'assureur dommages-ouvrage est due. La S.A ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage, a confirmé sa garantie par courrier en date du 9 juin 2023. L'article L242-1 du code des assurances, lequel dispose que lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours. Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. La S.A ALBINGIA ne justifie pas avoir fait une proposition dans le délai de 90 jours à compter de la réception de la déclaration du sinistre. Seule une proposition courant 2025 est justifiée. Elle a donc échoué à respecter le délai. Rien n’est demandé à ce titre. 2) Sur la responsabilité de la S.A.S ICADE PROMOTION en sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement Aux termes de l'article 1646-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. En l'espèce, la S.A.S ICADE PROMOTION possède la qualité de vendeur d'un immeuble à construire conformément au contrat de vente en date du 23 avril 2021. En conséquence, sa responsabilité peut être engagée au titre de la garantie décennale. C) Sur les préjudices L'expert mandaté par la S.A ALBINGIA a initialement évalué le coût de reprise des embellissements d'origine à 988 € ttc, étant précisé que les travaux de réparation de la fuite en elle-même ont été réalisés à titre gracieux. Dans un rapport complémentaire en date du 7 novembre 2023, l'expert mandaté par la S.A ALBINGIA a finalement réévalué ce coût à la somme de 2 113,65 € ttc sur la base de devis produits par la S.C.I COSTA MEIRA. La S.C.I COSTA MEIRA sollicite quant à elle la condamnation au paiement de la somme de 20 561,77 € ttc sur le fondement de quatre factures produites à la présente instance, décomposée comme tel : - 2 570 € pour le déménagement des meubles ; - 2 400 € pour le déplacement de la cuisine ; - 13 175,05 € et 2 415,72 € pour la remise en état du logement. Il est constant que la réalisation des travaux de reprise de la fuite d'eau a nécessité le découpage du mur d'une chambre afin d'accéder à l'intérieur de la gaine et la conduite d'eau. Il ressort du constat amiable dégât des eaux signé entre la S.C.I COSTA MEIRA et sa locataire que le dégât des eaux a touché deux murs de la cuisine, une chambre et les sols en parquet. Il ressort des investigations de l'expert de la SA ALBINGIA du 22 mai 2023, de l'humidité de la cloison en plaque de plâtre, une humidité au niveau de la partie basse des cloisons dans la chambre ainsi que sur le mur côté façade extérieure. Il est relevé que l'eau s'accumule immédiatement au niveau du raccord de la colonne d'évacuation lors de l'usage de l'évier de la cuisine.