Tribunal judiciaire, 4ème chambre 1ère section, 27 janvier 2026 — n° 22/11373

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Déboute Mme [M] [P] de sa demande indemnitaire à hauteur de la somme de 101.150 euros au titre de sa perte de chance, Déboute Mme [M] [P] de sa demande indemnitaire à hauteur de la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral, Déboute la SASU EV MMC France de sa demande indemnitaire, Condamne Mme [M] [P] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Me Guillaume Regnault et par Me Thomas Ronzeau, avocats, chacun pour ce qui le concerne, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Déboute l’ensemble des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties, Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement. Fait et jugé à [Localité 12] le 27 Janvier 2026. Le Greffier La Présidente Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant mandat conclu le 2 mars 2021, [N] [G] [E] et son épouse, Mme [M] [P], ont confié à la SASU EV MMC France (ci-après la société EV MMC), agence immobilière, le soin de trouver un acquéreur pour l’appartement appartenant au premier et situé dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] ([Adresse 7]), pour un prix de 1.260.000 euros. Par avenant du 23 avril 2021, le prix envisagé pour la vente a été ramené à la somme de 1.210.000 euros. Le 10 novembre 2021, une offre d’achat a été régularisée avec Mme [T] [K] pour un montant de 1.190.000 euros, frais d’agence inclus (40.000 euros), prévoyant qu’en cas d’acceptation de celle-ci par les propriétaires une indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % du prix devait être versée sur le compte séquestre du notaire chargé de la vente au moment de la signature de l’avant-contrat de vente. Suivant acte authentique du 21 décembre 2021 rédigé par Me [C] [R], notaire salarié au sein de la SELARL Pargade Notaires (ci-après la société Pargade), [N] [G] [E] a signé, par l’intermédiaire de Mme [A] [D] et de Mme [S] [O], collaborateurs au sein de la SELARL W Notaires, une promesse de vente au bénéfice de Mme [K]. Aux termes de cet acte, étaient stipulées, d’une part, une indemnité d’immobilisation du bien à hauteur de 10 % du prix de vente avec mention que : « De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensée du versement immédiat de cette somme » (page 14 de l’acte) et, d’autre part, une réitération de la vente au plus tard le 7 mars 2022. Décision du 27 Janvier 2026 4ème chambre 1ère section N° RG 22/11373 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3EK Après prorogation de ce délai au 22 avril 2022, Mme [K] ne s’est pas présentée pour la signature de l’acte itératif de vente et n’a pas donné suite aux mises en demeure adressées à cette fin les 20 mai 2022 et 27 novembre 2023. Ayant par ailleurs appris que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse n’avait pas été versée et consignée, par acte d’huissier de justice en date du 21 septembre 2022, [N] [G] [E] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris la société EV MMC aux fins de voir sa responsabilité engagée et de la voir en conséquence condamnée à lui verser des dommages et intérêts. [N] [G] [E] est décédé le 19 juin 2023. L’instance a été reprise par sa seule héritière et épouse, Mme [P], selon conclusions régularisées le 26 avril 2024. Suivant actes des 15 et 18 mars 2024, Mme [P] a fait attraire aux mêmes fins la société Pargade, la société W Notaires ainsi que Me [Z], notaire associé exerçant au sein de cette dernière. La jonction des affaires a été ordonnée le 28 mai 2024. Par dernières écritures régularisées par la voie électronique le 25 avril 2025, Mme [P] demande au tribunal de : « Vu les articles 1217 et suivants du Code civil, Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil, Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil, Vu l’article 6 du décret n°93-82 du 15 janvier 1993, Vu l’article 16 de la loi n°90-1258 du 31 déc. 1990, Vu les pièces et les actes dénoncés, Vu la jurisprudence citée, (...) JUGER que la société EV MMC FRANCE, la SELARL PARGADE NOTAIRES, l’office notarial « W NOTAIRES [Y] [V] & [X] [W], Notaires associés » et Maître [X] [W] ont commis des fautes qui ont causé divers préjudices à Madame [P] ; En conséquence, DÉBOUTER la société EV MMC FRANCE, l’office notarial SELARL PARGADE NOTAIRES, l’office notarial « W NOTAIRES [Y] [V] & [X] [W], Notaires associés » et Maître [X] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER in solidum la société EV MMC FRANCE, l’office notarial SELARL PARGADE NOTAIRES, l’office notarial « W NOTAIRES [Y] [V] & [X] [W], Notaires associés » et Maître [X] [W] à payer à Madame [M] [P] la somme de 101.150 euros en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

MOTIFS A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir “dire et juger” ou “juger” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces “demandes” qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Décision du 27 Janvier 2026 4ème chambre 1ère section N° RG 22/11373 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3EK Sur la responsabilité de la société EV MMC Sur les fautes reprochées En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Il est constant que l'agent immobilier, mandataire professionnel, doit assumer à l'égard de son mandant, outre une obligation principale qui consiste dans l'exécution de la mission qui lui a été confiée, une obligation de renseignement et de conseil quant aux modalités de l'opération envisagée et à ses risques ou difficultés éventuelles. A cet égard, il ne peut s'abstenir de toute vérification de la solvabilité de l'acquéreur qu’il présente, mais doit au contraire s’assurer de celle-ci et de la disponibilité des fonds nécessaires à l’opération envisagée, circonstances dont dépend directement les possibilités de réalisation de celle-ci. Toutefois, cette obligation, qui n’est que de moyens, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties. En vertu des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe alors au mandant, qui recherche la responsabilité de l’agent immobilier, de rapporter la preuve d’un manquement de celui-ci à ses obligations découlant du mandat confié. En l’espèce, le mandat de vente conclu entre [N] [G] [E] et la société EV MMC est versé aux débats et cette dernière revendique que ses diligences lui ont permis d’identifier Mme [K] comme potentielle acheteuse du bien immobilier appartenant au premier. Cependant, la défenderesse, qui ne communique aucune pièce au soutien de ses écritures, ne justifie donc par aucun élément de démarches réalisées auprès de cette candidate pour vérifier son intérêt pour le bien et sa solvabilité, en dépit du prix élevé de la vente et de l’absence de tout prêt envisagé pour la financer. En outre, les courriels et messages téléphoniques communiqués établissent que Mme [K] avait avisé la société EV MMC de son intention de procéder à l’achat du bien de [Localité 11] via une société, sans qu’une quelconque information plus ample n’ait été recherchée par l’agent immobilier sur les modalités exactes de ce projet, de nature à accroître encore les risques de faisabilité de l’opération. Dans ces conditions, le fait, au demeurant uniquement affirmé par la société EV MMC, que Mme [K] se soit présentée comme une quasi-professionnelle de l’immobilier, ne l’exonérait aucunement de son obligation de procéder à des recherches, mêmes élémentaires, concernant sa situation et à solliciter des documents de nature à confirmer ses dires. Décision du 27 Janvier 2026 4ème chambre 1ère section N° RG 22/11373 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3EK A cet égard, il ressort des éléments au débat que Mme [K] a uniquement transmis la copie de son passeport, expiré depuis le 19 octobre 2019 – soit plus de deux ans avant l’opération projetée, et un document intitulé « certificate of proof of funds » émanant d’un organisme bancaire « AFC BANK GROUP », selon lequel Mme [K] serait détentrice, dans les comptes de ce dernier, d’une somme supérieure à 24 millions de dollars, attestation dont il y a cependant lieu de douter du caractère authentique au regard des simples recherches sur Internet menées par Mme [P] qui n’ont pas même permis de confirmer l’existence de l’organisme en question. La société EV MMC ne peut donc pas sérieusement soutenir que ces documents étaient suffisants pour s’abstenir de toute investigation complémentaire concernant la situation de Mme [K] et la faisaibilité de l’opération envisagée. Il s’en déduit que la société EV MMC a manifestement manqué à son obligation de conseil à l’égard de ses mandants en s’abstenant de toutes vérifications, mêmes sommaires, quant au sérieux du candidat présenté, en dépit des risques liés à l’opération projetée. Par ailleurs, ainsi que précédemment exposé, l’ « offre d’achat de bien immobilier » conclu par [N] [G] [E] le 10 novembre 2021 prévoit « une indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % du prix, sera versée sur compte séquestre du notaire à la signature de l’avant-contrat de vente ». Il est également acquis que cette obligation, à la charge de Mme [K], n’a pas été reprise à l’identique dans la promesse de vente, puisque celle-ci stipule que : « De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme ». Il ne se déduit alors pas de l’envoi à [N] [G] [E], profane en matière de vente immobilière, du projet d’acte et de la procuration afférente que l’attention de celui-ci aurait été attirée sur cette évolution dans les engagements de Mme [K], dès lors que les documents transmis s’étendaient sur 64 pages et que le courriel d’accompagnement ne contenait aucune information précise sur ce point. En revanche, bien que non rédactrice de l’acte, la société EV MMC, incluse dans les échanges relatifs à son élaboration et à l’organisation de sa signature, a bien eu connaissance de cette évolution puisque la société Pargade a demandé confirmation de ce « qu’il aurait été convenu une absence de versement d’un dépôt de garantie » et que la société W Notaires l’a incitée à se « rapprocher du négociateur qui doit en savoir plus à ce sujet ». Dans un courriel du 14 décembre 2021, la société EV MMC a alors répondu aux notaires « qu’une information a été faite ce jour à l’adresse de monsieur et madame [E] concernant le défaut de dépôt de garantie au moment de la signature (...). Les Propriétaires en ont accepté le principe si celui-ci est autorisé et légal. Comme il est d’usage en UK ». Toutefois en l’absence de toute preuve rapportée des démarches ainsi uniquement alléguées par la société EV MMC, celle-ci ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle aurait effectivement recueilli l’accord de ses mandants pour la dispense de versement immédiat figurant à la promesse. La société EV MMC échoue ainsi à établir qu’elle a alerté ses mandants de l’évolution de l’engagement pris par Mme [K] et des risques en découlant pour eux quant au sort de l’indemnité d’immobilisation, d’autant plus importants au regard des incertitudes ci-avant exposées relatives aux modalités de l’achat et à l’absence de toute vérification préalablement menée par l’agent immobilier. La responsabilité de la société EV MMC est dès lors susceptible d’être engagée en raison des multiples manquements. Sur les préjudices en lien causal Au cas présent, il n’est pas discuté entre les parties qu’en exécution de la promesse, Mme [K] est tenue d’une obligation, à l’égard de Mme [P] ès qualités d’héritière de [N] [G] [E], de s’acquitter de la somme de 119.000 euros au titre de l’immobilisation du bien immobilier. En effet, l’évolution de la formulation de la clause en litige a uniquement modifié la portée de son engagement, en la dispensant d’avoir à payer cette somme dès le jour de signature de la promesse.