Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 23/01827

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau : Évalue comme suit le montant des réparations que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], sous la garantie intégrale de son assureur la compagnie GAN, doit à la SAS SEPHORA : ' La somme de 41 105,64 EUR hors-taxes au titre de la réparation du plafond ; ' La somme de 58 378,60 EUR TTC au titre des loyers et charges ; ' La somme de 333 950 EUR au titre de la perte d'exploitation ; Juge que la compagnie XLICSE est subrogée dans les droits de la SAS SEPHORA à hauteur de la somme de 433 434,24 EUR correspondant au montant total des trois indemnités ci-dessus établies au bénéfice de la SAS SEPHORA ; Condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], sous la garantie intégrale de son assureur la compagnie GAN, à payer à la compagnie XLICSE la somme de 433 434,24 EUR ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], sous la garantie intégrale de son assureur la compagnie GAN, aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs autres demandes. Le greffier Le président

FAITS ET PROCÉDURE : La SAS SEPHORA est titulaire depuis le 25 août 1998 d'un bail commercial dans une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier). Le propriétaire actuel des locaux loués est la SCA SELECTIRENTE. Au début de l'année 2020 la SAS SEPHORA a subi un important sinistre dans son local commercial : le plafond s'est en partie effondré. Lors des travaux consécutifs à ces désordres, en mars 2020, la présence d'amiante a été révélée et la SAS SEPHORA a fait procéder au désamiantage des locaux loués. Le 10 juin 2020 la SCA SELECTIRENTE, bailleur, a assigné son propre assureur la compagnie AXA, la SAS SEPHORA et son assureur la société XL INSURANCE COMPANY SE (ci-après : XLICSE), ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], devant le juge des référés au tribunal judiciaire de Cusset, aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 19 juin 2020 le juge des référés a désigné M. [N] [W]. Une seconde ordonnance du 2 décembre 2020 a étendu les opérations d'expertise à la compagnie GAN, assureur de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1]. M. [N] [W] a déposé son rapport le 5 mars 2021. La SAS SEPHORA a alors engagé une procédure au fond contre sa bailleresse la SCA SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et leurs assureurs, respectivement la compagnie AXA pour le bailleur et la compagnie GAN pour la copropriété. Par conclusions d'incident du 18 septembre 2022 la SCA SELECTIRENTE, bailleur, a soulevé l'irrecevabilité des demandes de la SAS SEPHORA, preneur, en raison d'une clause de renonciation prévue dans le bail. Par ordonnance du 7 décembre 2022 le juge de la mise en état a dit n'y avoir lieu à application de la clause de non responsabilité en cas d'inondation, et rejeté cette demande. La procédure s'est donc poursuivie au fond devant le tribunal judiciaire de Cusset, et à l'issue des débats, par jugement du 30 octobre 2023, cette juridiction a rendu la décision suivante : « Le Tribunal, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe ; REÇOIT l'intervention volontaire de la société GAN ASSURANCE ; DÉCLARE in solidum responsables du sinistre survenu le 31 janvier 2020 dans les locaux loués par la société SEPHORA [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 5] (Allier) la société SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] ; CONDAMNE in solidum la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] et la société AXA FRANCE IARD à payer et porter à la société SEPHORA : - trente mille sept cent trente euros HT (30 730 euros HT) au titre des faux plafonds ; - dix huit mille sept cent vingt euros (18 720 euros HT) au titre des travaux de réparation du plafond du bureau ; - deux cent quarante trois mille cent euros et quarante et un centimes HT (243 100,41 euros HT) au titre du désamiantage du plafond ; - cent quatre vingt trois mille sept cent quatorze euros et soixante dix centimes HT (183 714,70 euros HT) au titre du désamiantage du rez-de-chaussée ; - quatre vingt un mille cinq cent quarante huit euros et deux centimes (81 548,02 euros TTC) au titre des loyers et charges ; - cinq cent quatre vingt dix sept mille neuf cent vingt huit euros TTC (597 928 euros TTC) au titre de la perte d'exploitation ; - cinquante mille euros (50 000 euros) au titre de la perte de marchandise ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de la société SEPHORA de condamnation in solidum de la société SELECTIRENTE, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] et la société AXA FRANCE IARD ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 1] de sa demande de limitation de l'indemnisation due à la société SEPHORA à la somme de 10 000 euros HT ;

MOTIFS : À titre liminaire la cour rappelle le rôle et la qualité des six parties qui plaident dans ce dossier. ' La SCA SELECTIRENTE est l'actuel propriétaire des locaux sinistrés, donnés à bail à la SAS SEPHORA suivant bail commercial du 25 août 1998 ; ' La compagnie AXA est l'assureur de la SCA SELECTIRENTE ; ' La SAS SEPHORA est le locataire preneur, suivant bail commercial du 25 août 1998, des locaux appartenant actuellement à la SCA SELECTIRENTE (le bail avait été conclu à l'origine avec une société nommée « SCI [Localité 5] [Adresse 1] » qui n'est pas dans la cause) ; ' La compagnie XLICSE est l'assureur de la SAS SEPHORA ; ' Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] gère l'ensemble immobilier dans lequel sont situés les locaux appartenant à la SCA SELECTIRENTE, donnés à bail commercial à la SAS SEPHORA ; ' La compagnie GAN est l'assureur de la copropriété. Ceci étant précisé, il convient en premier lieu d'examiner les causes du sinistre qui s'est produit dans le magasin Séphora le 31 janvier 2020, lorsqu'une partie du plafond du local commercial s'est effondrée. L'expert judiciaire M. [N] [W] a rendu sur ce point le 5 mars 2021 un rapport suffisamment clair, précis et circonstancié, fruit d'une analyse pertinente qui n'est pas utilement contestée. M. [W] distingue en réalité deux phases dans la réalisation du sinistre dont se plaint la SAS SEPHORA : l'effondrement d'un plafond à l'intérieur des locaux loués, et « l'empoussiérage » desdits locaux à la suite d'une opération de désamiantage menée par le locataire consécutivement à la chute du plafond. Il convient de distinguer ces deux phases, et leurs conséquences quant aux responsabilités, avant d'examiner la question des préjudices subis par la SAS SEPHORA. 1. Premier sinistre : l'effondrement du plafond Concernant la chute du plafond du magasin Séphora, l'expert judiciaire en attribue la cause au mauvais entretien de la toiture de l'immeuble, ayant provoqué au fil du temps, depuis de nombreuses années, des infiltrations d'eau qui ont fini par l'imprégner, le fragiliser, l'alourdir et provoquer son effondrement. Nonobstant les critiques qui lui sont adressées à ce sujet, l'enchaînement des causalités que M. [W] expose dans son rapport apparaît difficilement contestable. Il écrit : ' Page 11 : « Au vu de l'ensemble de ces éléments, je pense que les fuites en toiture sont l'origine première de la chute d'un morceau de plafond sur le faux plafond du magasin. Au cours des années, l'eau a pu ruisseler sur la charpente et les plaques de staff pour s'accumuler dans des points bas. Cette eau a alourdi et fragilisé les plaques et leurs liaisons sur l'ossature métallique entraînant la chute d'une partie. » Les photographies figurant sur cette page 11 du rapport permettent de constater sans peine le caractère extrêmement vétuste de la toiture de l'immeuble abritant le magasin Sephora, qui est percée par endroits. Elles sont suffisamment éloquentes pour conforter l'analyse de l'expert. ' Page 12 : « En réponse aux remarques des différents dires reçus, il n'est pas nécessaire que les fuites en toiture se trouvent à l'aplomb de la zone de sinistre. L'eau circule et s'accumule dans des endroits parfois forts éloignés. De même j'ai constaté que certains sinistres antérieurs n'avaient rien à voir avec la toiture. Mais nombre d'éléments mettent en évidence les infiltrations par le toit. » ' Page 14 : « Je considère que c'est le manque d'entretien de la toiture qui est l'origine première du sinistre. » ' Page 16 en réponse à un dire de l'avocat de la SCA SELECTIRENTE : « La facture de la société Attila du 24 janvier 2020, soit quelques jours avant le sinistre, précise qu'elle a remplacé 4 faîtières et recouvert une plaque fendue par une plaque polyester et non par des plaques comme vous l'écrivez. Lors de mon passage sur site, j'ai constaté plusieurs plaques fendues et une tuile faîtière cassée sur plusieurs centimètres. Tous les désordres n'étaient donc pas réparés ou il y en a eu d'autres depuis. L'intervention du 24 janvier est bien la preuve qu'il y avait des plaques pouvant entraîner des fuites sur les plafonds. Comme je l'ai dit, le sinistre est vraisemblablement lié à l'accumulation d'humidité dans les faux plafonds au fil du temps. » ' Page 18 en réponse à un dire de l'avocat du syndicat de la copropriété : « Il ne fait aucun doute que la toiture est en mauvais état. J'ai vu plusieurs plaques cassées ou fendues. Les devis des couvreurs sont éloquents. Monsieur [E] dans son rapport a constaté des traces d'humidité. Il ne fait aucun doute qu'il y avait un plafond en staff sous cette toiture et qu'il a inévitablement souffert des fuites de toiture pendant plusieurs années. » Les critiques que certaines parties adressent à ce rapport, d'un point de vue technique, ne sont pas fondées. Certes, l'expert judiciaire n'a pu examiner le sinistre que sur pièces et photographies, puisque lorsqu'il est intervenu la SAS SEPHORA avait procédé aux réparations, et l'activité commerciale de son entreprise avait repris. Néanmoins, sa démonstration apparaît tout à fait pertinente, et personne n'apporte une explication plus convaincante pour permettre de comprendre les raisons de l'effondrement du plafond du magasin. Il se comprend très bien que l'état très dégradé de la toiture de l'immeuble, laissant s'infiltrer l'eau et l'humidité à l'intérieur du bâtiment, est l'unique cause de l'imprégnation continue des éléments du plafond du magasin Séphora, et finalement de sa destruction par le double effet du poids excessif accumulé au fil du temps et de la fragilisation mécanique des plaques de maintien de l'ouvrage. Ceci étant posé, il faut maintenant se demander qui est responsable de ce sinistre. La SAS SEPHORA accuse son bailleur la SCA SELECTIRENTE et le syndicat de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1], l'un et l'autre pour n'avoir pas, chacun pour ce qui le concerne, procédé aux réparations nécessaires qui auraient pu prévenir l'effondrement du plafond. Concernant la SCA SELECTIRENTE, le bail commercial du 25 août 1998 contient deux dispositions distinctes portant sur l'état des lieux, l'entretien et les réparations, comme suit : « 4.1 ÉTAT DES LIEUX Le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, ni réparation, ni travaux quelconques à ce sujet à la seule exception de ceux visés par l'article 606 du code civil qui demeureront à la charge exclusive du bailleur, et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vices de construction, dégradations, voirie, insalubrité, humidité, infiltrations, cas de force majeure, et toutes autres clauses quelconques intéressant l'état des lieux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l'état des lieux, y compris tous remplacements ou réfection à neuf de tous éléments d'équipement afférents à son exploitation, même nécessités par la vétusté ou l'usure. » « 4.2 ENTRETIEN RÉPARATIONS Le preneur aura la charge exclusive pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements éventuels, de l'intégralité de l'entretien, des réparations, remises en état ou réfections à neuf, afférentes aux locaux loués (en ce compris le cas échéant la fraction des travaux de copropriété qui leur seraient imputables) sans exception ni réserve, à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil qui seront d'accord entre les parties à la charge exclusive du bailleur ['] » Il convient ici de rappeler les règles essentielles qui régissent la matière. Selon l'article 1720, alinéa 1er du code civil, le bailleur doit remettre le bien loué en bon état de réparations de toute espèce.