Tribunal judiciaire, chambre 6/section 4, 16 mars 2026 — n° 24/10536

EXPOSE DU LITIGE :   Selon acte authentique en date du 17 juillet 2020, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [S] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] les lots n°23 et 44 correspondants à un appartement au premier étage du bâtiment B et un stationnement véhicule électrique intérieur au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1].   La livraison des biens acquis par Monsieur [F] est intervenue selon procès-verbal du 02 mai 2024 avec réserves.   Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [S] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] ont fait assigner la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis de la livraison tardive des biens acquis le 17 juillet 2020.   La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026. *** Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 août 2025, les époux [I] demandent au tribunal de : « RECEVOIR Monsieur et Madame [I] en leurs demandes, fins et conclusions et les dire bien fondé ;   DEBOUTER la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE de l’ensemble de ses demandes,   JUGER que la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 2] est engagée en raison du retard de livraison de l’appartement B102 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ;   CONDAMNER LA SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à régler à Monsieur et Madame [I] : La somme de 23 400 € en réparation du préjudice subi au titre de la perte de loyers ; La somme de 41 303 € en réparation du préjudice subi au titre de la perte de l’avantage fiscal PINEL ; La somme de 4 243,6 €. € en réparation du préjudice subi au titre des frais d’assurance et intérêts bancaires réglés ; La somme de 398,20 € en réparation du préjudice subi au titre des charges de copropriété ; La somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral subi ASSORTIR ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, ORDONNER la capitalisation des intérêts sur ces sommes,   CONDAMNER la SCCV [Adresse 2] à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; DIRE qu’il n’y a pas lieu à exclure l’exécution provisoire. »    ***   Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE demande au tribunal de : « DECLARER recevable et bien fondée la SCCV [Adresse 2] en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;   JUGER que la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE justifie de causes légitimes de retard ayant reporté le délai de livraison du bien ;   JUGER que la SCCV [Adresse 2] n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 17 juillet 2020 ;   DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de l’intégralité de leurs demandes ;   Par conséquent,   CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser la somme de 5.000 euros au profit de la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »   ***   Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.   La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

    MOTIFS DE LA DÉCISION   A titre liminaire   Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).   Sur les demandes principales des époux [I] demande de dommages et intérêts formée par les époux [I] au titre du retard de livraison   Sur le retard de livraison   Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).   Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.   En l’espèce, l'acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 17 juillet 2020 prévoyait que « Le délai prévisionnel de livraison du bâtiment est : 1er trimestre 2022, soit au plus tard le 31 mars 2022. ».   La livraison de l’appartement et de l’emplacement de stationnement des époux [I] a eu lieu selon procès-verbal du 2 mai 2024, soit avec 763 jours de retard.   L’acte authentique de vente du 17 juillet 2020 prévoit néanmoins que «          Le délai prévisionnel de livraison ci-dessus sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à un cas de force majeure ou à une cause « légitime ».   Pour l’application des dispositions qui précèdent seront considérées comme « causes légitimes » :   - les intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment selon les relevés qui seront effectués par METEO FRANCE, sur la station la plus proche ; (…) - les retards imputables aux compagnies concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier ;   - le règlement judiciaire ou la liquidation judiciaire d’une entreprise participant aux travaux ou encore de l’un de ses fournisseurs ;   - la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le Maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant) ; - la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à (aux) entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou liquidation judiciaire ; (…)   En cas de survenance de l’un des évènements énumérés ci-dessus, le terme du délai de réalisation des travaux sera différé du temps égal au double de celui pendant lequel l’évènement considéré aura mis obstacle à la poursuite des travaux.   Pour la détermination des jours en retard consécutifs aux évènements ci-dessus visés, les Parties déclarent, de convention expresse, s’en remettre et accepter les termes de l’attestation établie par le Maître d’œuvre d’exécution du programme immobilier, le tout sous réserve des dispositions des articles L 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil. Le Maître d’œuvre d’exécution déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai ci-dessus indiquées. » La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.  Pour justifier du report de la date de livraison, la SCCV [Adresse 2] invoque : - 6 mois de retard dans l’attente de l’intervention d’ENEDIS pour retirer un poteau électrique ; La défenderesse produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 18 décembre 2020 faisant état de « la mise à l’arrêt du chantier, en raison du retard pris par la société ENEDIS dans la réalisation des travaux de suppression du poteau électrique et la reprise des alimentations aérienne ». Toutefois, cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors qu’il résulte des pièces versées par la SCCV [Adresse 2], en particulier les courriels et courriers adressés à la société ENEDIS pour demander la suppression du poteau électrique en dehors de l’emprise de la construction, que l’existence de ce poteau électrique était connue et sa suppression était demandée depuis décembre 2018, soit très antérieurement à la signature de l’acte authentique de vente du 17 juillet 2020. Il appartenait à la SCCV [Adresse 2] de prendre en compte cet évènement pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs.

  PAR CES MOTIFS,   Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,   CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 8.508,88 € (huit mille cinq cent-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers ;   CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 12.110,33 € (douze mille cent-dix euros et trente-trois centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel ;   CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 1.334,41 € (mille trois cent-trente-quatre euros et quarante et un centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des intérêts intercalaires et des frais d’assurance ;   DÉBOUTE Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] de leur demande indemnitaire au titre des charges de copropriété ;   CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 3.000 € (trois mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ;   ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;   CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] aux dépens ;   CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;   DÉBOUTE la SCCV [Adresse 2] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ; La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière. La greffière, La présidente,