Tribunal judiciaire, ch1 cab22 ctx civil gl po, 16 janvier 2026 — n° 25/00654

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [I] [E] et M. [S] [X] à payer à la SAS IAD France la somme de 9 600,00 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE Mme [I] [E] et M. [S] [X] à payer à la SAS IAD France la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] [E] et M. [S] [X] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la vice-présidente et par la greffière.

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé électroniquement le 8 juin 2023, Mme [I] [E] et M. [S] [X] ont mandaté la SAS IAD France, sans exclusivité, pour une durée de 15 mois, pour la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 4] au prix de 329 600,00 euros, honoraires de 9 600,00 euros inclus. Selon avenant du 5 juillet 2023, il a été convenu d’une baisse du prix de vente, celui-ci étant désormais fixé à la somme de 319 600,00 euros. Selon bons de visite des 5 et 12 août 2023, M. [P] [M] et Mme [V] [D] ont visité le bien en vente en présence d’un conseiller IAD France. Ils ont également visité ce bien le 7 août 2023, par l’intermédiaire de l’agence Welmo. M. [P] [M] a finalement acquis le bien immobilier situé [Adresse 4] par le biais de l’agence Welmo. Par courrier recommandé daté du 5 février 2024, la SAS IAD France a mis en demeure Mme [I] [E] et M. [S] [X] de lui payer ses honoraires de 9 600,00 euros à titre de clause pénale. Par actes de commissaire de justice en date des 22 et 24 janvier 2025, la SAS IAD France a fait assigner Mme [I] [E] et M. [S] [X] devant le tribunal judiciaire de Melun afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 9 600,00 euros, ainsi que les frais irrépétibles pour un montant de 3 000,00 euros et les dépens. L’affaire a été retenue et évoquée à l’audience du 20 novembre 2025. A cette audience, la SAS IAD France comparait, représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation et conclut au rejet des prétentions adverses. Elle fonde notamment ses demandes sur l’application de la clause pénale et, subsidiairement, sur la réparation de son préjudice en raison de la mauvaise foi des défendeurs et de sa perte de chance de réaliser la vente. Mme [I] [E] comparaît, représentée par son avocat, conclut au rejet des demandes et à la condamnation de la SAS IAD France aux dépens et au paiement de la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle fait valoir que le mandat signé est sans exclusivité, que la SAS IAD France n’a reçu aucune offre formelle d’achat et que les défendeurs ont agi de manière transparente, sans commettre de faute et en toute bonne foi. M. [S] [X] comparaît, représenté par son avocat, conclut au rejet des demandes et à la condamnation de la SAS IAD France aux dépens et au paiement de la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il soutient que la clause pénale est inapplicable au cas d’espèce et qu’aucune indemnité ne peut être due à ce titre. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur l’exécution du mandat Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Par application de l’article 1986 du même code, le mandat est gratuit, s'il n'y a convention contraire. L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015 prévoit que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. En l’espèce, le mandat sans exclusivité conclu entre les parties stipule dans son paragraphe intitulé « clause pénale » que « pendant le cours du présent mandat, ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. […] A défaut de respecter cette clause, et sous condition de la réalisation effective de l’opération actée par écrit, le mandataire aura droit à titre de clause pénale à la charge du mandant, à une indemnité forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent contrat ». Par ailleurs, la SAS IAD France rapporte la preuve de ce que M. [M] a acquis le bien immobilier mis en vente, et, par la production de bons de visite, d’échanges sur Whatsapp et par courrier électronique, de ce que la conseillère d’IAD France lui a fait visiter ce bien dès le 5 août 2023 et en a informé le même jour Mme [I] [E] et M. [S] [X]. Il en résulte que M. [M] leur a été présenté par la SAS IAD France, avant l’agence Welmo qui mentionne une visite postérieure, du 7 août 2023. Mme [I] [E] et M. [S] [X] avaient donc l’interdiction de traiter avec M. [M] sans l’intermédiaire de la SAS IAD France. En effet, le fait que le mandat signé soit sans exclusivité ne permet pas d’écarter l’application de la clause pénale, laquelle vise à garantir au mandataire la rémunération de son travail et n’empêche pas la vente auprès d’autres acquéreurs directement par les vendeurs ou par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière. Il y a donc lieu de condamner Mme [I] [E] et M. [S] [X] au paiement de la somme de 9 600,00 euros, le tout sans solidarité, à défaut de clause contractuelle en ce sens. II. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [I] [E] et M. [S] [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Mme [I] [E] étant condamnés aux dépens, ils seront également condamnés à payer à la SAS IAD France la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles et déboutés de leur demande de ce chef.