Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 29 janvier 2026 — n° 22/02305

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que la somme de 20 000 euros, dont la SARL Sewa Giardini a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] par jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 19 février 2024 dans l’affaire RG 21/03921, Minute n°24/000165, n’a pas été acquittée par la SARL Sewa Giardini ; DIT que le partage de responsabilité entre la SARL Sewa Giardini, venant aux droits de la SARL Sefragiardini, et la SARL Cabinet LVS s’effectuera au titre de la condamnation de 20 000 euros de la manière suivante : SARL Sewa Giardini : 50 %SARL Cabinet LVS : 50 % CONDAMNE la SARL Cabinet LVS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 4]) la somme de 10.000 euros au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de la SARL Sewa Giardini par jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 19 février 2024 dans l’affaire RG 21/03921, Minute n°24/000165 ; DEBOUTE la SARL Cabinet LVS de sa demande d’être relevée et garantie par la SARL Sewa Giardini ; CONDAMNE la SARL Cabinet LVS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Cabinet LVS aux dépens de l’instance ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant devis du 23 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 4]) a confié à la société Sefragiardini, devenue Sewa Giardini, l’entretien des espaces verts de la copropriété. Après avoir mis en demeure la société Sefragiardini de lui rembourser des facturations qu’il estimait irrégulières, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 28 octobre 2021. Par jugement du 19 février 2024 rendu dans l’affaire RG 21/03921, le tribunal judiciaire de Nice a condamné : la SARL Sewa Giardini à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 20 000 euros en remboursement des sommes indûment perçues, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à verser à la SARL Sewa Giardini la somme de 750 euros au titre des factures impayées pour les mois de mai et juin 2021,la SARL Sewa Giardini à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,et a débouté les parties de toute autre demande. La SARL Sewa Giardini n’a pas réglé les sommes dont elle était redevable au syndicat des copropriétaires Le Vigia. Un commandement aux fins de saisie vente et une saisie-attribution pratiquée sur son compte bancaire à la demande du syndicat des copropriétaires se sont avérés infructueux. Par acte du 24 mai 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a fait assigner le Cabinet LVS aux fins d’obtenir la réparation des préjudices causés par sa carence dans la gestion des parties communes de la copropriété pendant son mandat ayant expiré le 22 novembre 2021. L’instance a été inscrite sous le numéro de RG 23/04322. Par acte du 15 novembre 2023, le Cabinet LVS a appelé en cause la SARL Sewa Giardini. L’instance a été inscrite sous le numéro de RG 22/02305. Par ordonnance du 26 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances. Par conclusions responsives notifiées le 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sollicite la condamnation du Cabinet LVS à lui payer les sommes suivantes en rappelant l’exécution provisoire de droit : 30 576 euros en réparation de son préjudice lié aux paiements des factures de février 2020 à mars 2021,6 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa carence dans la gestion des parties communes,5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Il expose que pendant son mandat le Cabinet LVS a sollicité plusieurs devis pour l’entretien des espaces verts de la copropriété et qu’il a accepté le devis établi par la SARL Sefragiardini le 23 décembre 2019 prévoyant un entretien annuel pour un montant forfaitaire de 2 184 euros pour deux interventions mensuelles de septembre à mai et trois interventions mensuelles de juin à août. Il précise que le Cabinet LVS a toutefois réglé chaque mois à la SARL Sefragiardini le montant forfaitaire annuel de 2 184 euros, faisant passer le budget espaces verts de 4 788 euros en 2018 avec un prévisionnel de 5 000 euros pour les années 2019 et 2020 à 26 208 euros en 2020, alors que le budget total voté pour la copropriété était de 53 000 euros. Il indique que quatorze facturations indues ont ainsi été versées entre février 2020 et mars 2021 pour un montant total de 30 576 euros. Il note que par courrier du 24 septembre 2021, le syndic reconnaissait son erreur comptable et s’engageait à le rembourser en mobilisant son assurance professionnelle à compter de l’épuisement des voies de recours à l’encontre de la SARL Sefragiardini.

MOTIFS DE LA DECISON En vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. En outre, l’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Enfin, les articles 1103 et 1104 du code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi. Sur la condamnation du Cabinet LVS en indemnisation du préjudice lié aux factures réglées Il est acquis que le service comptabilité du Cabinet LVS a réglé à la société Sefragiardini de février 2020 à mars 2021, c’est-à-dire pendant quatorze mois, des factures mensuelles d’un montant de 2 184 euros chacune. Le Cabinet LVS affirme n’avoir eu aucun doute en signant le devis établi le 23 décembre 2019 par la SARL Sefragiardini sur le fait que le prix y figurant était un prix forfaitaire annuel. Le règlement pendant plusieurs mois des factures qui lui ont été adressées sans élever aucune contestation caractérise par conséquent une négligence qui a concouru au dommage financier causé à la copropriété. La SARL Sewa Giardini, venant aux droits de la SARL Sefragiardini, a par jugement du tribunal judiciaire de Nice été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros au titre des sommes indument réglées et tenant compte du fait que des prestations d’entretien des espaces verts ont été effectivement fournies, de la nature de ces prestations, de la topographie des lieux et plus particulièrement de leur déclivité et accessibilité limitée. Le préjudice financier indemnisable du syndicat des copropriétaires au titre des factures réglées est donc égal à la somme de 20 000 euros indiquée dans le jugement rendu le 19 février 2024 par le tribunal judiciaire de Nice. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] justifie avoir fait signifier ce jugement à la SARL Sewa Giardini et lui avoir fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vente le 25 juin 2024. A défaut de paiement des sommes qui lui ont été accordées, il a fait pratiquer le 5 novembre 2024 une saisie-attribution sur le compte de la SARL Sewa Giardini ouvert dans les livres de la banque BNP Paribas, laquelle s’est avérée infructueuse en raison du solde débiteur du compte. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] précise n’avoir aucune nouvelle de la part de la SARL Sewa Giardini et que depuis l’approbation le 29 juin 2024 des comptes de cette société pour l’exercice clos au 31 décembre 2023, ses comptes annuels sont accompagnés d’une déclaration de confidentialité en application de l’article L 232-15 du code de commerce. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a par conséquent effectué des démarches qui n’ont pas permis d’obtenir le règlement des sommes ordonnées et ce défaut de paiement n’est pas contesté par la SARL Sewa Giardini qui a été appelée en cause. Le Cabinet LVS ne peut donc pas opposer l’enrichissement sans cause à la demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires à son encontre. La faute commise est caractérisée et sa responsabilité est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le Cabinet LVS sera condamné par conséquent à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] 50 % de la somme de 20 000 euros accordée par jugement du 19 février 2024 au titre du préjudice lié au paiement des factures établies par la SARL Sewa Giardini du mois de février 2020 au mois de mars 2021, soit la somme de 10 000 euros. Sur la demande de garantie En considération des fautes partagées entre la SARL Sewa Giardini et le Cabinet LVS, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation de 20 000 euros ordonnée par le jugement du 19 février 2024 comme suit : SARL Sewa Giardini : 50 %Cabinet LVS : 50 % Eu égard aux fautes partagées, le Cabinet LVS sera débouté de sa demande d’être relevé et garanti par la SARL Sewa Giardini pour les condamnations prononcées à son encontre. Sur la demande de condamnation du Cabinet LVS au titre de sa carence dans la gestion des parties communes Le syndicat des copropriétaires reproche au Cabinet LVS un défaut d’entretien des espaces verts pendant la période du mois de mai 2021 à octobre 2021 ayant endommagé une haie de thuyas située à l’entrée de l’immeuble. Il produit au soutient de sa demande un procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2021 qui approuve une résolution n°16 selon laquelle le Cabinet LVS doit indemniser la copropriété pour le coût de remplacement « des arbres morts », un devis établi par la société France Haie le 18 mars 2022 pour un projet relatif à la création d’une haie artificielle, la pose d’un grillage, la mise en place d’un voile occultant et d’un feuillage pour un montant de 2 283,40 euros TTC. Il produit enfin un mail envoyé le 18 avril 2022 par la société Midi Jardins au nouveau syndic de la copropriété qui confirme son intervention pour « l’abattage de l’ensemble des thyuas émeraude de la jardinière se trouvant à l’entrée de la résidence ». Ces pièces ne permettent toutefois pas de démontrer que les végétaux concernés doivent être abattus en raison d’un défaut d’entretien pendant la période de mai 2021 à octobre 2021, aucune constatation à cet égard n’ayant été produite. Le devis de travaux porte en outre sur la création d’une barrière artificielle et non sur la plantation de nouveaux thuyas et son montant de 2 283,40 euros TTC ne correspond pas au préjudice allégué de 6 000 euros. En considération de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la demande de déclarer commun et opposable la présente décision à la SARL Sewa Giardini La SARL Sewa Giardini est partie à la présente procédure et le jugement lui est opposable. La demande de voir déclarer la présente décision commune et opposable est sans objet et le Cabinet LVS en sera débouté. Sur la demande reconventionnelle de la SARL Sewa Giardini en paiement de dommages et intérêts La SARL Sewa Giardini sollicite la condamnation du Cabinet LVS à lui payer la somme de 24 776 euros à titre de dommages et intérêts pour la somme de 20 000 euros qu’elle a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires par le jugement du 19 février 2024 ainsi que les sommes qui ne lui ont pas été réglées au titre des factures des mois de mai et juin 2021, soit la somme de 3 276 euros. Elle sera toutefois déboutée de ses demandes dès lors que les fautes relatives aux factures litigieuses sont partagées et que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a déjà été condamné par le jugement du 19 février 2024 à lui verser la somme de 750 euros au titre des factures impayées pour les mois de mai et juin 2021. Sur les demandes accessoires Partie principalement perdante au procès, le Cabinet LVS sera condamné aux dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande en revanche de débouter le Cabinet LVS et la SARL Sewa Giardini de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, l’instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, l’exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner et le Cabinet LVS sera débouté de sa demande de ce chef.