Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 1 avril 2026 — n° 24/00995

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 7 février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu'il a : - condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la [Adresse 13] la somme de 8.700 euros Ttc au titre de la perte d'exploitation jusqu'aux travaux de reprise ; - condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à payer à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la [Adresse 13] la somme de 13.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; - dit n'y avoir lieu à prononcer de condamnation aux frais irrépétibles au bénéfice de la Sas Etchart Construction en l'absence de demande ; Statuant à nouveau, Déboute la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm [Adresse 9] de leur demande indemnitaire à l'encontre de la Snc Icade Promotion Tertiaire au titre de la perte d'exploitation jusqu'aux travaux de reprise ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et la Scm Centre d'Orl du [Adresse 16] la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sasu Etchart Construction la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ; Y ajoutant, Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire aux dépens de la procédure d'appel ; Déboute la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie au titre de sa condamnation aux dépens de la procédure d'appel ; Autorise Me Pascal Gorrias (Scp Boyer Gorrias), avocat, à recouvrer directement auprès de cette dernière ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; Autorise la Scpi Raffin & Associés, avocats, à recouvrer directement auprès de cette dernière ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à Sas Aia Architectes la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sa Axima [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Bureau Veritas Construction la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sasu Etchart Construction la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sarl Lasa ' Laboratoire d'Application des Sciences Acoustiques la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la Snc Icade Promotion Tertiaire à verser à la Sci Orl [Localité 10] du Sud et a [Adresse 12] ensemble la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Déboute la Snc Icade Promotion Tertiaire de sa demande en garantie au titre de sa condamnation à verser ces différentes sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse .

EXPOSE DU LITIGE En 2017, la Snc Icade Promotion Tertiaire a réalisé un ensemble immobilier à usage de maison médicale, réuni en une copropriété dénommée "Maison Médicale de [Localité 12]", sur un terrain lui appartenant, situé [Adresse 10] à [Localité 12] (31). La réalisation de cet ensemble immobilier s'est inscrite dans le projet d'édification de la clinique la [Localité 10] du Sud à [Localité 12] comprenant, outre ladite maison médicale, une polyclinique MCO (médecine, chirurgie, obstétrique) et un parking. Afin de réaliser cette opération, la Sas Icade Promotion Tertiaire a notamment fait appel aux services : # du groupement momentané d'entreprises solidaires composé de la Sas Aia Architectes et de la Sas Aia Ingénierie pour la mission de maîtrise d''uvre de conception et d'exécution ; # du groupement momentané d'entreprises solidaires constitué de la Sas Eiffage Construction Midi-Pyrénées (mandataire du groupement) et de la Sas Etchart Construction, en qualité d'entreprise générale, pour le macro-lot n°1 dit Mc1 « Gros-'uvre étendu », # de la Société Axima [Y] pour le macro-lot n°2 dit Mc2 « CVC, désenfumage, Plomberie-Sanitaires, GTC » ; - de la Sas Bureau Veritas Construction pour la mission de contrôle technique (comprenant les missions « LP, SEI, STI, hand, BRD, PHA, TH, F, PV »). Le groupement d'entreprises en charge de la maîtrise d''uvre a sous-traité le volet "acoustique" de l'opération à la Sarl Lasa - Laboratoire d'Application des Sciences Acoustiques (ci-après désignée la Sarl Lasa) ; laquelle a rédigé la notice acoustique générale de l'immeuble ainsi que le rapport de mesures acoustiques de réception des ouvrages. Parallèlement, les docteurs [G], [P] et [C], médecins oto-rhino-laryngologistes exerçant sous la forme d'une société civile de moyens (Scm Orl du Grand Rond) ont, suivant statuts en date du 21 juin 2017, constitué une société civile immobilière (Sci Orl [Localité 10] du Sud) afin qu'elle procède à l'acquisition de leur local d'exercice professionnel au sein de la « Maison médicale de Quint-Fonsegrive ». Suivant acte authentique reçu le 26 décembre 2017 par Me [A] [J], notaire associé à Toulouse, la Sas Icade Promotion Tertiaire a, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, cédé à la Sci Orl [Localité 10] du Sud les lots de copropriété n° 44, 45 et 46 situés au troisième étage (N3) de cet ensemble immobilier. L'activité devant y être exercée exigeant des aménagements spécifiques ne figurant pas dans la notice descriptive, il a été notamment précisé à l'acte de vente que les locaux bénéficieront de « vitrage adapté » et que « le traitement de l'air (climatisation) sera effectué avec des appareils adaptés à l'activité plus silencieuse que la moyenne (inférieur à 30 d B) ». Suivant contrat sous-seing privé en date du 28 octobre 2018, ces mêmes locaux ont été donnés à bail à la Scm Orl du Grand Rond à compter du 6 novembre 2018. La réception des travaux a été prononcée le 31 octobre 2018 et la livraison des lots de copropriété à la Sci Orl [Localité 10] du Sud est intervenue le 6 novembre 2018 avec réserves. Par lettre en date du 28 novembre 2018, la Sci Orl [Localité 10] du Sud a notifié à la Snc Icade Promotion Tertiaire de nouvelles réserves tenant notamment à la non-conformité de la pression acoustique de 30 d B dans les salles de consultations 1, 2, 3 et 4 ainsi qu'à l'absence de brise-soleils. Par lettre en réponse datée du 13 décembre 2018, la Snc Icade Promotion lui a indiqué avoir sollicité les entreprises concernées afin de procéder à la levée des réserves ayant trait à l'ajustement de la climatisation et à la pose de brise-soleils. Les tentatives de règlement amiable, relatives notamment à ces deux points, n'ont pas abouti.

MOTIFS DE LA DECISION I ' Sur la demande en indemnisation des sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 11] Aux termes du 1er aliéna de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. La réparation de la non-conformité apparente, sollicitée sur le fondement de ce texte, peut être réalisée en nature, par équivalent ou par l'octroi d'un dédommagement du préjudice qu'elle entraîne (Cass. Civ.(3e), 13 février 2025, n°23-15.846). Il appartient toutefois à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite la réparation. En l'espèce, il est constant qu'au jour de leur livraison (6 novembre 2018), les locaux vendus à la Sci Orl [Localité 10] du Sud étaient affectés de non-conformités tenant au déficit de performance acoustique du système de traitement thermique des locaux ainsi qu'à l'absence de pose de brise-soleils en façade côté sud, et qu'elles ont fait l'objet de réserves dans les délais impartis par le texte susvisé. La Snc Icade Promotion Tertiaire, laquelle a fait procéder à leur réparation en nature entre la fin du mois de décembre 2020 et le début du mois d'avril 2021, conteste uniquement l'existence ou l'étendue des préjudices qui en ont résulté au détriment de la Sci Orl [Localité 10] du Sud et de sa locataire. Ainsi, seuls ces préjudices subséquents, qui se déclinent dans les écritures des parties en préjudice matériel, préjudice de jouissance et préjudice d'exploitation (avant et pendant travaux), demeurent litigieux. S'agissant du préjudice matériel dont les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] demandent réparation au titre des frais d'installation de stores en tissu destinés à pallier l'absence de brise-soleils, la cour observe que si la Snc Icade Promotion Tertiaire en conteste l'indemnisation au travers du dispositif de ses conclusions, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention alors que, d'une part, le recours à ce dispositif temporaire était nécessaire afin d'assurer un filtrage de la luminosité extérieure venant éclairer les locaux de consultation donnant tous sur une façade située côté Sud et, d'autre part, les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] produisent la facture correspondante d'un montant de 709 euros Ttc. Le jugement sera confirmé en qu'il a condamné la Snc Icade Promotion Tertiaire à indemniser ce préjudice à hauteur de la somme de 709 euros Ttc. S'agissant du préjudice de jouissance, le tribunal a justement retenu le fait que l'inconfort résultant du niveau insuffisant de performance acoustique du système de traitement thermique des locaux avait été cantonné aux seuls mois d'été et d'hiver dans la mesure où il ressort du rapport d'expertise judiciaire que ledit système ne présentait de bruit supérieur à 30 d B qu'à certaines vitesses d'utilisation (p. 27) et non pas qu'il était totalement défaillant.De sorte qu'en dehors des mois de l'année particulièrement chauds (pour les 3 mois d'été toutefois, et non 2 mois seulement comme estimé par le premier juge) ou particulièrement froids, il y a lieu de considérer que ce système de traitement thermique des locaux a pu remplir son office tout en respectant le niveau de bruit maximal attendu. Les périodes concernées par ces restrictions de jouissance correspondent ainsi aux trois mois d'hiver 2018-2019, aux trois mois d'été 2019, aux trois mois d'hiver 2019-2020, aux trois mois d'été 2020 ainsi qu'aux trois mois d'hiver 2020-2021, soit un total de 15 mois. Compte-tenu, d'une part, de l'ampleur de la gêne occasionnée durant les périodes concernées et, d'autre part, de la surface des locaux (143 m²), il convient d'estimer, comme retenu par le premier juge, le préjudice de privation de jouissance engendré par l'insuffisance du système de traitement thermique à la somme de 1.000 euros par mois. Le préjudice de jouissance doit être ainsi évalué à la somme de 15.000 euros (=1.000x15) et la Snc Icade Promotion Tertiaire condamnée à verser cette somme aux société Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9]. Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point. S'agissant du préjudice d'exploitation durant les travaux, il ressort tout d'abord des documents produits par les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] (pièce n°31 et 32) que l'intervention des entreprises en charge de réaliser les travaux (électrification et pose des éléments de protection solaire) d'installation des brise-soleils orientables s'est déroulée durant les jours de semaine et aux horaires durant lesquels les médecins reçoivent ordinairement leurs patients. Par ailleurs, et ensuite, comme l'a relevé l'expert judiciaire (p. 25 du rapport) et retenu le premier juge, il est constant que chacun desdits médecins dispose à la fois de son propre matériel et de sa propre clientèle. Dès lors, il ne peut être sérieusement soutenu par la Snc Icade Promotion Tertiaire qu'afin de limiter l'incidence des travaux d'installation des brise-soleils, il aurait suffi à chacun d'entre eux de changer de bureau de consultation afin utiliser à tour de rôle celui laissé inoccupé, et ce tout en déménageant son matériel à cette occasion, alors même que sont concernées des installations techniques non seulement fragiles et encombrantes mais également en partie fixes. Le tribunal a ainsi justement considéré que pendant toute la durée des travaux, laquelle s'est étendue pendant 2,5 jours, la Scm Centre Orl du Grand Rond a été totalement privée de la possibilité d'exercer son activité pour l'ensemble des trois cabinets de consultation. En outre, en l'absence de justificatif contraire produit par la Scm Centre Orl du Grand rond, il y a lieu d'approuver le premier juge en ce qu'il a considéré que, le taux de charge moyens d'un médecin spécialisé en oto-rhino-laryngologie étant de 40%, il convenait de déduire celui-ci du chiffre d'affaires journalier afin de liquider le préjudice de perte d'exploitation. Or, il n'est pas contesté qu'il ressort de la liasse fiscale de l'année 2018 que la perte de recette par jour et par médecin peut être évaluée à la somme de 1.360 euros. Ainsi, le préjudice de perte d'exploitation durant les travaux peut être évalué à la somme de 6.120 euros (=2,5 jours x 1.360 euros x 3 x 60%). Le jugement sera confirmé sur ce point. S'agissant du préjudice de perte d'exploitation avant travaux, les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] procèdent par pure affirmation lorsqu'elles soutiennent avoir subi une progression insuffisante de chiffre d'affaires dans la mesure où elles prennent pour référence une progression attendue de 8% de 2018 à 2021 puis de 2% les années suivantes, laquelle ne repose sur aucun élément objectif ou mécanisme de comparaison quelconque. En outre, s'il est exact que des conditions d'accueil non-optimales, telles que celles retenues au titre des mois d'été et d'hiver, peuvent être de nature à faire obstacle à une parfaite fidélisation de la patientèle, il convient d'observer, d'une part, que la progression du chiffre d'affaires dont a bénéficié la Scm Centre Orl du Grand Rond ne marque pas de décalage majeur au regard des attentes mises en exergue par cette dernière et, d'autre part, que le déficit d'offre de soins médicaux, a fortiori dans une spécialité telle que celle exercée par les praticiens membres de cette Scm, dans un bassin de population aussi important que celui de l'agglomération toulousaine permet de neutraliser tout éventuel effet négatif qu'aurait pu avoir lesdites conditions d'accueil sur le développement de pareille activité. Les sociétés Orl [Localité 10] du Sud et [Adresse 9] doivent être déboutées de leur demande indemnitaire de ce chef de préjudice.