Cour d'appel, 1ère chambre civile, 31 mars 2026 — n° 23/02521

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, réputé contradictoire, par défaut, en dernier ressort, Déboute la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France de sa prétention tendant à faire déclarer M. [X] irrecevable en sa demande en résolution du contrat de vente conformément aux dispositions de l'article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ; Infirme le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire d'Amiens, sauf en ce qu'il a : -mis hors de cause la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier ; -débouté M. [X] de son appel en garantie de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France en cas d'insolvabilité de la société South Park -déclaré sans objet la demande de M. [X] tendant à juger abusives et non écrites les clauses du contrat de vente en l'état futur d'achèvement 'intérêts de retard- Indemnités', 'résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance", 'indemnité en cas de résolution pour défaut de paiement du prix à son échéance" et 'délai de livraison-achèvement des travaux' ; -condamné la société South Park aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'enregistrement de l'assignation aux hypothèques ; -condamné la société South Park à verser une somme de 2 000 euros à M. [X] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant, Prononce la résolution à la date du 27 juillet 2018 du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SCCV South Park et M. [O] [X] aux torts de la SCCV South Park ; Condamne en conséquence la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 246 050 euros en restitution du prix versé ; Prononce la caducité à la date du 27 juillet 2018 du contrat de prêt conclu entre la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France et M. [O] [X] ; Condamne en conséquence M. [O] [X] à rembourser à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France la somme de 96 464,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 63 923,95 euros en réparation de son préjudice économique ; Déboute M. [O] [X] de sa demande de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France, en qualité d'agent centralisateur, à libérer cette somme en sa faveur ; Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 10 000 euros en réparation de sa résistance abusive ; Condamne la SCCV South Park aux dépens d'appel, avec recouvrement direct au bénéfice de la société Chivot Soufflet ; Déboute M. [O] [X] de sa prétention visant à voir intégrer dans les dépens ses frais de saisies conservatoires ; Condamne la SCCV South Park à payer à M. [O] [X] la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Condamne la SCCV South Park à payer à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Déboute la SCCV South Park et la SARL Les Dunes de Flandres de leurs propres demandes au titre de leurs frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions remises au greffe le 1er avril 2025, M. [X] demande à la cour de : Infirmer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire d'Amiens en ce qu'il : -prononce la résiliation du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 27 juillet 2018 entre M. [X] et la SCCV South Park à effet du 31 décembre 2019 pour défaut d'achèvement ; -condamne la SCCV South Park à restituer la somme de 12 950 euros à M. [X] correspondant à 5% du montant total des travaux ; -fixe, en conséquence, le montant des lots n°96 et n°216 commandés par M. [X] à la somme de 233 100 euros ; -déboute M. [X] de sa demande de condamnation solidaire de la Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France au paiement des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux ; -déboute M. [X] de ses demandes de condamnation de la société SCCV South Park à lui restituer l'intégralité du prix versé ainsi que de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France à libérer immédiatement cette somme dans son intérêt ; -déboute M. [X] de sa demande de prononcé de la caducité du contrat de prêt ; -condamne la société SCCV South Park à payer la somme de 39 900 euros à M. [X] au titre des loyers ; -condamne la société SCCV South Park à payer la somme de 1 736,19 euros à M. [X] au titre de son préjudice économique avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2021 ; -déboute M. [X] de sa demande de réparation de son préjudice moral ; -condamne la société SCCV South Park à payer la somme de 2 000 euros à M. [X] pour résistance abusive ; -déboute M. [X] de ses demandes des condamnation in solidum de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France ; -déboute M. [X] de son appel en garantie de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France en cas d'insolvabilité de la société SCCV South Park ; -déclare sans objet la demande de M. [X] tendant à juger abusives et non écrites les clauses du contrat de vente en l'état futur d'achèvement « intérêts de retard ' indemnités », « résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance », « indemnité en cas de résolution pour défaut de paiement du prix à son échéance » et « délai de livraison-achèvement des travaux » ; -déboute M. [X] de sa demande tendant à juger abusive et réputée non écrite la clause du contrat de prêt « exigibilité anticipée -déchéance du terme du contrat de prêt » ; -condamne M. [X] à verser une somme de 1500 euros à la société Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts-de-France sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Et statuant de nouveau : -dire recevable l'action de M. [X] contre la société Dunes de Flandres, et la société Nemo immobilier, associés de la SCCV South Park, A titre principal, Sur la résolution de la vente : - prononcer la résolution de la vente VEFA du bien acquis par acte notarié du 27 juillet 2018 pour défaut d'achèvement, - condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres, la société Nemo immobilier à payer à M. [X] la somme de 246 050 euros en restitution du prix versé, - condamner in solidum la SCCV South Park, la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier en paiement de la somme de 79 475 euros (à parfaire) au titre de la réparation du préjudice économique de M. [X] avec intérêts au taux légal à compter de la citation primitive et jusqu'à l'entier paiement, - condamner la Caisse d'épargne en qualité d'agent centralisateur à libérer immédiatement cette somme à destination de M. [X]. Sur le sort du prêt : - rappeler que la demande de la Caisse à ce titre a d'ores et déjà été déclarée irrecevable, et l'appel ne portant pas sur ce chef de jugement, le jugement sera confirmé sur l'absence d'effet d'une résolution ou d'une résiliation sur le prêt. A défaut, - juger que la résolution de la vente ne peut entraîner que la caducité du contrat de prêt sans effet rétroactif, et par conséquent,

MOTIFS 1. Sur la recevabilité de l'action de M. [X] La Caisse d'épargne demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer M. [X] irrecevable en sa demande en résolution du contrat de vente conformément aux dispositions de l'article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. Elle indique qu'en cas de demande en résolution judiciaire d'un contrat de vente, l'assignation doit être publiée au bureau des hypothèques du lieu de de l'immeuble. Sur ce, Aux termes de l'article 30, 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. Il est jugé que les fins de non-recevoir sont des moyens de défense invocables à toute hauteur de cause et notamment en appel, sans qu'il soit besoin de relever appel incident, du moins lorsque le jugement querellé n'a pas statué sur la fin de non-recevoir en cause (Civ. 2e, 4 juillet 2024, n° 21-21.968). En l'espèce, le jugement querellé n'a pas statué sur la fin de non-recevoir en cause, mais M. [X] justifie de la publication au service de la publicité foncière des assignations qu'il a faites délivrer. La Caisse d'épargne est en conséquence déboutée de sa fin de non-recevoir. 2. Sur la recevabilité de la demande de condamnation des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier in solidum avec la société South Park présentée par M. [X] 2.1. Sur l'étendue de la dévolution M. [X] soutient, dans sa note en délibéré, que sa déclaration d'appel du 8 juin 2023 vise expressément le chef litigieux, que ses conclusions d'appelant saisissent la cour d'une demande d'infirmation de la décision attaquée, rappelant que les chefs entrepris ne sont pas obligatoirement visés de manière exhaustive, et qu'elles saisissent la cour d'une demande de mise en cause des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier. Il en conclut qu'il n'y a aucune conséquence à tirer de l'absence d'un des chefs critiqués dans le dispositif de ses conclusions. Les sociétés Les Dunes de Flandres et South Park répondent, dans leur note en délibéré, que les dernières conclusions de l'appelant ne formulent pas de demande d'infirmation du jugement du chef ayant mises hors de cause les sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier, et ajoutent qu'elles ne comportent aucun moyen d'infirmation de ce chef. Elles en concluent que cette prétention semble abandonnée et que la cour n'a pas à statuer. Sur ce, Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. Aux termes de l'article 954, alinéas 1 et 3, de ce même code, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En l'espèce, si M. [X] n'a pas mentionné le chef du jugement critiqué ayant mis hors de cause les sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier dans la liste des chefs dont il a spécifiquement demandé l'infirmation dans ses dernières conclusions, celui-ci figure dans son acte d'appel. Par ailleurs, il demande explicitement, dans les prétentions figurant au dispositif de ses conclusions, de dire recevable son action contre la société Les Dunes de Flandres et la société Nemo immobilier, associés de la SCCV South Park, prétention à l'appui de laquelle il développe des moyens en pages 8 et 9 de ses écritures. Il est donc retenu que ce chef du jugement querellé est dévolu à la cour. 2.2. Sur la recevabilité M. [X] demande la condamnation des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier in solidum avec la société South Park en se fondant sur les dispositions de l'article L211-2 du code de la construction et de l'habitation. Les sociétés South Park et Les Dunes de Flandres répondent que la contribution au passif social ne serait envisageable que si la société SCCV South Park était en défaut de paiement, ce qui n'est à ce jour pas le cas, et que les dispositions de l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont donc pas applicables. Sur ce, Aux termes de l'article L. 211-2, alinéas 1 et 2, du code de la construction et de l'habitation, les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. À cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Sur la base de ce texte, il est jugé que l'obligation au paiement des dettes sociales d'un associé d'une société civile de construction-vente est subsidiaire. Elle ne peut être mise en 'uvre qu'après avoir adressé une mise en demeure, restée infructueuse, à la société. En outre, le créancier poursuivant doit être titulaire d'un titre exécutoire préalablement à la poursuite des associés (Civ. 3e, 3 novembre 2011, n° 10-23.951), lesquels ne sont que des débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que l'action de M. [X] à l'encontre des sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier était prématurée, ce dernier ne disposant pas d'un titre exécutoire à l'encontre de la SCCV South Park. Sa décision est confirmée en ce qu'il a mis hors de cause les sociétés Les Dunes de Flandres et Nemo immobilier. 3. Sur la demande en résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement M. [X] plaide être en droit de solliciter la résolution de la vente et la restitution du prix, soit 246 050 euros, en l'absence d'achèvement près de deux ans après la date fixée au contrat et près de trois ans après la date d'achat. Il se prévaut du constat d'huissier qu'il a fait dresser le 28 avril 2021 pour soutenir que contrairement aux allégations infondées de la SCCV, l'appartement n'était pas livrable, faute d'être habitable, au jour de l'assignation, et il indique que le bien est resté dans le même état depuis lors. Il reproche au tribunal d'avoir procédé à une résiliation du contrat en se fondant sur les dispositions de l'article 1229 du code civil. Il souligne que ce n'est que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat qu'il y a lieu à restitution pour les périodes antérieures. Par ailleurs, le contrat VEFA est un contrat à terme, malgré ce qu'affirme la SCCV et en dépit de la solution retenue par le juge de première instance. M. [X] considère qu'il a été jugé de manière définitive qu'il n'existe aucune force majeure, les appels incidents des sociétés intimées ayant été déclarés irrecevables. Il ajoute, sur le fond, qu'aucune force majeure n'est démontrée pour justifier du retard pris par la livraison du bien. La société South Park répond qu'elle est légitime à se prévaloir de cas de force majeure et de causes de suspension du délai de livraison. Elle expose que le chantier a subi : -65 jours d'intempéries ; -la défaillance de deux entreprises, lesquelles ont dû être remplacées au cours des opérations de construction, entraînant un retard de 38 jours pour l'une et 108 jours pour l'autre ; -la prolongation des travaux de désamiantage et de démolition pour une durée de six semaines ; -le confinement lié à la pandémie de Covid-19.