Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 3 avril 2026 — n° 24/01656

PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Déboute la SAS CB5 de sa demande en appel de condamner la société Bonaparte à lui verser les intérêts au taux légal pour la période du 11 mai 2020 au 10 janvier 2024 ; Déboute la SAS CB5 de sa demande en appel de condamner la société Bonaparte à lui verser la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts ; Condamne la société Bonaparte aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SAS CB5 la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié en date du 3 décembre 2019, la société Bonaparte a consenti à la société civile immobilière (SCI) CB5 une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier (local commercial) situé [Adresse 3] à [Localité 3], au prix de 5.125.000 €. La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 juin 2020 et était assortie de différentes conditions suspensives, dont notamment celle à la charge du promettant d'obtenir de la copropriété dans le cadre d'une assemblée générale statuant à la majorité l'autorisation de cession de parties communes, ladite condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 30 avril 2020. Il a été en outre stipulé à la promesse unilatérale de vente qu'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 512.500 €, dont la moitié c'est à dire la somme de 256.250 € a été versée par le bénéficiaire le jour de l'acte, le solde devant être versé au promettant au plus tard dans un délai de huit jours suivant l'expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. Le 11 mai 2020, la SCI CB5 a, par l'intermédiaire de son notaire, invoqué la caducité de la promesse au motif de la non réalisation de la condition suspensive à la charge de la société Bonaparte au 30 avril 2020, et a demandé la restitution de la somme déjà versée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par courrier du 22 mai 2020, le conseil de la SCI CB5 a à nouveau sollicité la restitution de la somme déjà versée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Le 6 juillet 2020, la société Bonaparte a obtenu l'accord de la copropriété concernant la cession de parties communes. Par exploit d'huissier en date du 26 janvier 2020, la société Bonaparte a fait assigner la SCI CB5 devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer la somme de 512.500 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019. A compter du 15 février 2021, la société CB5 constituée sous forme d'une société civile immobilière (SCI) s'est transformée en une société par actions simplifiée (SAS). Par jugement du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : -Rejette les demandes en paiement de la société Bonaparte au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 entre la société Bonaparte et la société SCI CB5 ; -Ordonne la restitution à la société SCI CB5 par toute personne détenant la somme de 256.250 € séquestrée au titre de l'indemnité prévue à la promesse unilatérale de vente entre la société Bonaparte et la société SCI CB5 du 3 décembre 2019 ; -Rejette la demande de la société Bonaparte en paiement de dommages et intérêts ; -Condamne la société Bonaparte aux dépens ; -Ordonne la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; -Rejette la demande de la société Bonaparte au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne la société Bonaparte à payer à la société SCI CB5 la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Rejette toute autre demande ; -Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. La SARL Bonaparte a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 janvier 2024. La procédure devant la cour a été clôturée le 22 janvier 2026. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 septembre 2024, par lesquelles la SARL Bonaparte, appelante, invite la cour à : Vu l'article 1124 du code civil, Vu l'article 1194 du code civil, Vu l'article 1304 du code civil, Vu l'article 1218 du code civil, Vu l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, Vu l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur l'imputabilité de l'absence de réalisation de la vente La société Bonaparte sollicite de condamner la société CB5 à lui verser l'indemnité d'immobilisation en estimant que l'absence de réitération de la vente lui est imputable ; La société CB5 oppose que la condition suspensive à la charge du promettant n'a pas été réalisée à la date prévue par la promesse du 30 avril 2020, sachant qu'il est constant que les parties n'ont pas contractuellement convenu de sa prorogation ; La société Bonaparte fait valoir que les dates d'expiration de la condition suspensive au 30 avril 2020 et de la promesse au 30 juin 2020 ont été prorogées, à titre principal sur le fondement de la force majeure jusqu'au 19 juillet 2020 et à titre subsidiaire sur le fondement des textes afférents aux mesures sanitaires jusqu'au 12 août 2020 et que la condition suspensive a été réalisée par l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2020 ; Sur le moyen à titre principal relatif à la force majeure La société Bonaparte fait valoir que les mesures sanitaires liées au covid empêchaient d'organiser une assemblée générale des copropriétaires entre le 12 mars 2020 et le 31 mai 2020, qu'elle justifie de l'impossibilité d'organiser une assemblée générale par visioconférence et que le vote par correspondance était impossible avant le 2 juillet 2020 ; La société CB5 oppose l'absence de force majeure, car rien n'empêchait la demande ni la tenue d'une assemblée générale extraordinaire ; elle estime que selon le mail du 17 mars 2020 de l'agent immobilier mandataire de la société Bonaparte, la difficulté n'était pas le confinement mais le fait que le syndic souhaite attendre l'assemblée générale ordinaire du 11 juin 2020, et que dans son mail du 20 mars 2020, ce même mandataire a fait état de plusieurs solutions, telles une assemblée générale « en remote » (distanciel) avec convocation par voie électronique ; elle ajoute que 4 mois et demi après la signature de la promesse le 3 décembre 2019, et alors qu'il ne restait plus qu'un mois et demi avant l'expiration du délai du 30 avril 2020, étant précisé qu'une convocation d'assemblée générale doit être envoyée plus de 3 semaines avant sa tenue, la société Bonaparte ne disposait toujours pas de l'accord du syndic pour la tenue d'une assemblée générale extraordinaire ; Le tribunal a admis que le covid/confinement était un événement extérieur et imprévisible mais il a considéré qu'il n'était pas démontré l'impossibilité de prendre des mesures appropriées, en précisant que la loi Elan de 2018 permettait une assemblée générale à distance en visioconférence et que la société Bonaparte ne démontrait pas qu'il était impossible de l'organiser ; Aux termes de l'article 1218 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 » ; Aux termes de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, applicable à compter du 17 mars 2020 à 12h, « Afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile ' » ; Cette interdiction a été prolongée jusqu'au 15 avril 2020 puis jusqu'au 11 mai 2020 ; Aux termes de l'article 13-1 décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 29 juin 2019, « Pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations » ; Aux termes de l'article 13 de l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaires statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, « Le titre II de la même ordonnance est ainsi modifié ' 3° Après l'article 22-1, sont insérés quatre articles ainsi rédigés : Art. 22-2.-I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. « Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. « Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. « II. ' Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. ' » ; Aux termes de l'article 16 de la même ordonnance, « A l'exception des dispositions du 3° de son article 13 qui sont applicables à compter du 1er juin 2020, les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur immédiatement. Elles sont applicables aux instances en cours à cette date. Les dispositions du premier alinéa sont applicables dans les îles Wallis et Futuna » ; En l'espèce, il ressort des décrets portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 qu'aucune assemblée générale des copropriétaires ne pouvait être organisée en présentiel entre le 17 mars 2020 et le 30 avril 2020, date d'échéance de la condition suspensive ;