Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 mars 2026 — n° 23-12.251

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 22 novembre 2022), le 25 mars 1993, la société La Presqu'île du Cap promotion a acquis de [G] [Z], décédée en cours d'instance le 5 février 2021, aux droits de laquelle viennent [I], [Y] et [T] [B] (les consorts [B]), une parcelle provenant de la division d'une parcelle cadastrée section CH n° [Cadastre 1], pour y construire quatre villas. 2. L'acte de vente a prévu des servitudes non altius tollendi à diverses hauteurs au bénéfice du fonds de [G] [Z], restée propriétaire du surplus de la parcelle cadastrée section CH n° [Cadastre 1]. 3. Les servitudes n'ont pas été respectées, mais [G] [Z] a, par acte notarié du 11 octobre 1995, déclaré « agréer en totalité les constructions et les empiétements effectués par la société La Presqu'île du Cap promotion bien qu'ils ne respectent pas scrupuleusement lesdites servitudes » et a rappelé que néanmoins ces servitudes continuent de s'appliquer. 4. Le 19 avril 1997, la société La Presqu'île du Cap promotion a vendu à Mme [L] une des villas, l'acte rappelant les servitudes. 5. Le 20 janvier 2020, Mme [L] a consenti à la société Phison capital une promesse de vente concernant cette villa, sous la condition suspensive de régularisation d'un acte constatant la modification des servitudes non altius tollendi. 6. Par acte authentique du 10 mars 2020 reçu par M. [K], notaire membre de la société civile professionnelle Clément-Djian-[K]- Falgon (la SCP), Mme [L] et [G] [Z] ont procédé à la modification de la servitude en prévoyant que, sous réserve du paiement de la somme de 300 000 euros, les propriétaires du fonds dominant s'interdisaient de manière définitive et irrévocable, tant pour eux-mêmes que pour leurs ayants droit et ayants cause, d'intenter une quelconque action concernant la violation des servitudes. 7. Le même jour, Mme [L] et la société Phison capital ont réitéré la vente de l'immeuble. 8. Par acte du 27 juillet 2020, Mme [L] a assigné [G] [Z], les consorts [B] et la SCP devant un tribunal judiciaire en nullité de l'acte modificatif des servitudes du 10 mars 2020 et paiement de diverses sommes. 9. [G] [Z] et les consorts [B] ont appelé la société Phison capital en intervention forcée, par acte du 1er février 2021. 10. Par ordonnance du 7 avril 2022, un juge de la mise en état a déclaré Mme [L] irrecevable en son action et a rejeté l'ensemble de ses prétentions. 11. Mme [L] a interjeté appel par déclaration du 25 avril 2022.

Réponse de la Cour 13. En matière de procédure avec représentation obligatoire, selon l'article 789 du code de procédure civile, alinéas 1er et 6°, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, en vigueur jusqu'au 31 août 2024, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. 14. Ces règles sont claires et dénuées d'ambiguïté pour un professionnel du droit. 15. Il en découle qu'il n'incombe pas au juge l'obligation d'aviser les parties de la possibilité de demander que la question de fond soit tranchée par le tribunal. 16. Le moyen, qui postule le contraire, manque en droit. Réponse de la Cour Vu les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 : 18. Il résulte de la combinaison de ces textes que seules les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité sont irrecevables si elles n'ont pas été publiées. Cette fin de non-recevoir n'est pas applicable aux autres prétentions, même si elles sont formées dans une même assignation ou les mêmes conclusions. 19. Pour déclarer Mme [L] irrecevable en son action, l'arrêt retient que l'acte litigieux est un acte modificatif de droits réels et qu'il prévoit sa publication au service de la publicité foncière, de sorte que l'assignation réclamant sa nullité doit également être publiée. 20. En statuant ainsi, alors que la demande de remboursement d'une somme au titre de l'enrichissement sans cause était subsidiaire et la demande de dommages-intérêts formée en tout état de cause, de sorte que celles-ci ne se rattachaient pas par un lien de dépendance nécessaire à la demande en nullité de l'acte notarié du 9 mars 2020, seule soumise à publication, la cour d'appel a violé les textes susvisés. Portée et conséquences de la cassation 21. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile. 22. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond. 23. Les demandes de Mme [L] autres que celles tendant à l'annulation de l'acte du 9 mars 2020 ne sont pas soumises à publicité en vertu de l'article 28, 4°, c), du décret du 4 janvier 1955, de sorte que la fin de non-recevoir opposée à ces demandes pour défaut de publicité doit être rejetée. 24. Il en va de même de la fin de non-recevoir opposée à ces demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, puisque Mme [L] a qualité et intérêt à agir, même après la vente du bien grevé de servitude, pour demander l'indemnisation de l'appauvrissement et des préjudices personnels qu'elle prétend avoir subis du fait de l'acte litigieux et des circonstances de sa conclusion.

PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable la demande d'annulation de l'acte modificatif du 9 mars 2020, l'arrêt rendu le 22 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Rejette les fins de non-recevoir pour défaut de publicité et défaut de qualité et d'intérêt à agir opposées aux demandes de Mme [L] tendant à la condamnation solidaire de M. [I] [B], [G] [Z], Mme [T] [B] et M. [Y] [B] à lui rembourser la somme de 300 000 euros sur le fondement de l'enrichissement sans cause et tendant à la condamnation in solidum de M. [I] [B] et de la société civile professionnelle Clément-Djian-[K]-Falgon à lui verser la somme de 31 800 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne MM. [I] et [Y] [B], Mme [T] [B] et la société civile professionnelle Clément-Djian-[K]-Falgon aux dépens, en ce compris ceux exposés devant les juges du fond ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées devant les juges du fond et devant la Cour de cassation ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.