Cour d'appel, chambre 1-8, 1 avril 2026 — n° 23/13418

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 30 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE, SAUF en ce qu'il: CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, dans le délai de trois mois à compter de la signi'cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué, CONDAMNE M. [G] [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d'expertise, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ et la SCI PARK à verser à M.[W] [U] la somme de 7275 euros (sept mille deux cent soixante quinze euros) au titre de son préjudice de jouissance CONDAMNE la SCI PARK en qualité de propriétaire bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peinture de l'appartement dans le délai de trois mois à compter de la signi'cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué, JUGE les demandes de la SMABTP sans objet , CONDAMNE in solidum M.[G] [O] et le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ aux dépens, en ce compris les frais d'expertise pour un montant de 7500 euros, CONDAMNE in solidum M.[G] [O] et 1e syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à verser à la SCI PARK la somme de 4000 euros ( quatre mille euros ) et M. [U] la somme de 3000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Statuant à nouveau et y ajoutant DIT que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, dans le délai de trois mois à compter de la signi'cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros ( vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué, est devenue sans objet, DIT que la demande consistant à condamner M. [G] [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d'expertise, est devenue sans objet, CONDAMNE la SCI PARK à verser à M.[W] [U] la somme de 7200 euros ( sept mille deux cent euros) au titre de son préjudice de jouissance, DIT que le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS relèvera et garantira la SCI PARK de cette condamnation à verser à M.[W] [U] la somme de 7200 euros (sept mille deux cent euros) au titre de son préjudice de jouissance, DIT que la demande consistant à condamner la SCI PARK en qualité de propriétaire bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peinture de l'appartement dans le délai de trois mois à compter de la signi'cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros ( vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué, est sans objet, CONDAMNE la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS la somme de 25 692,69€ au titre des travaux de reprise des désordres à caractère décennal en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS et la SMABTP aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise pour un montant de 7500 euros, CONDAMNE 1e syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS à verser à la SCI PARK la somme de 4000 euros ( quatre mille euros ) et à M. [U] la somme de 3000 euros ( trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS à régler à la SCI PARK la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS et la SMABTP aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocat pour la part lui revenant. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI PARK est propriétaire d'un appartement situé au troisième étage d'un immeuble sis [Adresse 7]. Elle a donné à bail l'appartement à M. [U] selon bail en date du 8 février 2010. M. [G] [O] est propriétaire de 1 'appartement sis au quatrième étage. L'immeuble a été bâti par PROMOGER assuré auprès de la SMABTP. Se plaignant d'in'ltrations à la 'n de l'année 2012 et d'un store endommagé, une expertise amiable a été réalisée. En raison de la poursuite d'in'ltrations, la SCI PARK a saisi le juge des référés qui, par ordonnance en date du 3 mars 2015, a ordonné une mesure d'expertise qui a été réalisée aux termes d'une ordonnance de remplacement d'expert du 30 avril 2015 par M.[F]. Par ordonnance du 5 avril 201,6, le juge des référés a étendu les mesures d'expertise à la compagnie AREAS DOMMAGES, à M.[Y] [P], maître d'oeuvre d'exécution, et à la compagnie l'AUXl LIAIRE. L'expert a déposé son rapport le 22 septembre 2016. Par exploit d'huissier en date du 17 octobre 2016, la SCI PARK a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble BLASCO IBANEZ , M. [G] [O] en réalisation sous astreinte par le syndicat des copropriétaires des travaux préconisés par l'expert, en remboursement de travaux de réfection de peinture, en condamnation sous astreinte de M.[O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux et en condamnation de ce dernier en remplacement du store endommagé par le système d'arrosage automatique lui appartenant. Le 3 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier BLASCO IBANEZ a fait délivrer à la SMABTP une assignation au fond en intervention forcée. Par ordonnance en date du 29 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures. Par jugement rendu le 30 juin 2023, le Tribunal: DECLARE recevable l'intervention vo1ontaire de M. [U] de condamner le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016 , étant précisé que l'expert préconise la reprise de l'intégralité du carrelage en raison de l'impossibilité de trouver sur le marché un carrelage identique à celui existant sur la terrasse de M. [O]. CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, dans le délai de trois mois à compter de la signi'cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué, CONDAMNE M. [G] [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d'expertise, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à payer à la SCI PARK la somme de 1600 euros ( mille six cent euros) correspondant aux travaux de réfection des peintures de l'appartement, CONDAMNE M.[G] [O] à payer à la SCI PARK la somme de 555,61 euros (cinq cent cinquante cinq euros et soixante et un centimes) correspondant au store endommagé, DEBOUTE M.[G] [O] de sa demande d'être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ et la SCI PARK à verser à M.[W] [U] la somme de 7275 euros (sept mille deuxcent soixante quinze euros) au titre de son préjudice de jouissance

MOTIFS DE LA DECISION: Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il résulte de cet article un principe de responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les préjudices résultants des défectuosités des parties communes. En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire déposé le 22 septembre 2016 conclut: -concernant le désordre au plafond de la chambre de l'appartement de la SCI PARK, il provient d'une non conformité aux règles de l'art de la gaine de ventilation des garages dont la maçonnerie brute (non enduite) laisse migrer les eaux de pluie retenues par un débord excessif de la dalle du 4ème étage à l'intérieur de cette gaine. L'expert a constaté une non conformité de la maçonnerie par non-façon de la prestation enduit obligatoire et une malfaçon d'exécution de la dalle du 4ème étage. Une réparation partielle par application de 3 mètres carrés d'enduit étanche sur les 80 mètres carrés à réaliser a fait cesser l'origine du désordre. Il alerte que le surplus de surface de cette gaine non imperméabilisé, qui demeure non conforme aux règles de l'art et risque de nouvelles migrations d'eau de nature à générer de nouveaux désordres. Il fixe la date d'apparition de ce désordre au 10-11 février 2013 et sa disparition (en dehors de la reprise des embellissements) suite aux travaux réalisés par la copropriété en février 2015. -concernant le désordre constaté au plafond du salon, il provient de nombreuses non-conformités au DTU 43-1 dans la réalisation de l'étanchéité de la toiture terrasse du 4ème étage. La réparation partielle de cette étanchéité a permis de résorber l'origine de ce désordre. Il alerte que le fait que l'ensemble des non conformités n'ayant pas été traitées, les copropriétaires sont exposés à de nouveau désordres. Il fixe la date d'apparition de ce désordre à fin janvier 2013 et sa disparition (en dehors de la reprise des embellissements) suite aux travaux réalisés par la copropriété en février 2015. -concernant le désordre constaté au plafond de la salle de bain, il provient d'une malfaçon dans l'exécution des enduits au plafond. Sa cause serait un défaut d'adhérence de la peinture sur le plafond béton trouvant son origine dans une malfaçon dans la mise en oeuvre ou de l'application d'un produit périmé ou non compatible pour une pièce d'eau. Il fixe l'apparition de ce désordre à décembre 2012. Ces désordres trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété (terrasse et son étanchéité, plafonds (élément d'équipement indissociable) et gaine de ventilation des garages). En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, quand bien même ce dernier a réalisé les travaux de nature à remédier à ces désordres. Selon l'expert, à la date de son rapport, il restait à reprendre les embellissements dans l'appartement de la SCI PARK, à reprendre le carrelage de la terrasse de M.[O] au droit des sondage et à poser un capotage sur la sortie de gaine de ventilation des garages pour prévenir toute nouvelle migration d'eau au travers de cette maçonnerie brute non conforme aux règles de l'art. Comme l'a retenu le premier juge, ces derniers travaux sont aux fins de prévenir de nouvelles infiltrations, or s'agissant de désordres hypothétiques, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur réalisation. Pour ce qui est du carrelage sur la terrasse de l'appartement de M.[O], il résulte des pièces versées aux débats que ces travaux ont été votés par l'assemblée générale du 14 septembre 2019 et réalisés suivant facture du 27 janvier 2022, de sorte qu'il n'y a plus lieu à condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux sous astreinte, ni de condamner M.[O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation de ces travaux, demandes devenues sans objet. En revanche, rien ne permet de retenir que la SCI PARK a été indemnisée des travaux d'embellissement, évalués par l'expert à la somme de 1600€, aussi le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme. Sur la demande de condamnation de M.[O] formée par la SCI PARK s'agissant du store endommagé Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'expert n'a pu faire aucune constatation, en dehors de l'état des lieux, le store ayant été remplacé en août 2014. Le locataire de la SCI PARK a dénoncé des débordements d'eau et de traitement de grosses jardinières, installées à l'extérieur des gardes corps sur la terrasse de M.[O], sur le store banne du balcon de l'appartement qu'il loue. L'expert considère que l'état des lieux, avec ce store installé à moins d'un mètre sous le rebord d'accrotères, qui recevait par le passé les grosses jardinières équipées d'un système d'arrosage automatique, dont les restes de dispositif sont visibles, avec les coulures constatées sur la face des débords d'accrotère, corrobore les dires du locataire. Ces dires sont également confirmés par les constats de Maître [S] en date des 28 novembre 2013 et 4 février 2014, dont les photos annexées montrent les coulées et taches noirâtres et verdâtres sur le store, résultant du débordement des arrosages et du traitement des végétaux. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a considéré que M.[O] est bien à l'origine des désordres constatés sur le store de la SCI PARK, en ce qu'il l'a condamné à payer à cette dernière la somme de 555,61€ au titre de ce store endommagé et en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires, étant personnellement responsable de ces désordres, qui ne sauraient être imputés au syndicat. Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance du locataire L'expert indique dans son rapport que M.[U], locataire de la SCI PARK, a subi du fait des désordres, quoiqu'ils n'aient pas nécessité son relogement, un préjudice de jouissance, de février 2013 à février 2015, notamment en ce qui concerne la chambre rendue inutilisable par temps de pluie et les infiltrations dans le salon. Il a évalué ce préjudice à 300€ par mois soit à la somme de 7 200€ pour un loyer mensuel charges comprises de 1200€. Il ajoute une semaine de trouble de jouissance pour la période de réfection des embellissements à 75€. Or, M.[U] a quitté le logement. Il n'est pas établi que les travaux d'embellissement s'ils ont été faits l'ont été en sa présence, de sorte qu'il ne lui est alloué que la somme de 7 200€ au titre de son préjudice de jouissance, à la quelle la SCI PARK, en qualité de bailleur, est condamnée. Pour autant, les désordres, comme développés ci-dessus, sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de sorte que ce dernière relèvera et garantira la SCI PARK de cette condamnation. Comme déjà précisé M.[U] ayant quitté le logement, il ne saurait être prononcé de condamnation de la SCI PARK, bailleur, à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peintures sous astreinte, qui est devenue sans objet. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SMABTP