Cour d'appel, 1ère chambre, 7 avril 2026 — n° 24/01059

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 13 mars 2024 en ce qu'il a : - débouté M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] de leurs demandes formulées au titre de préjudices moraux, - débouté M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] de leur demande formulée au titre des intérêts intercalaires, - débouté la SAS [S] Immo de sa demande de constat de la réception par M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] d'un paiement de la somme de 2 215,17 euros au titre du retard de livraison, - débouté la SAS [S] Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire du jugement, - condamné la SAS [S] Immo aux entiers dépens, - condamné la SAS [S] Immo à payer à M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société [S] Immo à payer à M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] la somme de 8 322 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, Rejette les demandes de M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison et au titre du défaut d'information, Condamne la SAS [S] Immo aux entiers dépens d'appel, dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SAS [S] Immo à payer à M. [V] [J] et Mme [U] [Y] épouse [J] la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SAS [S] Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Selon les termes d'un acte authentique reçu le 25 septembre 2018 par Maître [D] [G], notaire à [Localité 5] (Pyrénées Atlantiques), M. [V] [J] et son épouse, Mme [U] [Y] ont acquis en l'état futur d'achèvement, auprès de la SAS [S] Immo, une maison à usage d'habitation jumelée dénommée '[Localité 6]' située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un prix de 171 000 €. Ce bien a été livré aux acquéreurs le 15 décembre 2020, lesquels ont émis des réserves lors la réception. Par ailleurs, déplorant le retard pris pour cette livraison dans un courrier émis par les acquéreurs le 11 janvier 2021, ceux-ci se sont vus proposer par la SAS [S] Immo une indemnisation à hauteur de 2 215,17 € pour un retard que cette société a retenu à hauteur de 41 jours, évoquant pour le surplus que le délai convenu avait été suspendu par l'effet d'intempéries, de défaillances d'entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Un chèque de ce montant était joint à cette correspondance. Cette proposition a été jugée insatisfaisante et par un courrier officiel de leur conseil du 8 septembre 2021, les époux [J] ont sollicité, sur la base de la clause pénale insérée au contrat de vente en l'état futur d'achèvement la somme de 17 613 € à titre de compensation, se référant au retard non justifié concernant la livraison. Par ailleurs, après réception de leur bien, les époux [J] ont fait état, auprès du promoteur, de l'existence de désordres affectant leur immeuble. Par acte du 14 avril 2022, les époux [J] ont assigné la SAS [S] Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau. Suivant jugement contradictoire du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pau a : - condamné 1a S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme de 14 592 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, - condamné la S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme de 3 003,73 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime, - condamné la S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier, - débouté la S.A.S [S] Immo de sa demande de constat de la réception par les époux [J] d'un paiement de la somme de 2 215,17 € au titre du retard de livraison, - débouté les époux [J] de leur demande relative aux intérêts intercalaires, - débouté les époux [J] de leur demande formulée au titre de préjudices moraux, - condamné la S.A.S [S] Immo aux entiers dépens, - condamné la S.A.S [S] Immo à payer aux époux [J] la somme totale et globale de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la S.A.S [S] Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement. Dans sa motivation, le tribunal a considéré : - qu'il n'est pas contesté que l'immeuble a été livré avec retard, les parties s'opposant sur la légitimité des causes avancées par la SAS [S] Immo pour en justifier, - que la SAS [S] Immo ne convainc pas de la réalisation de la condition de suspension du délai de livraison afférent aux conditions météorologiques prévue dans l'acte de vente, dès lors qu'elle ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, tel que cela lui est imposé dans l'acte authentique, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d'oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d'intempéries, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir du bénéfice d'une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries, et que cette période ouvre droit au calcul de l'indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'indemnités au titre du retard de livraison Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. Au cas précis, aux termes de l'acte de vente du 25 septembre 2018, il est prévu en page 37 que : 'le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai : - de treize mois à compter de la signature des présentes ; - ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative (...). Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s'il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d'oeuvre de l'opération, sans qu'il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'. Il est également stipulé en page 38 du même acte dans le paragraphe 'Délai d'exécution - Prorogation' que : 'Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 25 octobre 2019. Les parties sont en désaccord sur la date à laquelle la livraison du bien a été faite : > la société [S] Immo retient la date du 1er décembre 2020, soit un retard dans la livraison de 403 jours, dont seulement 41 jours lui sont imputables. > M. et Mme [J] retiennent la date du 15 décembre 2020, date à laquelle ils ont effectivement réceptionné l'immeuble, soit un retard dans la livraison de 416 jours. Au vu des pièces produites, la cour retiendra comme date de réception, à l'instar du premier juge, celle du 15 décembre 2020, dès lors que : > si aucune des parties ne produit le procès-verbal de réception, la société [S] Immo n'apporte aucun élément probant - telle qu'une lettre recommandée avec accusé de réception de livraison - qui serait susceptible d'établir que la livraison du bien serait intervenue le 1er décembre 2020, > M. et Mme [J] produisent un courrier que leur avocat a envoyé le 8 septembre 2021 (la pièce n°4 des intimés) à la société [S] Immo, dans lequel il précise sans être contredit utilement par l'appelante que 'ce n'est qu'en date du 15 décembre 2020 que mes clients ont réceptionné l'ouvrage', ce qui vient ainsi corroborer les termes mêmes employés par ses clients dans leur lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 janvier 2021 et adressée à l'appelante (la pièce n°2 des intimés) dans laquelle ils font référence à plusieurs reprises au 15 décembre 2020, jour de la remise des clés. Le retard de livraison est donc de 416 jours. Le contrat précise que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants : * les intempéries retenues par le maître d'oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche' : La société [S] Immo considère que 123 jours de retard sont imputables aux intempéries. Les relevés météorologiques qu'elle mentionne dans son bordereau de pièces comme étant la pièce n°15 ne figurent pas dans son dossier, contrairement à ce qu'elle indique dans ses conclusions, la pièce n°15 correspondant en réalité aux arrêts de la cour d'appel de Pau du 24 juin 2025. Pour autant, l'appelante verse aux débats une attestation de son maître d'oeuvre M. [F] [X] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'ce décalage est indiqué en jours ouvrés et suivant les relevés Météo France de la station [Localité 7]'. Cette attestation est conforme à l'exigence contractuelle rappelée ci-dessus et la cour considère, à l'inverse du premier juge, qu'aucune obligation n'est imposée à la société [S] Immo les relevés météorologiques jour par jour. Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de septembre 2018 ont été de : 25 jours en 2018, 37 jours en 2019, 60 jours en 2020, soit un total de 122 jours. Le retard de 122 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société [S] Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef. S'agissant de la défaillance d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d'ouvrage à faire procéder à son remplacement Il n'est pas contestable que la défaillance d'une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante. La défaillance d'une entreprise n'est susceptible de justifier qu'un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797). Selon l'acte de vente, la maison acquise par M. et Mme [J] est une maison jumelée dénommée '[Localité 8]'. - S'agissant de l'entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers) La défaillance de la société SPB n'est pas contestée. Le constat d'abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [C] du 26 juillet 2019 (pièce n°6 des intimés). L'huissier communique en page 17 de son constat plusieurs photographies dudit logement (photos 19-20-21-22) - le logement H2 (celui des intimés) et constate que : 'concernant le garage, les plaques de plâtre posées ne sont pas jointées tant aux murs qu'au plafond. Un escalier en bas est déposé au sol' (photos 19- 20). Il poursuit en relevant que 'Dans la pièce principale, la pose des plaques de plâtre délimitant la pièce avec les sanitaires est inachevée : des rails métalliques sont apparents' (photos 21-22). La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de M. et Mme [J]. La société SPB a fait l'objet de trois mises en demeure les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de l'appelante). La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d'abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours - entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société [S] Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société [S] Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée qui a admis la cause légitime de report du délai de livraison par la société [S] Immo à 106 jours sera infirmée de ce chef. - S'agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie)