Cour d'appel, chambre 1-8, 1 avril 2026 — n° 23/04018

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE, SAUF en ce qu'il a: Ordonne l'inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour la période antérieure à la procédure collective, de la somme de 2.927,27 euros, Statuant à nouveau et y ajoutant ORDONNE l'inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour la période antérieure à la procédure collective, de la somme de 13 919,27 euros, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte authentique du 6 février 2012, la SCI RJ a acquis une maison individuelle constituant le lot 34 de la copropriété horizontale [Adresse 1] située [Adresse 2] à [Localité 1] (06). Compte tenu de la situation géographique du lot 34 disposant d'un accès direct sur la route de la Mer sans passer par les voies de circulation communes de la copropriété, la SCI RJ a manifesté sa volonté de sortir de la copropriété. La copropriété a accepté la scission moyennant une contrepartie tendant à la réfection du mur côté voie publique, partie commune, aux frais exclusifs de la SCI RJ. Un arrêté de péril a été pris par le maire le 23 septembre 2014. Le 24 juin 2015, un protocole d'accord a été signé entre la copropriété et la société RJ, prévoyant notamment une clause pénale en cas de non réalisation du projet de scission du lot 34 de la copropriété. Se plaignant de carence de la société RJ dans le processus de scission et de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait citer la société RJ par acte d'huissier du 12 mai 2020. Par acte d'huissier du 28 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a attrait à la procédure la société MJ LEFORT, en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société RJ, ouverte par jugement du 24 juillet 2020. Cette instance a été jointe à l'affaire principale par ordonnance du juge de la mise en état du 18 mars 2021. Suivant jugement en date du 14 novembre 2022, le Juge de la 2 ème Chambre Construction du Tribunal Judiciaire de GRASSE a : En l'état de la caducité du protocole d'accord transactionnel du 24 juin 2015, constatée par l'Assemblée Générale des copropriétaires [Adresse 1] du 31 mai 2017, devenue définitive, ' Débouté la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à mettre en 'uvre les démarches propres à finaliser la scission du lot 34 à ses frais exclusifs, ' Débouté la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande tendant à ce que soit prononcée la caducité du protocole d'accord du 24 juin 2015 aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], ' Débouté la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande d'application de l'article 4-3 du protocole d'accord du 24 juin 2015 et de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à leur payer la somme de 120.000 euros en application de cette clause, ' Rejette la demande d'inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ de la somme de 120.000 euros à titre de clause pénale du protocole d'accord du 24 juin 2015, ' Déboute la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ, de leur demande de compensation du montant des charges de copropriété avec une indemnité pour atteinte au droit de jouissance, ' Déboute la société RJ et la SELARL MJ LEFORT en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société RJ de leur demande de rétablissement de l'accès de son lot privatif aux voies de circulation du [Adresse 1], ' Ordonne l'inscription au passif du redressement judiciaire de la société RJ la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour la période antérieure à la procédure collective, de la somme de 2.927,27 euros,

MOTIFS DE LA DECISION: Il convient de noter qu'il n'est pas fait appel ni principal ni incident de ce qu' en l'état de la caducité du protocole d'accord transactionnel du 24 juin 2015, constatée par l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2017, devenue définitive, le tribunal de première instance a débouté la société RJ et son mandataire au redressement judiciaire de leur demande tendant à ce que soit prononcée la caducité du protocole d'accord du 24 juin 2015 aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires. Il n'est pas davantage fait appel ni principal ni incident de ce que le tribunal de première instance a rejeté la demande de la société RJ de mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires du processus de scission de la copropriété de son lot. Sur l'application de l'article 4-3 du protocole d'accord transactionnel du 24 juin 2015 L'assemblée générale des copropriétaires du 23 juillet 2013 a adopté le projet de scission du lot 34 appartenant à la société RJ de la copropriété [Adresse 1]. Lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2014, le syndic a été autorisé à signer un protocole d'accord avec la société RJ quant aux modalités de réalisation de la scission et de la prise en charge par cette dernière des travaux urgents de réfection du mur. Le 24 juin 2015 un protocole d'accord était signé, prévoyant que la société RJ prenait à sa charge la réfection du mur de soutènement au droit de son lot, en échange de l'autorisation de sortir de la copropriété et que le syndicat prenait à sa charge exclusive tous les frais liés à la scission du lot 34, tant au niveau juridique qu'administratif. Lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2016, les copropriétaires ont validé l'emprise et la délimitation du lot 34 à retirer de la copropriété. La résolution 23 a adopté la création d'une servitude de tout à l'égout au profit du lot 34. La résolution 24 a pris acte de l'engagement de la société RJ d'accorder sur son fonds une servitude de passage au profit du lot 32. Si la résolution 31 confirme l'imputation à la charge exclusive de la copropriété de tous les frais liés à la scission du lot 34, tant au niveau administratif que juridique, la résolution 32, votée à l'unanimité, laisse à la charge exclusive de la société RJ la régularisation de la convention de servitude de 'son propre titre de propriété, consécutif à la scission de son lot 34". Lors de l'assemblée générale du 31 mai 2017, devenue définitive, il était exposé que la société RJ avait refusé de régler les honoraires de l'avocat de la copropriété 'concernant la préparation des actes de servitudes' et n'avait pas régularisé ces actes auprès du notaire. La résolution 14 a pris acte de la défaillance de la société RJ pour la finalisation du projet de scission. La résolution 16, adoptée à l'unanimité, a pris acte de l'application de l'article 4-3 du protocole d'accord et de la caducité des engagements. Cet article 4-3 est ainsi rédigé: Responsabilité de la SCI RJ Par les présentes, les parties conviennent expressément, qu'en cas de non réalisation de la scission du lot 34 du fait exclusif de la SCI RJ, cette dernière conservera à sa seule charge le coût de la réfection des divers travaux tenant au mur de soutènement et ce, à titre de clause pénale. Dans l'hypothèse de la non réalisation de la scission du fait de la copropriété, celle-ci s'engage à rembourser le montant des travaux réalisés et avancés par la SCI RJ sous 60 jours du constat d'échec de la scission. (Ce montant de remboursement ne pouvant excéder 120 000€ en application de l'article 4-2) De surcroît, dans l'hypothèse où la SCI RJ ne respecte pas ses engagements, les engagements de chacun deviendront caducs de plein droit sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure, la partie lésée ayant vocation à saisir la juridiction compétente aux fins d'être indemnisée du préjudice subi du fait du non respect par l'autre de ses obligations et de la rupture fautive. La société RJ a fait réaliser des travaux de réparation du mur de telle sorte que l'arrêté de péril a été levé. Quand bien même le syndicat des copropriétaires conteste la conformité de ces travaux à ceux prévus au protocole, l'assemblée générale du 19 janvier 2016 a pris acte de ce que ces travaux ont été réalisés sous la responsabilité de la société RJ et de ce que l'arrêté de péril a été levé. La copropriété a également fait réaliser des démarches juridiques et administratives en vue de la réalisation effective de la scission. Le litige entre les parties s'est cristallisé autour de la note d'honoraires d'un montant de 2400€ en date du 17 novembre 2015 émise par l'avocat de la copropriété, qui a rédigé un projet de convention de servitudes et un projet de requête aux fins de publication du modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division. En effet, la copropriété considère que ces honoraires doivent être réglés par la société RJ en application de la résolution 32 de l'assemblée générale du 19 janvier 2016, alors que la société RJ s'y oppose en application de la résolution 31 de la même assemblée générale et du protocole d'accord. Ce litige a généré une situation de blocage. La société RJ ne peut solliciter l'attribution à son profit d'une somme de 120 000€ en application de la clause pénale du protocole, en effet cette clause prévoit que, dans l'hypothèse de la non réalisation de la scission du fait de la copropriété, celle-ci s'engage à rembourser le montant des travaux réalisés et avancés par la SCI RJ sous 60 jours du constat d'échec de la scission, montant de travaux dont la société RJ ne justifie pas d'ailleurs. Par ailleurs, il ne peut être fait droit à la demande de la copropriété d'inscription au passif de la société RJ de la somme de 120 000€ en application de l'article 4-3 du protocole, en effet cet article prévoit uniquement qu'en cas de non réalisation de la scission du fait de la société RJ, cette dernière conserve à sa charge le coût des travaux réalisés sur un mur commun, à titre de clause pénale. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté chacune des parties de leur demande d'octroi de la somme de 120 000,€ au titre de la clause pénale du protocole d'accord. Sur les charges de copropriété L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer des quotes parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. L'article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.