Cour d'appel, 1ère chambre civile b, 31 mars 2026 — n° 24/05035

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement querellé en ce qu'il a : - débouté la SCI GBF de sa demande de paiement par la SELARL Notaires Conseils Bourg-en-Bresse de l'indemnité d'occupation, en contrepartie de l'occupation du local dont elle propriétaire au [Adresse 4] à Bourg-en-Bresse (Ain), - condamné la SELARL Notaires Conseils Bourg-en-Bresse à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 6.233,34 euros à titre d'indemnités d'occupation en contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux dont elle est propriétaire à cette adresse pour la période du 8 avril 2022 au 14 octobre 2022, Confirme le jugement déféré pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SELARL Notaires Conseils [Localité 2] à payer : - à la SCI [Adresse 2] la somme de 5.610 euros à titre d'indemnités d'occupation en contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux dont elle est propriétaire [Adresse 5] à Bourg en Bresse pour la période du 8 avril 2022 au 14 octobre 2022, - à la SCI GBF la somme de 623,34 euros à titre d'indemnités d'occupation en contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux dont elle est propriétaire [Adresse 5] à Bourg en Bresse pour la période du 8 avril 2022 au 14 octobre 2022, Condamne ls SCI [Adresse 2] et GBF in solidum aux dépens d'appel, Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La greffière, La Présidente,

* * * * EXPOSE DU LITIGE M. [F] [S], notaire à Bourg-en-Bresse depuis 1981, ayant dépassé l'âge légal pour exercer les fonctions de notaire en 2020, le procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a, par requête en date du 23 juin 2020, saisi ledit tribunal afin de voir ordonner sa suspension provisoire et de voir désigner un notaire suppléant. Par jugement du 10 juillet 2020, Maître [D] [X] a été désigné à cette fin, puis par un jugement du 15 octobre 2020, la SELARL Notaires Conseils [Localité 2] a été désignée ès-qualités. Par jugement du 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a ouvert une procédure de redressement judiciaire, nommant les SELARL AJ Partenaires en qualité d'administrateur judiciaire et la société MJ Alpes en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 15 mars 2021, le tribunal a ordonné la cession de l'office notarial de M. [F] [S] à la SELARL Notaires Conseils Bourg-en-Bresse et a constaté que cette dernière ne reprenait pas les contrats en cours et s'engageait à régulariser un bail précaire avec la société propriétaire des locaux dans les conditions fixées dans son offre. Par arrêt du 22 juillet 2021, la cour d'appel de Lyon a déclaré irrecevable l'appel interjeté par M. [S] à l'encontre du jugement. Par arrêté du 8 avril 2022, publié au Journal officiel du 15 avril 2022, le garde des sceaux, ministre de la justice a nommé la SELARL Notaires Conseils [Localité 2], titulaire d'un office notarial à la résidence de [Localité 2], en remplacement de M. [F] [S] atteint par la limite d'âge. Par jugement du 13 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a mis fin à la procédure de redressement judiciaire de M. [F] [S] et aux fonctions des mandataires et administrateurs judiciaires. En 2022, plusieurs courriers ont été échangés entre la SELARL Notaires Conseils Bourg-en-Bresse et les SCI GBF et [Adresse 2] s'agissant de l'occupation des locaux, la reprise des baux n'étant pas prévue dans le jugement du 15 mars 2021, sur la poursuite de ceux-ci et les modalités d'occupation des locaux. La décision de cession est devenue définitive seulement à compter du 8 mars 2023, date à laquelle la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par M. [F] [S]. Par acte introductif d'instance du 13 juin 2023, les SCI GBF et SCI [Adresse 2] ont fait assigner la SELARL Notaires Conseils Bourg-en-Bresse devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en paiement d'indemnités d'occupation et de dommages-intérêts pour résistance abusive. Par jugement contradictoire du 11 juin 2024, le tribunal a : - débouté la SCI GBF de sa demande de paiement par la SELARL Notaires Conseils Bourg-en-Bresse de l'indemnité d'occupation, en contrepartie de l'occupation du local dont elle propriétaire au [Adresse 4] à Bourg-en-Bresse (Ain), - condamné la SELARL Notaires Conseils Bourg-en-Bresse à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 6.233,34 euros à titre d'indemnités d'occupation en contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux dont elle est propriétaire à cette adresse pour la période du 8 avril 2022 au 14 octobre 2022, - débouté la SCI [Adresse 2] du surplus de ses prétentions au titre des indemnités d'occupation, - débouté les SCI GBF et SCI [Adresse 2] de leurs demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive, - débouté la SELARL Notaires Conseils [Localité 2] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, - débouté les parties de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens. Par déclaration du 19 juin 2024, les SCI GBF et [Adresse 2] ont interjeté appel. * * * Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, les SCI demandent à la cour de : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, les appelantes exposent notamment que le tribunal n'a pas respecté le principe du contradictoire et a statué ultra petita, car selon elles, aucune demande subsidiaire n'avait été formulée par l'intimée et notamment la réduction de l'indemnité d'occupation à 1.000 euros. La cour relève que dans la mesure où le notaire conclut au rejet de l'indemnité alors que les appelantes sollicitent un montant supérieur à 1.000 euros, le tribunal n'a nullement statué ultra petita en retenant un montant intermédiaire. Mais en tout état de cause, les appelantes ne tirant aucune conséquence de leur affirmation en ne sollicitant pas la nullité du jugement, la cour n'est pas saisie d'une demande découlant d'une irrégularité de la décision de première instance. Sur les indemnités d'occupation Les appelantes exposent que : Elles sont bénéficiaires d'une indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers versés jusqu'à l'adoption du plan de cession, seule valeur locative pertinente, le montant fixé par le tribunal étant fondé sur un document dépourvu de valeur probante, L'intimée, qui a été avertie de nombreuses fois de son occupation sans droit ni titre, ne justifie pas en quoi un déménagement n'était pas envisageable, aucune convention d'occupation précaire n'a été signée, l'évaluation d'un agent immobilier de complaisance n'est pas probante, l'intimée avait proposé 1.500 euros, L'occupation sans droit ni titre a pris fin le 2 décembre 2022, date à laquelle le mobilier restant a été évacué, L'intimée a bien occupé le local d'archives. L'intimée répond que : A défaut de reprise de bail lors de la cession de l'office notarial, aucune indemnité d'occupation ne peut être sollicitée, Le plan de cession prévoit une convention d'occupation précaire à hauteur de 12.000 euros par an, dont les sommes ont été régulièrement acquittées, la concluante n'ayant donc jamais été occupante sans droit ni titre, Les lieux ont été régulièrement libérés le 13 octobre 2022, et les clefs remises le lendemain, Le local d'archives n'ayant jamais été occupé, aucune somme n'est due à ce titre. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' En l'espèce, il est constant que la société de notaires cessionnaire de l'office de M. [S] n'a pas repris les baux des SCI propriétaires des locaux. Si la société de notaires a proposé aux propriétaires la conclusion d'une convention d'occupation précaire prévoyant une redevance mensuelle de 1.000 euros, ceci a été refusé par les propriétaires de sorte qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties. La société de notaires ne peut donc se prévaloir d'une convention d'occupation précaire acceptée par les deux parties. Il convient en conséquence de fixer le montant et la durée de l'indemnité d'occupation due par la société de notaires. Sur la durée de l' indemnité d'occupation, il résulte des productions que : - le jugement du 15 mars 2021 a constaté que les baux n'étaient pas repris par la société de notaires et que cette dernière s'engageait à régulariser un bail précaire avec la société propriétaire des locaux dans les conditions fixées dans son offre, - par courrier du 5 juillet 2022, l'administrateur judiciaire a précisé que faute d'accord avec Maître [S] sur la poursuite des baux et sur les modalités d'occupation des lieux, il convenait de les libérer et de payer une indemnité d'occupation qui, à défaut d'être fixée conventionnellement, devra être égale au montant des loyers prévus par les baux, - par courrier du 3 août 2022, la société de notaires a adressé aux propriétaires un projet de convention d'occupation précaire et trois chèques correspondant à trois mois d'indemnité d'occupation, - par courrier du 7 octobre 2022, le conseil des propriétaires ont mis en demeure la société de notaires de solder l'arriéré pour 17.707,44 euros - par courrier du 14 octobre 2022, la société de notaires a adressé au conseil des propriétaires les clefs de l'étude en précisant que celle-ci n'était plus occupée depuis le 13 octobre 2022 et que son courrier valait remise des clefs et fin de l'occupation, faisant état du paiement d'une somme de 1.000 euros par mois - par courrier du 18 octobre 2022, le conseil des propriétaires a répondu qu'il n'avait pas reçu mandat de recueillir les clefs de l'immeuble et que les bailleurs refusaient les montants proposé à titre d' indemnité d'occupation, que les chèques annoncés au courrier n'y figuraient pas, - par courrier du même jour, la société de notaires a reconnu l'omission des chèques et adressé deux paiements, - par courrier du 8 novembre 2022, le conseil des bailleurs a retourné 5 chèques et indiqué avoir remis les clefs à l'huissier en charge de l'état des lieux de sortie, - le procès-verbal de sortie a été dressé les 1er et 2 décembre 2022. Selon le tribunal judiciaire, l'occupation a pris fin le 14 octobre 2022 par la restitution des clefs, l'avocat détenant un mandat apparent. Cette libération des lieux répond effectivement à ce qui était demandé par le conseil des SCI, lequel qui donnait aucune directive précise sur les modalités de remise des clefs et notamment une adresse actuelle des deux SCI dont le siège social était dans les locaux libérés de sorte qu'une remise des clefs à cet endroit aurait été inopérante. Par ailleurs, les meubles qui ont pu être maintenus dans les lieux sont manifestement des meubles d'origine et il ne peut être reproché à la société de notaires d'en avoir laissé volontairement laissés sur place de sorte que les SCI ne peuvent se prévaloir d'une évacuation incomplète des lieux. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu la date du 14 octobre 2022 comme dernier jour de l'occupation de sorte que l'indemnité n'est due que jusqu'à cette date. S'agissant du local d'archives appartenant à la société GBF, le tribunal judiciaire a estimé que la preuve de son occupation n'était pas rapportée. Force est de constater que la société de notaires a fait procéder à son évaluation immobilière en tenant compte de cette surface par ailleurs uniquement accessible par les locaux occupés. Par ailleurs, la convention d'occupation précaire proposée par la société de notaires mentionne les deux SCI de sorte que le jugement est infirmé en ce qu'il n'a pas tenu compte de cette surface et a débouté la société GBF de sa demande. S'agissant du montant de l'indemnité, il est constant que les SCI ne réclament pas le paiement d'un loyer mais entendent voir évaluer l'indemnité d'occupation au montant de la valeur locative des lieux, soit le montant des anciens loyers, mettant en avant le fait que la société de notaires s'était acquittée scrupuleusement des loyers dans le cadre de l'administration légale de l'office. C'est cependant à juste titre que le jugement a rappelé que le préjudice de perte de jouissance par le propriétaire doit être compensé par une indemnité d'occupation égale au montant de la valeur locative des locaux en considération de leur état en vertu du principe de réparation intégrale, ce qui n'est pas nécessairement le montant des loyers antérieurs et le courrier du 5 juillet 2022 de l'administrateur judiciaire demandant une indemnité d'occupation équivalente aux loyers sans accord de la société de notaires ne peut aller contre ce principe. La société de notaires se prévaut de l'attestation d'une agence immobilière retenant que les locaux étaient très vétustes, partiellement chauffés, sans accessibilité PRM, avec une installation électrique paraissant présenter des dangers quant à son utilisation, et pas aux normes de sécurité incendie.