Cour d'appel, chambre 2 a, 2 avril 2026 — n° 23/02680

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe'; DÉBOUTE MM. [C] et [M] [G] de leur demande tendant à la constatation de la résolution du contrat'; CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Colmar'; DÉBOUTE MM. [C] et [M] [G] de leur demande pour frais irrépétibles'; LES CONDAMNE du même chef, in solidum, à payer à Mme [Q] [H] la somme de 2'000 euros'; LES CONDAMNE in solidum aux dépens d'appel. La greffière, Le président,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [M] [G] et M. [C] [G] ont conclu le 2 juillet 2020 avec Mme [Q] [H] un compromis pour la vente d'un terrain, sous condition suspensive de l'obtention par celle-ci d'un prêt bancaire de 152'500'euros sur une durée 25 ans au plus et au taux maximum de 2,5'%, avant le 24 août 2020. Le prêt n'a pas été obtenu par Mme [H]. Après vaine mise en demeure du 26 octobre 2020, les vendeurs, estimant que la condition suspensive n'avait été remplie par la faute de l'acquéreuse et devait en conséquence être regardée comme accomplie, ont assigné celle-ci en paiement de l'indemnité prévue à la clause pénale du compromis et en dommages et intérêts pour résistance abusive. Le tribunal judiciaire de Colmar, par jugement du 25 mai 2023, a': - Rejeté la demande en paiement fondée sur la clause pénale'; - Rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive'; - Condamné in solidum les consorts [G] à payer à Mme [H] la somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu, au visa de l'article 1231-5 du code civil relatif aux stipulations de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, qu'en l'espèce les consorts [G] ne précisaient pas la clause dont ils se prévalaient, alors le contrat contenait trois clauses pouvant s'analyser comme des clauses pénales, dont au demeurant aucune n'était applicable. Le tribunal a en effet considéré que la première de ces clauses, qui prévoyait la conservation de l'acompte par le vendeur, était inapplicable dès lors qu'aucun acompte n'avait été versé par Mme [H]. Le tribunal a ensuite estimé que la deuxième clause, relative à la non-réalisation d'une condition suspensive par la faute d'une partie et à la possibilité pour l'autre partie de demander dans ce cas que la condition soit déclarée réalisée, était inapplicable en l'absence de demande en ce sens. Quant à la troisième clause, relative au paiement d'une indemnité forfaitaire en cas de refus d'acquérir bien que toutes les conditions suspensives soient réalisées, et après mise en demeure, le tribunal l'a jugée également inapplicable, dès lors que la condition de financement n'était pas réalisée et que les vendeurs n'invoquaient pas les dispositions de l'article 1304-3 du code civil. Le tribunal a ensuite ajouté que le courrier du 26 octobre 2020 adressé par les consorts [G] à la défenderesse ne valait pas mise en demeure conforme aux stipulations du compromis, étant ambiguë et non comminatoire. Pour rejeter enfin la demande indemnitaire fondée sur une résistance abusive au paiement de la pénalité contractuelle, le tribunal a relevé que la créance résultant d'une clause pénale n'était pas établie. Les consorts [G] ont a interjeté appel de cette décision. L'appel critique expressément tous les chefs de jugement. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Les appelants, par conclusions du 1er novembre 2024, demandent à la cour de débouter Mme [H] de toute demande, d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés au titre des frais irrépétibles et des dépens. Ils demandent à la cour de constater la défaillance de la condition suspensive de l'obtention du prêt par la faute de Mme [H], la réalisation de cette condition suspensive, ainsi que la résolution du compromis de vente intervenu le 2 juillet 2020, et de condamner Mme [H] à leur payer au titre de la clause pénale une somme de 14'000 euros, ou subsidiairement de 7'692'euros, outre 5'000'euros au titre de la résistance abusive, 3'500'euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnation aux dépens de première instance et d'appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION Les articles 1224 et 1225 du code civil, au visa desquels les consorts [G] demandent à la cour de constater la résolution du compromis de vente, disposent, pour le premier de ces textes, que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et, pour le second texte, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution, la mise en demeure ne produisant effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. La clause résolutoire stipulée entre les parties est insérée dans le paragraphe du contrat relatif à la réitération de la vente par acte authentique. Elle prévoit, au cas où la vente n'aurait pas été réitérée devant le notaire au plus tard le 30 septembre 2020, que «'l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception'» et que, «'À défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre': - Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire la somme de quatorze mille euros ['], - ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue ci-dessus'». Il résulte de la combinaison de cette clause et des textes précités que l'acquisition de la clause résolutoire nécessitait que les consorts [G] mettent en demeure Mme [H] de réitérer la vente dans un certain délai, sous peine d'application de la clause résolutoire Or, ils invoquent à ce titre leur courrier du 26 octobre 2020, par lequel, après avoir exposé qu'ils considéraient que la condition suspensive relative au financement du bien était réputée accomplie, ils interpellaient Mme [H] comme suit': «'Dans ces circonstances, et conformément aux termes du compromis du 2 juillet 2020, vous disposez du choix suivant': ' Invoquer la résolution de plein droit du compromis, sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement et nous verser l'indemnité forfaitaire ['], ' Opter pour une poursuite judiciaire de la vente'» à charge de «'supporter tous les frais de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire. Nous vous remercions de nous faire connaître votre position, en vous adressant à nous directement, dans un délai de dix (10) jours à compter de la réception par vous de la présente. La présente lettre vaut mise en demeure.'» Tout d'abord, une telle formulation n'est pas cohérente avec le contrat, en ce qu'elle met en demeure la partie défaillante d'invoquer elle-même la clause résolutoire ou à poursuivre elle-même la vente en justice, alors que le contrat réserve ces deux possibilités à la partie non-défaillante, afin de sanctionner la défaillance de l'autre partie. Mais surtout, une telle formulation se borne à mettre Mme [H] en demeure de «'faire connaître sa position'» dans un délai de dix jours, cette formulation vague ne valant pas interpellation suffisante de réitérer la vente, ni mention expresse qu'à défaut de réitération dans le délai il serait fait application de clause résolutoire. Il apparaît ainsi que les consorts [G], par ce courrier non comminatoire quant à la réitération de la vente, n'ont pas mis Mme [H] en demeure de réitérer la vente, ainsi que l'a exactement relevé le tribunal, et qu'ils ne peuvent en conséquence se prévaloir, à ce titre, d'une inexécution contractuelle entraînant la résolution du contrat et l'obligation de payer l'indemnité forfaitaire. En conséquence, la cour déboutera les consorts [G] de leur demande en constatation de la résolution du contrat, présentée pour la première fois en appel, et confirmera le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'application de la clause pénale. Leur demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ne peut être davantage accueillie, étant fondée sur le refus de Mme [H] de payer l'indemnité prévue à la clause pénale alors que la cour retient que cette indemnité n'est pas due, ce qui exclut l'abus. Le jugement sera donc également confirmé de ce chef. Sur les mesures accessoires Les appelants, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, déboutés de leur demande pour frais irrépétibles et condamnés de ce chef, in solidum à payer à Mme [H] la somme de 2'000 euros.