Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 19 mars 2026 — n° 22/05623

Exposé du litige : Suivant compromis de vente sous seings privés du 16 juin 2022, Madame [F] [X] a, par l’entremise de l’agence immobilière BRETAGNE REALTY, promis de vendre à Monsieur [N] [T] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], cadastrée section CL [Cadastre 1] et [Cadastre 2] moyennant le prix de 1 051 000 €, les frais de négociation de 51 000 € au profit de l’agence immobilière étant à la charge de la venderesse. Le jour de la signature du compromis, lequel était conclu sans condition suspensive de prêt, la somme de 52 000 € était déposée à titre d’acompte sur le prix de vente entre les mains de l’agence désignée par les parties en qualité de séquestre. L’immeuble objet de la promesse consistait en une maison construite en 2001 sur une parcelle de 1670 m² dominant la vallée du [Localité 4]. La promesse précisait que la convention constituait dès sa signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, la réitération étant prévue par acte authentique reçu par Maître [M], notaire à [Localité 5] au plus tard le 15 septembre 2022, cette date étant convenue comme constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à exécuter. Par lettre datée du 8 septembre 2022, Maître [M] adressait à Monsieur [T] un avenant signé le même jour par Madame [X] qui prévoyait un report du rendez-vous de signature au 7 octobre 2022, et transmettait également une offre d’achat faite le 7 septembre 2022 par la commune d’[Localité 6] relative à une bande de terrain dépendant de la parcelle CL [Cadastre 1], située en bordure du Cens. Monsieur [T] ne se présentait pas au rendez-vous de signature du 7 octobre 2022 et suivant courrier recommandé avec accusé de réception adressé à l’agence immobilière le 11 octobre 2022, il notifiait sa volonté de se rétracter de la vente envisagée en application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, et sollicitait la restitution de l’acompte versé, soit la somme de 52 000 €. Par courrier du même jour adressé au notaire chargé de recevoir la vente, le conseil de Monsieur [T] expliquait l’exercice de son droit de rétractation par le fait que la mairie d’[Localité 6] voulait acquérir une emprise d’une largeur de 5 à 7 m à partir de la rivière du Cens, soit en l’espèce une surface approximative de 180 m², ce qui aurait pour effet d’amputer la parcelle devant lui être cédée de plus de 10 % de sa surface totale. Il faisait état de ce que la venderesse, informée avant la vente des projets de la mairie avait sciemment dissimulé cette information, de sorte que la vente pouvait être annulée. Il sollicitait la restitution de l’acompte versé. Suivant exploit de Maître [B], commissaire de justice à [Localité 5] en date du 25 octobre 2022, Monsieur [T] était sommé à la demande de madame [X] de procéder à la signature de l’acte de vente reportée au 28 octobre 2022, date à laquelle Maître [M] dressait un procès-verbal de carence, Monsieur [T] ne s’étant pas présenté.

Motifs de la décision Sur les demandes au titre de la clause pénale Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Il résulte par ailleurs de l’article 1128 du code civil qu’est notamment nécessaire à la validité d'un contrat le consentement des parties. L’article 1130 du code civil dispose que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » L'article 1137 du code civil énonce que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol consiste ainsi en une manœuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L'auteur des manœuvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi "intentionnellement pour tromper le contractant". La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et du caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur. En l’espèce, alors que les demanderesses sollicitent l’application des stipulations du compromis qui prévoit notamment le versement d’une clause pénale dans le cas où l’une des parties refuse de signer l’acte authentique alors que les conditions suspensives sont levées et les droits de préemption purgés, le défendeur soutient au contraire que le compromis doit être déclaré caduc en raison de sa rétractation intervenue le 11 octobre 2022, et qu’il soit en tout état de cause déclaré nul pour vice du consentement. Le droit de rétractation prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, auquel renvoie le compromis de vente, existe pendant un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Dans le cas présent, il n’est pas contesté par Monsieur [T] que la copie de l’acte lui a été notifiée avec son accord par lettre recommandée électronique du 16 juin 2022, et qu’aucune rétractation n’est intervenue dans les dix jours du lendemain de la présentation de cette lettre. Il est en outre acquis aux débats que le rendez-vous de signature a été reporté au 7 octobre 2022, Maître [M], notaire, ayant par lettre datée du 8 septembre 2022, adressé à Monsieur [T] l’avenant prévoyant ce report de date, ainsi que l’offre d’achat de la bande de terrain en bordure de [Localité 4] faite par la commune d’[Localité 6]. A ce titre, même à supposer que la commune d’[Localité 6] ait préempté, (ce qui n’est pas le cas ici s’agissant d’une offre amiable d’acquisition), cette préemption serait en tout état de cause restée sans effet sur la possibilité pour l’acquéreur d’exercer son droit de rétractation en dépit de l’expiration du délai depuis le mois de juin 2022. Il s’ensuit que la rétractation exercée hors du délai légal par Monsieur [T] est sans effet. Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre et à l’appui de ses demandes reconventionnelles, Monsieur [T] se considère encore victime d’une erreur ou de la réticence dolosive de la part de la venderesse et l’agence tenant au fait qu’elles auraient passé sous silence que la mairie était déjà propriétaire d’une bande de terrain située en bordure de rivière, dépendant des parcelles voisines de celles vendues, et que la mairie d’[Localité 6] disposait de la possibilité d’exercer un droit de préemption passé le délai de deux mois accordé au département, et que partant il existait un risque avéré d’exercice de ce même droit de préemption, de nature à modifier les conditions de la vente. Or d’une part, il n’est pas démontré que la venderesse et l’agence ont de manière volontaire omis d’informer l’acquéreur sur les acquisitions voisines par la commune, et d’autre part, l’acquéreur était à même de consulter le plan cadastral pour connaître l’identité des propriétaires des parcelles avoisinantes. Au surplus, le droit de préemption urbain est usuel en matière de vente immobilière et son éventualité est d’ailleurs rappelée au compromis de vente, l’acquéreur assisté de son propre notaire pouvant aisément obtenir tous renseignements à ce sujet. Enfin, dans sa lettre du 7 septembre 2022, la ville d’[Localité 6] a, certes, évoqué son droit de substitution au département dans l’exercice de son droit de préemption, mais n’a pour autant pas notifié sa volonté de l’exercer. Sa lettre formalise en effet clairement une simple offre amiable d’acquisition d’une partie de la parcelle représentant 180 m2, offre que l’acquéreur n’était pas tenu d’accepter. Il résulte de l’ensemble de ces éléments Monsieur [T] ne peut valablement soutenir que son consentement a été vicié, et sa demande d’annulation du compromis de vente à ce titre sera rejetée. C’est à titre surabondant qu’il est rappelé que la renonciation à l’exercice du droit de préemption peut être expresse ou tacite, de sorte que pour le droit de préemption en matière d’espaces naturels sensibles, le silence du Département dans le délai qui lui était imparti pour exercer son droit de préemption valait renonciation à son droit de préempter, tandis que la commune qui n’a pas manifesté son droit de préempter dans le délai qui lui était imparti et qui expirait 3 mois après la réception de la déclaration de l’intention d’aliéner par le Département, soit le 7 octobre 2022, y a également renoncé tacitement. Il en découle que le jour fixé pour la signature, le droit de préemption urbain était purgé et Monsieur [T] n’encourait aucun risque de se voir amputer d’une partie de la parcelle acquise. Il s’ensuit encore que le 7 octobre 2022, date fixée dans l’avenant pour la signature de l’acte définitif de vente, et a fortiori le 28 octobre 2022, date à laquelle Monsieur [T] a été sommé de signer, l’ensemble des droits de préemption et de substitution ayant été purgés, en refusant de signer l’acte définitif de vente, Monsieur [T] était en défaut. Ainsi les conditions d’application de la clause pénale prévue au compromis de vente sont réunies au bénéfice de la venderesse. Il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [T] sera débouté de sa demande de restitution de l’acompte séquestré et qu’il sera condamné à régler à madame [X] l’indemnité forfaitaire telle que prévue au compromis, soit la somme de 105 100 €, cette somme correspondant à 10 % du prix de vente n’ayant rien d’excessif et n’ayant pas vocation à être réduite au visa de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil. S’agissant des modalités de recouvrement de cette somme, la société BRETAGNE REALTY, séquestre, sera autorisée à se libérer de la somme de 52 000 € entre les mains de Madame [X], et Monsieur [T] sera condamné à régler le surplus soit la somme de 53 100 € à madame [X]. Sur les demandes de dommages et intérêts La défaillance de Monsieur [N] [T] à la signature, alors que toutes les conditions suspensives étaient levées et que la vente était parfaite a causé tant à madame [X] qu’à l’agence immobilière un préjudice.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort, Condamne Monsieur [N] [T] à payer à Madame [F] [X] la somme de 105 100 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale en ce compris le dépôt de garantie à hauteur de 52 000 € actuellement séquestrée entre les mains de l’agence immobilière ; Autorise la société BRETAGNE REALTY en sa qualité de séquestre à se libérer de la somme de 52 000 € entre les mains de Madame [X] ; Condamne Monsieur [N] [T] à payer à la société BRETAGNE REALTY la somme de 48 450 € à titre de dommages et intérêts ; Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement ; Déboute Monsieur [N] [T] de l’ensemble de ses demandes ; Condamne Monsieur [N] [T] à régler à la société BRETAGNE REALTY la somme de 2 000 € à en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [N] [T] à régler à Madame [X] la somme de 2 000 € à en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [N] [T] aux dépens ; Accorde à la société CVS, SELARL d'avocats Inter barreaux ([Localité 1]-[Localité 7]-[Localité 8]-[Localité 9]-[Localité 10]-[Localité 11]), le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER