Cour d'appel, chambre a - commerciale, 31 mars 2026 — n° 22/00651

~~~~ FAITS ET PROCÉDURE : Le 2 juillet 2008, M. [U] [E] et Mme [J] [C], son épouse, ont fait l'acquisition des lots n° 106, n° 120 et n ° 238 dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 6] ([Localité 7]). M. [E] explique que cet achat s'inscrivait dans le cadre d'une opération de défiscalisation "Loi [Q]", destinée aux investissements réalisés outre-mer. Par un premier mandat (n° 952-953) du 22 août 2008, M. et Mme [E] ont confié la gérance de leur bien immobilier à l''Agence Austral Immobilier - [Adresse 5]', avec pour mission d'accomplir tous les actes d'administration et notamment : '- encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie (dépôts dont il demeurera détenteur), indemnité d'occupation et d'assurances, provisions et plus généralement toutes sommes ou valeurs relatives au(x) bien(s) géré(s), (...) - procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires, (...) - rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des biens, renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, (...). De même, en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l'accepte, de diligenter tant en demande qu'en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d'obtenir au préalable un mandat spécial, faire toutes déclaration de créance (...)'. Par un second mandat (n° 2175) du même jour, ils ont confié à cette même agence un mandat de location sans exclusivité, pour un loyer mensuel maximum de 650 euros, hors charge. Le 27 août 2008, un bail d'habitation a été conclu avec M. [I] [A], par l'intermédiaire de l''Agence Austral Immobilier', pour un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 50 euros. M. et Mme [E] ont bénéficié d'une réduction d'impôt d'un montant de 15 778 euros lors de sa déclaration de revenus de l'année 2008. Mais une proposition de rectification fiscale du 6 juillet 2010 a conduit à ce que cet avantage leur soit retiré au motif que les ressources de M. [A] excédaient les plafonds prévus pour bénéficier de la réduction liée à cet investissement. M. et Mme [E] se sont alors acquittés d'une somme totale de 18'176 euros, incluant les majorations et intérêts de retard. La même difficulté s'est présentée au titre des revenus de l'année 2009, M. et Mme [E] s'étant acquittés d'un montant de 20 665 euros, ainsi que, selon leurs explications, jusqu'en 2012. M. et Mme [E] ont sollicité et obtenu des dégrèvements auprès de l'administration fiscale. Le 15 novembre 2011, un nouveau bail d'habitation a été conclu, par l'intermédiaire de l''Agence Austral Immobilier', avec M. [T] [O], pour un loyer mensuel de 711 euros, charges comprises. M. [O] s'est révélé défaillant dans le paiement de ses loyers. Un commandement de payer un arriéré de 10 497,27 euros et d'avoir à justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire, lui a été délivré à la requête de la SARL Citya IDR Saint-[Localité 8] en date du 21 août 2015, puis une assignation du 7 mars 2016 devant le juge des référés du tribunal d'instance de Saint Paul. Par une ordonnance du 8 novembre 2016, le juge d'instance a constaté la résiliation du bail d'habitation, a ordonné l'expulsion de M. [O] et l'a condamné au paiement d'une somme provisionnelle de 13 995,05 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION : - sur la recevabilité de l'action :  M. [E] agit en responsabilité contractuelle, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, à l'encontre de la SAS Citya France Immobilier, sous la garantie de son assureur, relativement à l'exécution des deux mandats, d'une part, de gestion locative et, d'autre part, de location, conclus avec l''Agence Austral Immobilier'. Les premiers juges ont reproché à M. [E] de ne pas faire la preuve de sa qualité à agir. Ils ont admis que l'Agence Austral Immobilier était devenue Citya Austral Immobilier, laquelle avait été absorbée par Citya Saint [Localité 8] qui avait alors repris tous les contrats et tous les mandats, dont ceux de M. [E]. Mais ils ont considéré que M. [E] ne démontrait pas que les mandats ont ensuite été transférés de Citya [Localité 9] à Citya France Immobilier. Les intimées font une distinction entre, d'une part, l'activité de gestion, dont elles expliquent qu'elle a seule été transférée à la SARL Citya [Localité 9] à compter du 31 décembre 2012, date des effets de la fusion-absorption, puis qu'elle a été transférée à la SAS Citya France Immobilier à compter du 14 mai 2018, date à laquelle celle-ci a commencé son activité. Elles affirment en revanche que, d'autre part, le mandat de location est demeuré à l'Agence Austral Immobilier, qui est selon elles toujours en activité. Elles estiment donc qu'il appartenait à l'appelant de diriger son action contre l'Agence Austral Immobilier s'agissant des fautes en lien avec l'opération de défiscalisation et contre la SARL Citya [Localité 9] s'agissant des fautes en lien avec les diligences entreprises à l'encontre de M. [O] puisque celles-ci sont toutes antérieures à la reprise de la gestion par ses soins. Il n'est fourni aucun élément d'identification juridique concernant l''Agence Austral Immobilier'. Tout au plus, un tampon signature sur un courrier du 16 août 2012 à l'en-tête 'Citya Austral Immobilier' fait ressortir l'existence d'une SARL Agence Austral Immobilier avec un numéro 431 947 266 000018 qui la rattache très fortement à la SAS Citya Réunion, dont le nom figure au bas de ce même courrier avec la même adresse du siège social, le même numéro de téléphone, le même numéro de fax et un numéro RCS 431 947 266. Ce dernier numéro est en tout état de cause celui de la SAS Citya Austral Immobilier, pour laquelle l'intimée produit un extrait Kbis au 5 janvier 2021. Ce même extrait Kbis révèle que la SAS Citya Austral Immobilier a fait l'objet d'une fusion-absorption au profit de la SARL Citya [Localité 9] et qu'elle a été radiée du Registre du commerce et des sociétés avec effet au 31 décembre 2012. Il est donc erroné de la part des intimées de prétendre que seule l'activité de gestion locative a été transférée à la SARL Citya [Localité 9], la fusion-absorption ayant pour effet de transmettre à la société absorbante l'universalité du patrimoine de la société absorbée et, par là même, les contrats qui avaient été conclus avec M. et Mme [E], comme l'ont exactement retenu les premiers juges. Les intimées ne démontrent pas plus que, comme elles le prétendent, l'Agence Austral Immobilier est toujours en activité, ce que contredit la mention précitée de la disparition puis de la radiation de la SAS Citya Austral Immobilier, dont le lien a été fait avec la SARL Agence Austral Immobilier par l'intermédiaire de la SAS Citya Réunion. La question se pose désormais d'un transfert des contrats de la SARL Citya [Localité 9] à la SAS Citya France Immobilier, dont il est constant qu'elles sont deux entités juridiques distinctes ayant chacune leur numéro de RCS propre. M. [E] ne produit certes pas justificatif de la nature de la transmission qu'il dit être intervenue, ni de sa date. Pour autant, il tire argument de ce que la SAS Citya France Immobilier a été en mesure de communiquer des pièces afférentes à la période de la gestion du bien par Austral Immobilier ainsi que de comptes-rendus de gestion qui lui ont été envoyés par la SARL Citya France Immobilier. Les intimées ne répondent pas sur ce point. En réalité, la SAS Citya France Immobilier reconnaît qu'elle a repris de la SARL Citya [Localité 9] la gestion locative du bien mais à compter du 14 mai 2018 seulement. Cette date n'est certes pas celle de son commencement d'activité, dont l'appelant souligne exactement qu'elle ressort au 1er août 1994 sur l'extrait Kbis versé aux débats. Mais elle est celle d'une acquisition dans le cadre d'un plan de cession. Et l'affirmation de l'intimée d'une reprise du mandat seulement à compter du 14 mai 2018 se trouve confortée par le constat que tous les actes de la procédure de résiliation antérieurs à cette date ont été entrepris à la requête de la SARL Citya [Localité 9], tandis que les courriels, relevé de compte locatif (28 août 2020) et compte-rendu de gestion (24 avril 2019) postérieurs à cette même date émanent de la SAS Citya France Immobilier. Seul le procès-verbal de constat d'abandon du 4 juillet 2019 est libellé à la demande de la SARL Citya [Localité 9], manifestement à la faveur d'une erreur de l'huissier de justice puisque c'est bien la SAS Citya France Immobilier qui a informé M. [E] de la reprise du logement par un courriel du 11 juillet 2019. Le simple fait que la SAS Citya France Immobilier reconnaisse qu'elle est désormais bénéficiaire du mandat de gestion suffit à rendre recevable l'action de M. [E] à son encontre recevable. L'argumentation consistant à opposer que, n'ayant commencé son activité que le 14 mai 2018, M. [E] ne peut pas lui reprocher des fautes qui auraient été commises avant cette date relève du fond du droit et n'affecte pas la question, distincte et préalable, de la recevabilité de l'action. En revanche, il est exact qu'aucun élément ne permet de se convaincre que le mandat de location a été transféré par la SARL Citya [Localité 9] à la SAS Citya France Immobilier. Une telle conclusion ne peut pas résulter de la simple production par les intimées d'une copie du mandat de location signé le 22 août 2008, dont le tampon figurant en haut à gauche de sa première page démontre au contraire que cette pièce a été communiquée pour la première fois par le conseil de l'appelant. L'action de M. [E] en indemnisation du préjudice résultant des redressements consécutifs à l'impossibilité de bénéficier du dispositif de défiscalisation en raison de l'absence de vérification des ressources du premier locataire est donc irrecevable en ce qu'elle est dirigée contre la SAS Citya France Immobilier. Néanmoins, M. [E] dirige également son action contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard, dont il prétend qu'elles ont été l'assureur tant de Citya Austral Immobilier que de Citya [Localité 9]. Il produit en ce sens une attestation par la SA Covéa Risks, dont il explique que les Mutuelles du Mans Assurances Iard viennent à ses droits, d'assurance de la responsabilité civile professionnelle de la SARL Citya [Localité 9] pour son activité de gestion immobilière sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015. L'appelant n'est pas contredit sur ces différents points par les Mutuelles du Mans Assurances Iard. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de M. [E] contre la SARL Citya Immobilier relativement à la faute commise dans l'exécution du mandat de location. Il sera au contraire infirmé pour le surplus, l'action de M. [E] étant déclarée recevable à l'encontre de la SAS Citya France Immobilier en ce qui concerne l'inexécution du mandat de gestion et à l'encontre des Mutuelles du Mans Assurances Iard pour ce qui est de l'exécution des deux mandats. - sur l'exécution du mandat de location : M.

PAR CES MOTIFS : La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande dirigée par M. [E] contre la SAS Citya France Immobilier relativement à l'exécution du mandat de location et en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ; statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare recevable l'action de M. [E] contre la SAS Citya France Immobilier relativement à l'exécution du contrat de gestion ; Déboute M. [E] de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SAS Citya France Immobilier ; Déclare recevable l'action de M. [E] contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard ; Condamne les Mutuelles du Mans Assurances Iard à verser à M. [E], dans les limites éventuelles de la garantie, une somme de 22 818,20 euros de dommages-intérêts en réparation de faute commise par l''Agence Austral Immobilier' dans l'exécution du mandat de location ; Déboute M. [E] du surplus de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre les Mutuelles du Mans Assurances Iard ; Déboute la SAS Citya France Immobilier et les Mutuelles du Mans Assurances Iard de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [E] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'elle est dirigée contre la SAS Citya France Immobilier ; Condamne les Mutuelles du Mans Assurances Iard à verser à M. [E] une somme totale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne les Mutuelles du Mans Assurances Iard aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,