Cour d'appel, chambre 3-3, 2 avril 2026 — n° 21/16789

PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour, hormis : - en ce qu'il a écarté le droit de M. et Mme [D] à obtenir réparation de leur préjudice financier consécutif aux manquements de la SCP [T], et - en ce qui concerne le montant de la réparation allouée au titre du préjudice moral subi par M. et Mme [D] résulté des manquements de la SCP [T]. Statuant à nouveau, et y ajoutant, Dit que la SCP [T], notaires, est responsable de la perte de chance pour M. et Mme [D] d'échapper au préjudice financier résulté de ses manquements. Condamne la SCP [T], notaires, à relever et garantir M. et Mme [D], dans la limite de 90 % des sommes exigibles, soit la somme de 129 600 euros, qui pourra leur être réclamée sur le fondement des inscriptions prises sur leur bien situé au [Adresse 12]. Condamne la SCP [T] à verser à M. et Mme [D] la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts, à chacun, en réparation du préjudice moral résulté de ses manquements. Condamne la SCP [T] à verser à M. et Mme [D] la somme de 4 000 euros, ensemble, au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés devant la cour. Condamne la SCP [T] à verser à la Banque Cantonale de Genève la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés devant la cour. Condamne la SCP [T] aux dépens de l'appel, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux des avocats qui en auront effectué la demande. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

* * * * FAITS & PROCÉDURE En juin 2012, la SARL SARIM, promoteur immobilier, a entrepris la commercialisation d'un programme de 7 villas à construire sur le [Adresse 4], situé [Adresse 5]. La SARL SARIM a consenti un mandat de vente à la SARL [Adresse 6], agent immobilier. + Le 30 août 2012, M. et Mme [D], tous deux retraités norvégiens, ont signé un contrat de réservation concernant la villa n°5. Par acte authentique du 13 juin 2013 passé en l'étude de la SCP [T], notaires, M. et Mme [D] ont acquis une maison en l'état futur d'achèvement pour un montant de 480 000 euros ventilé comme suit : - 336 000 euros, réglés comptant entre les mains de la SA Banque Cantonale de [Localité 1], - 144 000 euros payables par tranches, sur appel de la SARL SARIM, au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Précision étant faite que la Banque Cantonale de [Localité 1] était créancier privilégié de la SARL SARIM en vertu : - d'un prêt notarié du 19 décembre 2011 garanti à hauteur de 1 500 000 euros par une inscription du privilège du prêteur de deniers, et de 215 000 euros par une inscription d'hypothèque conventionnelle, et - d'un prêt notarié du 31 octobre 2012 garanti à hauteur de 850 000 euros par une inscription d'hypothèque conventionnelle, - les inscriptions ayant été renouvelées dans les délais légaux. Par jugement du 30 septembre 2015, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL SARIM. Le 25 novembre 2015, la Banque Cantonale de [Localité 1] a déclaré sa créance au mandataire judiciaire à hauteur de 1 143 079,95 euros. Par courrier recommandé avec avis de réception du 9 janvier 2020, la Banque Cantonale de [Localité 1] a demandé à M. et Mme [D] de lui régler la somme de 144 000 euros pour pouvoir donner mainlevée de l'hypothèque inscrite sur leur bien. M. et Mme [D] s'y sont refusés, indiquant avoir déjà réglé la somme de 139 200 euros à la SARL SARIM, sur sa demande, par virements intervenus entre le 22 juillet 2013 et le 25 août 2014 ' le différentiel de 4 800 euros correspondant à une remise consentie par la SARL SARIM en raison de quelques désordres constatés à la livraison du bien. Le 24 novembre 2020, la Banque Cantonale de [Localité 1] a fait délivrer deux commandements de payer valant saisie immobilière à tiers détenteurs. Le 22 mars 2021, la Banque Cantonale de Genève a assigné M. et Mme [D] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de vente sur adjudication de leur bien. Le 12 mai 2021, la DDFIP de la [Localité 4] est intervenue dans la procédure de saisie immobilière afin de faire valoir une créance de 24 572,14 euros à l'encontre de la SARL SARIM. Par assignation à jour fixe des 25 et 30 mars 2021, M. et Mme [D] ont saisi le tribunal judiciaire de Draguignan d'une action dirigée contre la Banque Cantonale de Genève, la SARL SARIM et son mandataire [Adresse 6] ainsi que la SCP [T], notaires, afin : - à titre principal, de voir déclarer non exigible la créance de la banque, d'ordonner la mainlevée judiciaire de l'hypothèque et de condamner la SCP [T], notaires, au paiement de 144 000 euros de dommages-intérêts, - à titre subsidiaire, d'être relevés et garantis de toute condamnation par la SARL C & P Riviera Résidence, et - en tout état de cause, de voir condamner la SCP [T] et la SARL [Adresse 6] au paiement des sommes de 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a : - dit que la créance de la SA Banque Cantonale de [Localité 1] d'un montant de 144 000 euros à l'encontre de M. et Mme [D] est exigible, - rejeté la demande de mainlevée des inscriptions d'hypothèques au profit de la SA Banque Cantonale de [Localité 1], - condamné la SCP [T] à verser à M. et Mme [D] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de mainlevée judiciaire des inscriptions prises par la Banque Cantonale de [Localité 1] : Aux termes de l'article 2443 du code civil, « la radiation doit être ordonnée par les tribunaux, lorsque l'inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu'elle l'a été en vertu d'un titre soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits de privilège ou d'hypothèque sont effacés par les voies légales ». Aux termes de l'article 2475 du code civil, « lorsque, à l'occasion de la vente d'un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d'entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l'opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix. Par l'effet de ce paiement, l'immeuble est purgé du droit de suite attaché à l'hypothèque. À défaut de l'accord prévu au premier alinéa, il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles ci-après ». En garantie des deux prêts qu'elle a consentis à la SARL SARIM les 19 décembre 2011 et 31 octobre 2012, la Banque Cantonale de [Localité 1] a inscrit deux hypothèques conventionnelles et un privilège de prêteur de deniers sur la villa (lot n°5) acquise par M. et Mme [D]. Ces derniers font grief à la banque de l'absence de purge des hypothèques au jour de la vente, alors même que l'acte du 13 juin 2013 indique que « le créancier a donné son accord de mainlevée », conformément à l'accord qu'elle avait exprimé par courrier du 6 juin 2013 joint à l'acte (page 30). La banque ne peut cependant être tenue pour responsable de ce que le notaire a mentionné, de façon tout à fait inexacte, que « par courrier en date du 6 juin 2013 dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention, le créancier a donné son accord de mainlevée ». La banque précisait au contraire qu'elle n'acceptait le principe d'une mainlevée partielle des inscriptions que « contre versement dans nos livres de 100 % du prix de vente ». Elle a très clairement réitéré sa position aux termes des courriers qu'elle a adressés : i) le 22 décembre 2016 au mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL SARIM, et ii) le 9 janvier 2020 à M. et Mme [D] en appelant leur attention (en caractères gras et soulignés dans le texte) sur le fait qu'elle n'avait jamais reçu leurs chèques. Pour autant, la Banque Cantonale de [Localité 1] n'était pas partie à l'acte du 13 juin 2013 et n'était pas particulièrement tenue de vérifier les règlements des acquéreurs. Cette diligence incombait au premier chef à la SCP [T], chargée de la rédaction de l'acte. M. et Mme [D] font état d'un différentiel entre le montant de la créance déclarée par la banque au passif de la liquidation judiciaire de la SARL SARIM, et celui des sommes réclamées par la banque aux propriétaires des biens sur lesquels elle exerce son droit de suite. Nul ne conteste en effet que le montant des prêts ne correspond pas nécessairement au prix des biens affectés en garantie de sa créance. En tout état de cause, la banque justifie, contrairement à ce qu'indiquent M. et Mme [D], avoir déclaré leurs créances dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement de liquidation judiciaire au BODACC, conformément aux articles L.622-24 alinéa 1, L.641-3 et R.622-24 du code de commerce. Le jugement du 30 septembre 2015 a en effet été publié au BODACC le 16 octobre, et la déclaration de créances est intervenue le 25 novembre 2015. À l'instar de la SCP [T], M. et Mme [D] suggèrent que la banque aurait été partiellement dédommagée de sa créance contre la SARL SARIM par d'autres acquéreurs : cette hypothèse non étayée peine à convaincre dans la mesure où la banque, par courrier du 22 décembre 2016 adressé au mandataire judiciaire de la SARL SARIM, s'est enquis des raisons pour lesquelles les appels de fonds d'un montant total de 1 110 016,21 euros n'avaient pas été portés au crédit du compte centralisateur. M. et Mme [D] tentent également d'opposer à la banque le soutien abusif qu'elle aurait apporté à la SARL SARIM. Ils ne rapportent cependant pas la preuve qui leur incombe d'une fraude au sens de l'article L.650-1 du code de commerce. Pas plus que de son immixtion caractérisée dans la gestion de la SARL SARIM, qui implique la preuve de l'accomplissement par le banquier d'actes positifs de direction ou l'exercice d'une influence décisive sur la gestion du débiteur (Com., 21 novembre 2018, 17-21.025). Enfin, le caractère disproportionné des concours de la banque à la SARL SARIM n'est en rien démontré : la liasse fiscale de la SARL SARIM (pièce 18 de la banque) pour l'année 2011 établit que la situation de la société était satisfaisante lorsque la banque lui a accordé les prêts de 2011 et 2012, les capitaux propres étant passés en un an de 332 616 à 758 155 euros, et le résultat net de 21 212 à 424 539 euros. La banque ajoute de façon assez réaliste que les retards de livraison des biens réservés sont à mettre en relation avec le plan de charge des entreprises intervenantes plus qu'avec des difficultés de trésorerie du promoteur. En tout état de cause, comme l'a relevé le premier juge, ce moyen n'est pas de nature à aboutir à la mainlevée judiciaire des inscriptions sur le bien grevé. En l'absence de faute dûment caractérisée à l'encontre de la banque, M. et Mme [D] ne sont pas fondés à soutenir que le paiement qu'ils ont effectué entre les mains du vendeur avait un effet libératoire à l'égard de la banque. Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a admis l'exigibilité de la créance de 144 000 euros de la Banque Cantonale de [Localité 1] à leur égard. La réduction de 4 800 euros consentie par la SARL SARIM est en effet inopposable au créancier hypothécaire, la partie du prix payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux étant de 144 000 euros et non de 139 200 euros. Le jugement entrepris est également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de mainlevée judiciaire des inscriptions prises par la Banque Cantonale de [Localité 1]. Sur la responsabilité de la SCP [T] : M. et Mme [D] font grief à la SCP [T] du caractère ambigu et/ou contradictoire de certaines clauses de l'acte pouvant altérer son efficacité, d'un déficit d'information concernant la situation hypothécaire du bien, d'un déficit de conseil concernant le risque d'éviction qu'ils encouraient en qualité d'acquéreurs d'un bien grevé, et enfin du manque de diligences concernant les formalités de publicité requises après la vente. Ils font valoir que le premier juge, s'il a retenu à juste titre la responsabilité du notaire rédacteur eu égard à l'inefficacité de l'acte du 13 juin 2013 et au manquement à son devoir de conseil, a limité la réparation au seul préjudice moral et n'a pas tiré les conséquences de son propre raisonnement. L'obligation de payer une seconde fois et la procédure de saisie immobilière toujours en cours leur occasionnent en effet un préjudice financier dont ils sont fondés à demander réparation. La SCP [T] conteste toute responsabilité et observe que M. et Mme [D] étaient précisément informés de la situation hypothécaire du bien puisque l'acte du 13 juin 2013 stipule en page 30 que le bien est grevé par : - « une inscription de privilège de prêteur de deniers prise au premier bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 5]. le 18 janvier 2012, volume 2012 V, n°447, au profit de la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1], pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 1 800 000 euros, - « une inscription d'hypothèque conventionnelle prise au premier bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 5], le 18 janvier 2012. volume 2012 V, n°448, au profit de la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1], pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 258 000 euros,